作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

曾經(jīng)需要搶的位置，如今91折都能買了。

91折的“核心豪宅”

最近，位于深圳福田核心區(qū)域景田板塊的新世界香蜜四季正式入市。

152套106~485平住宅，備案均價約13.12萬/㎡，單價區(qū)間約11.42萬-18.59萬/平，總價區(qū)間約1284萬~9021萬。

其中106平23套，約12.16萬-13.15萬/平，總價約1284萬-1395萬；

123—129平70套，約11.42萬-13.58萬/平，總價約1429萬-1633萬；

142—145平34套，約12.9萬-13.9萬/平，總價約1838萬-2016萬；

220、233平共12套，約14.42萬—17.86萬/平，總價約3179萬-4157萬；

279、357平共12套，約14.32萬—18.28萬/平，總價約3998萬-6523萬；

485平1套，約18.59萬/平，總價約9021萬。

這個價格幾乎與2021年10月入市的深業(yè)中城持平。

深業(yè)中城與新世界香蜜四季相距約2.2公里，曾經(jīng)222套137-212—315-377 ㎡住宅入市，備案均價約13.1萬/㎡，單價區(qū)間約11.15萬—19.88萬/平，總價約1575萬—7508萬。

但還是要比同板塊的天健天驕貴上一些，天健天健與新世界香蜜四季步行相距約1.6公里。

2020年11月天健天驕北廬213套59~212平住宅入市，備案均價約11.32萬/㎡，單價區(qū)間約9萬—13.7萬/平，總價區(qū)間約750萬~2884萬。

2022年6月天健天驕西筑49套78~151平住宅入市，備案均價約11.65萬/㎡，單價區(qū)間約10.41萬-12.93萬/㎡，總價區(qū)間約832萬~1824萬。

但過去深業(yè)中城和天健天驕的市場，需要靠搶才能買到，而新世界香蜜四季開盤即啟動全程轉介，還直接給出91折的開盤首日折扣。

項目前身作為華泰小區(qū)舊改，市場一直期待已久。

據(jù)市場消息，開盤當天綜合折扣約91折，折后均價約11.97萬/平，折后單價區(qū)間約10.42萬—16.96萬/平，總價區(qū)間約1171.5—8230.58萬/套。

說明即使是豪宅市場，這幾年的邏輯也發(fā)生了很大的變化。

不僅僅是地段夠核心就夠了，市場對豪宅的賣點要求也更高。

如果品質撐不起價格，就會被市場詬病。

比如最近這段時間上海的老牌豪宅湯臣一品的外立面出現(xiàn)了脫落的問題，而引起了市場的質疑——30萬/平的豪宅只用了20年，外立面居然老化的這么嚴重，實在是對不起這個價格。

而讓市場產生更深層次的思考是——正常來說豪宅并不缺資金維護，連這種級別的豪宅時間久了，都無法維護得好，那么其他豪宅和普通住宅呢？

這放在新房身上也是一樣的。

不過，卷價格就一定能解決當下豪宅去化的困境嗎？

首先，項目對外的賣點是新規(guī)住宅盤。

是否符合市場期待的新規(guī)樓盤先按下不表，新規(guī)住宅中最大的賣點就是得房率。

但新世界香蜜四季的備案得房率顯示約81%～82%。而深業(yè)中城作為新規(guī)前的項目，得房率也有80%～82%。

所以，以“香蜜湖新規(guī)大宅”的定位入市，新規(guī)戶型的設計體現(xiàn)在什么方面？

若是體現(xiàn)在戶型的使用設計功能上，那么實際的戶型又有一定局限性。

如105～108m2的設計布局不是4個臥室，而是3個臥室，且其中一個臥室較小，另一個臥室還需要依靠拓寬陽臺增加實際的使用面積。

且需要后期再進一步的改造，才符合家庭改善居住的需求。

再比如122-124平戶型，設計成3個臥室，且其中一個臥室重新調整陽臺的位置才能更符合實際的居住使用需求。

住宅建設新規(guī)是為提升居住品質推出的政策，目的是優(yōu)化空間利用效率，提升居住體驗感。

但如果只是通過增加飄窗、陽臺等方式提升使用率，那么則無所謂新規(guī)與否了。

過去的住宅，也同樣能做到通過增加飄窗、陽臺等方式提升戶型的使用率。

除了戶型，項目的其他規(guī)劃設計也被市場所詬病。

比如項目容積率達到了7.94，回遷戶型占比并不低，可售的普通商品房為923套，雖然回遷戶型未明確套數(shù)。

但可以看到新世界香蜜四季規(guī)劃11棟建筑，包含商品房、回遷房、保障房及商務公寓，是全部樓棟40—47層的超高層綜合體。

其中1棟1單元/2單元/3單元和2棟1單元/2單元為商品房，1棟6單元/7單元/8單元為回遷房。

此次入市的戶型位于2棟2單元，低區(qū)3梯5戶，高區(qū)3梯3戶。

所以有網(wǎng)友辣評——到底什么地方與真正的豪宅所匹配？

豪宅的爆發(fā)

不過，新世界香蜜四季這個9月入市，起碼抓到了先入市的先機。

如今香蜜湖、車公廟板塊正在迎來豪宅的集中爆發(fā)。

這些板塊周邊不僅有新世界香蜜四季，還有香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改以及車公廟連片升級改造城市更新單元。

地理位置都差不多，靠得也挺近。

其中，車公廟連片升級改造城市更新單元與項目相距約2.7公里，根據(jù)《福田區(qū)沙頭街道車公廟片區(qū)連片改造升級城市更新單元規(guī)劃修改（草案）》的公示，直接為香蜜湖及車公廟板塊增加不少新的規(guī)劃空間。

未來改造片區(qū)還將會一口氣誕生4塊二類居住用地，改造區(qū)域內規(guī)劃有33萬平的住宅指標。

更重要的是香蜜湖板塊附近的保障房也遍地開花。

其中就有地段屬性非常高的香蜜二村舊改、香蜜湖家屬樓舊改。

香蜜二村棚改，棚改的方向是住宅127700㎡，這些住宅中除還遷用房外其余均為人才住房與保障性住房。而人才住房可售人才房有一定的公共屬性，若可配售，則價格會低于新世界香蜜四季，還遷用房未來也能流通市場。

香蜜湖家屬樓片區(qū)城市更新單元，雖然未明確更新后如何，但擬拆除范圍用地面積21959.3㎡，擬更新方向為居住用地，也有一定概率誕生新的回遷住宅或普通商品住宅。

目前，天健天驕今年8月成交一套157.76平戶型，成交總價約2158萬，折合單價約13.68萬/平；

深業(yè)中城今年3月成交一套232.99平戶型，成交總價約2158萬，折合單價約16.31萬/平。

所以新世界香蜜四季需要看市場是否有“愿者上鉤”了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場