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去年年底，重慶市第三中級人民法院公布的一批2024年房屋買賣典型案例中，一宗二手房交易糾紛，讓人感覺有點(diǎn)像：

現(xiàn)實(shí)版《聊齋》。

重慶一中介受房主委托賣房，明知屋內(nèi)曾有人死亡，卻為促成交易刻意隱瞞。購房者直到過戶后，才從鄰里閑談中得知真相。

他們大為震撼，一紙?jiān)V狀。將中介與房主告上法庭，要求撤銷合同。

所謂兇宅，獸爺年輕時在北京也住過。那時剛畢業(yè)不久，跟大學(xué)同學(xué)在通州西馬莊租了一個兩居室。裝修雖然有點(diǎn)老，但房東人很好，家具家電齊全，只收我們一個月1200塊。

沒多久，收水費(fèi)的人上門看表，看完后他臨出門，突然回頭小聲說：

這里不能住人。

我愣了下，以為聽錯了。兩個月后，收水費(fèi)的又來了。臨走前他又嘀咕，這里不能住人。

一個月后，同學(xué)在樓下遛彎，跟小區(qū)大媽閑聊才知道，之前租住在這的一對情侶，在我們搬進(jìn)來的一個月前，被爬進(jìn)來的小偷殺了。

一聽說這件事，我跟同學(xué)當(dāng)時感覺后背發(fā)涼，似乎天都塌了。

租房尚且如此，在房屋買賣中，兇宅就更不用說了。這屬于重大瑕疵信息，必須披露。

在這起案件中，重慶的買房人不出意外，勝訴了。但他付出的精力和精神損失，仍然是金錢難以彌補(bǔ)的。

重慶市三中院將其作為瑕疵信息披露的典型案例進(jìn)行公示。在評價(jià)該案時，法官說，居住用房不僅具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，還有：

精神意義。

1

國家統(tǒng)計(jì)局上周公布的最新數(shù)據(jù)，今年前八個月，中國新建商品房銷售額5.5萬億。2021年，這個數(shù)字是11.9萬億元。

有機(jī)構(gòu)預(yù)估，如果只算新建住宅，今年新房銷售額可能是：

7萬多億。

中國每年的二手房交易額，也是7萬多億。這意味著，中國新房和存量房的銷售規(guī)模，在2025年，正接近于拉平。

但與更簡單快速的新房買賣不同，二手房的交易，從看房到交訂金，再到簽合同、交付，可細(xì)分為數(shù)十個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都可能出問題。

這兩年，關(guān)于房屋交易的法律法規(guī)不斷完善，但相關(guān)糾紛數(shù)量沒有大幅下降，甚至有所增加。執(zhí)法部門也不斷做出各種警示。

今年3月，廈門市中級人民法院裁定了一宗房屋買賣糾紛案件。

徐先生委托房產(chǎn)中介周某、陳某出售自家房屋。中介找到買家曾某，各方約定，以439萬成交。

合同簽得很順利，曾某付了50萬首付后，房子很快過了戶。

曾某拿到房產(chǎn)證后，迅速抵押給典當(dāng)行，借了280萬元，用于消費(fèi)和償還個人債務(wù)，剩余的房款，他一直沒有支付。

后來兩人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，曾某答應(yīng)支付剩余的389萬元購房款。但沒過多久，曾某就因?yàn)樵p騙被抓，還被判刑。徐先生仍有340萬元沒能追回。

徐先生把中介周某、陳某告上法庭，認(rèn)為中介沒有全面審查曾某的征信情況，導(dǎo)致他產(chǎn)生巨大損失。

交易過程中，曾某將自己完美無瑕的征信記錄，用圖片方式發(fā)給中介，并順利完成了交易。但照片是：

P的。

中介也沒有要求看原件。

最終，法院判決周某、陳某賠償徐先生部分損失。法院認(rèn)為，徐先生在沒有中介在場的情況下，單獨(dú)與曾某過戶，明顯缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識，自身也存在過失。

這個案子，反映出樓市下行期房屋交易糾紛的一個重要特點(diǎn)。

貝殼經(jīng)紀(jì)事業(yè)線貝殼城市首席運(yùn)營官李峰巖說，市場好的時候，主要是業(yè)主騙客戶的錢。現(xiàn)在：

客戶也開始騙業(yè)主的錢了。

2

二手房交易糾紛的發(fā)生，跟樓市運(yùn)行狀態(tài)有直接關(guān)系。

在樓市平穩(wěn)期，二手房交易糾紛是最少的。但只要樓市有波動，不管向上竄還是向下跳，買賣雙方心里那根弦就繃緊了，糾紛也會大大增多。

最近上海、深圳出臺新政，市場預(yù)期像坐過山車：業(yè)主剛調(diào)完價(jià)，甚至不惜違約跳單，轉(zhuǎn)頭預(yù)期又掉頭向下。結(jié)果交易糾紛，只增不減。

這些糾紛，雖有一些新的特征出現(xiàn)，但從底層邏輯上看，都是：

歷史的重演。

其實(shí)，買賣雙方都不希望鬧上法庭。那么，問題的關(guān)鍵就在于：

如何給過程兜底。

前幾天，貝殼在天津開了場發(fā)布會，推出一套叫“真保障”的全流程服務(wù)系統(tǒng)，覆蓋“真實(shí)房源、房款安全、傭金可退、隱私保護(hù)、質(zhì)量補(bǔ)償”等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

