2025年廈門(mén)的第4場(chǎng)土拍，已經(jīng)塵埃落定。

本輪土拍出讓的4幅地塊：

①、思明區(qū)，2025P15地塊（前埔片區(qū)），國(guó)貿(mào)競(jìng)得；

②、湖里區(qū)，2025P16 地塊（竹坑），建發(fā)競(jìng)得；

③、集美區(qū)，2025JP05 地塊（亭北片區(qū)），象嶼&集美發(fā)展競(jìng)得；

④、海滄區(qū)，H2025P02地塊（嵩嶼片區(qū)），廈門(mén)軌道競(jìng)得；

1、前埔片區(qū)：

2025P15，計(jì)價(jià)建面：57620㎡，起叫價(jià)：22.2億，樓面地價(jià)：住宅40000元/㎡（規(guī)劃住宅不多于650套，該地塊允許建設(shè)立體生態(tài)住宅），容積率2.6。

B、周邊二手房與地塊：

①、大洲國(guó)際龍郡，房齡，2014年，目前廈門(mén)各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是

4.8~5.5萬(wàn)/㎡；近期成交的主力戶(hù)型為175㎡。

②、明發(fā)建群雅苑：房齡，2005年，目前廈門(mén)各二手房平臺(tái)的成交均價(jià)是3.4~3.8萬(wàn)/㎡；對(duì)比大洲國(guó)際龍郡的價(jià)位幾乎是斷崖式差異。

③、學(xué)仕里、中海國(guó)貿(mào)上城：配建房，目前的成交均價(jià)是5.7萬(wàn)/㎡左右；

周邊大多數(shù)是十幾年前的社區(qū)，不少小區(qū)都是面積頗大，而次新房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，此前市場(chǎng)熱度頗高。

拿地房企：國(guó)貿(mào)。

該地塊允許開(kāi)發(fā)立體生態(tài)住宅，疊加此前國(guó)貿(mào)在周邊聯(lián)合開(kāi)發(fā)了學(xué)仕里、中海國(guó)貿(mào)上城等，具備了先天的成片開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。

鑒于國(guó)貿(mào)擅長(zhǎng)學(xué)區(qū)+第四代+品牌的組合拳，且周邊已有自家相鄰次新樓盤(pán)，不排除在原先住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)上再次突破創(chuàng)新。

信號(hào)：島內(nèi)土拍加快，上一批尚未完全入市，立馬在9月底之前上架新地塊，且在出讓之初就談好入手的開(kāi)發(fā)商，加快完善城市建設(shè)界面的意圖明顯。

一負(fù)責(zé)相關(guān)內(nèi)容的朋友提到：土拍收入在大局面前，只是小錢(qián)，加快完善整個(gè)城市界面，提升整座城市的建設(shè)飽和度，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，才是近年廈門(mén)的首要目標(biāo)。所以，近年廈門(mén)的土拍節(jié)奏仍在有的放矢。

④、周邊新/次新盤(pán)：學(xué)仕里、中海國(guó)貿(mào)上城、。

2、湖里區(qū)，2025P16 地塊（竹坑）：

2025P16，計(jì)價(jià)建筑面積5.26萬(wàn)㎡，起拍20.38億，住宅樓面價(jià)40000/㎡，規(guī)劃不多于695套住宅，容積率2.1。同樣的，該地塊允許建設(shè)立體生態(tài)住宅。

周邊的項(xiàng)目為建發(fā)象嶼觀雲(yún)、華榮壹號(hào)院，今年的成交均價(jià)皆在5.5萬(wàn)左右。前幾年廈門(mén)島內(nèi)西側(cè)的供應(yīng)量較少，積蓄了不少改善換房的需求。而此前，建發(fā)象嶼觀雲(yún)一入市的銷(xiāo)量就打破了市場(chǎng)預(yù)期，

拿地房企：建發(fā)。

信號(hào)：島內(nèi)西部的競(jìng)品少，成本、節(jié)奏可控，西部開(kāi)始逐步出讓地塊，作為島內(nèi)西部煥新的契機(jī)。

3、集美區(qū)，2025JP05 地塊（亭北片區(qū)）；

2025JP05，計(jì)價(jià)建筑面積10.36萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)22.69億，住宅起拍樓面價(jià)2.2萬(wàn)/㎡，規(guī)劃住宅不多于1200套；

東側(cè)是外國(guó)語(yǔ)集美校區(qū)，東北方向是軟件園三期，這是最核心的2個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

同時(shí)，也意味著西亭、亭北接下來(lái)的土拍供應(yīng)也會(huì)持續(xù)加快。

拿地房企：象嶼&集美發(fā)展，聯(lián)合競(jìng)得。

信號(hào)：亭北時(shí)隔多年后再次供地，地價(jià)2.2萬(wàn)/㎡，除了為外國(guó)語(yǔ)集美校區(qū)添加生源之外，也將為亭北片區(qū)增加住宅供應(yīng)，逐年緩解供求關(guān)系。

亭北近幾個(gè)月的二手房?jī)r(jià)為2.8~3.99萬(wàn)/㎡。

這也是象嶼重回廈門(mén)地產(chǎn)后，在島內(nèi)外的最后一塊拼圖，僅2年，象嶼加大了拿地的力度和節(jié)奏，幾乎成了親兒子里面最積極的那位了。

4、海滄區(qū)，H2025P02地塊（嵩嶼片區(qū)）：

H2025P02，計(jì)價(jià)建筑面積8.84萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)15.98億，住宅樓面價(jià)1.8萬(wàn)/㎡。規(guī)劃不多于1030套住宅，容積率2.26.

海滄東嶼島，毫無(wú)懸念，仍是軌道定向的成片開(kāi)發(fā)。

信號(hào)：隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會(huì)兩條腿走路。

土拍市場(chǎng)向來(lái)是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價(jià)，更多在于預(yù)期和探清高層的態(tài)度，而在當(dāng)下的市場(chǎng)中，我們應(yīng)該做的，是不停的根據(jù)歷史周期的演變，持續(xù)地優(yōu)化自己。