說白了，二手房常見的那幾類“坑”，比如物業(yè)欠費(fèi)、資金被挪用，基本都被列進(jìn)了保障清單。

有意思的是，貝殼成立于2018年，那還是房地產(chǎn)的“黃金年代”。他們吸引了大量中介品牌入駐，也助推了行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提升。

如今市場轉(zhuǎn)冷，經(jīng)紀(jì)人開單越來越難，貝殼卻沒在成交量上走捷徑，反而繼續(xù)抬高標(biāo)準(zhǔn)，主動給消費(fèi)者兜底。

截至目前，“真實(shí)房源，假一賠百”、“交易不成，傭金無理由退”、“物業(yè)欠費(fèi)，損失先行墊付”這3項(xiàng)承諾，已覆蓋了貝殼布局的：

貝殼布局的全部城市。

而“房款安全，平臺兜底”、“漏水披露，損失補(bǔ)償”、“免電話營銷，擾一賠百”等承諾，也正在多地陸續(xù)上線，并逐城推進(jìn)。再加上各地品牌級的服務(wù)承諾，他們構(gòu)建了覆蓋更廣的保障網(wǎng)絡(luò)。

在市場下行期，敢給消費(fèi)者兜底的企業(yè)越來越少了，因?yàn)槌隽藛栴}：

他們得真賠。

李峰巖說，過去十四年，貝殼平臺（含鏈家）服務(wù)承諾已累計(jì)退賠墊付37.6萬單，共計(jì)：

55.6億元。

3

能做到給這么多房子兜底，光有錢可不夠。

早些年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就像散落江湖的“手藝人”，靠的是師傅帶徒弟的經(jīng)驗(yàn)傳承。服務(wù)水平高低，全看經(jīng)紀(jì)人專不專業(yè)、用不用心。

可房地產(chǎn)進(jìn)入野蠻生長期，需求爆發(fā)、人手短缺，“靠譜”反而成了稀缺品。

于是各家開始建標(biāo)準(zhǔn)、劃底線——這其中，鏈家把標(biāo)準(zhǔn)卷到了最高。

鏈家早就摸清了二手房糾紛的命門：

信息不透明、資金不安全、合同不規(guī)范。

說到底，還是行業(yè)信息不對稱、流程缺乏標(biāo)準(zhǔn)化惹的禍。

于是，他們從信息核實(shí)、資格審核，到資金監(jiān)管、合同簽訂，全流程設(shè)卡堵漏，硬是把服務(wù)做穩(wěn)、做踏實(shí)。

等到貝殼從鏈家“破殼”而出，這套標(biāo)準(zhǔn)也被帶到了平臺上的各個品牌，順勢拉高了整個行業(yè)的服務(wù)基線。

但這還只是起點(diǎn)。

貝殼平臺年交易量超百萬單，光靠人盯人防守，根本防不住。

關(guān)鍵時刻，技術(shù)能力上線了。

作為一家被房產(chǎn)“耽誤”的科技公司，貝殼早早把交易流程搬上了系統(tǒng)。通過技術(shù)能力和系統(tǒng)搭建，他們不斷改造工作流程，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

而三年前，他們更是啟動了一個“史詩級”項(xiàng)目：搭建一套資金安全系統(tǒng)。

橫跨多部門、調(diào)動300多名工程師，動用了大量人力物力，貝殼團(tuán)隊(duì)花兩年時間，死磕一個目標(biāo)：

在每一個資金節(jié)點(diǎn)埋下“安全哨”。

成果已經(jīng)開始說話。

從去年7月到今年7月，貝殼通過引導(dǎo)買賣雙方使用安全支付，保障了0.75萬億元房款安全，實(shí)現(xiàn)96%資金流向可追溯。

更硬核的是，他們的系統(tǒng)成功攔截1.6萬單交易風(fēng)險(xiǎn)，把實(shí)際房款損失率控制在：

0.006%。

學(xué)過數(shù)學(xué)的人度知道，這相當(dāng)于極限趨零。

4

貝殼脫胎于鏈家，鏈家早期創(chuàng)業(yè)時的基因至今根植于貝殼的血液中。

發(fā)布會現(xiàn)場，鏈家老兵李峰巖講了一個故事。

2004年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的潛規(guī)則還是吃差價(jià)、簽三方約，買賣雙方被刻意隔離，經(jīng)紀(jì)公司利用信息不對稱來賺錢。

當(dāng)時鏈家還不到20家店，他們做了一件被同行視為“自殺”的事。鏈家率先提出：

透明交易、不吃差價(jià)。

結(jié)果可想而知——經(jīng)紀(jì)人大量離職，許多門店開不了單，鏈家收入一度驟降九成多。

當(dāng)時，幾乎半個北京城的中介都在等著看鏈家笑話。

然而，三個月后，奇跡發(fā)生了。消費(fèi)者口口相傳，有個叫鏈家的中介，簽約時三方是可以見面的。

于是客戶慢慢回來了。鏈家不僅活了下來，更在之后成為北京市場的領(lǐng)頭羊。

鏈家老兵李峰巖在發(fā)布會現(xiàn)場講完這個故事后感慨道，鏈家和貝殼的底層邏輯很簡單，始終相信利他終利己。只要堅(jiān)持做有價(jià)值的事，任何變革都會呈現(xiàn)“微笑曲線”，因?yàn)?/p>

消費(fèi)者是最聰明的。