先擺幾個事實：

• 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月上海二手房住宅價格環(huán)比上漲0.4%，實現(xiàn)二連漲。

• 4月11日，上海二手房單日成交1632套，刷新了近五年的最高紀(jì)錄。

• 整個3月上海二手住宅成交2.85萬套，環(huán)比暴漲了178.79%。

種種現(xiàn)象表明，2月末上海發(fā)布的“滬七條”政策刺激效果十分顯著。

近兩年中，上海樓市松綁政策頻出，為何偏偏是這輪政策徹底引爆了二手房市場？今年的政策有何特殊之處？

政策轉(zhuǎn)向引爆成交量

位于內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦鞍山板塊的一家鏈家店總對記者說，3月份門店成交了二手房13套，而春節(jié)前的一月份只成交了8套；從購房者來看，大部分都是受政策影響的非上海戶籍客戶，可見政策效果之顯著。

梳理過去兩年的政策脈絡(luò)，一條“從外圍到核心、從限制到放開”的演進邏輯清晰可辨。

通過限購政策、信貸政策、稅費政策等調(diào)整手段，先降低外環(huán)外社保與首付門檻，引導(dǎo)剛需消化遠(yuǎn)郊庫存，政策演進中，早已埋下伏筆。

如果分析政策出臺與成交量的關(guān)系，可能看得更清晰：

一段段來分析：

• 2024年5月“滬九條”出臺，非滬籍社保從5年縮至3年釋放了一批觀望已久的購買力，但限購框架未變，置換鏈條并未打通。沖高之后，市場重新陷入等待。

• 四個月后，“滬七條”（2024）再接再厲，外環(huán)外社保縮至1年、首付降至15%，成交量持續(xù)攀升，但這時的核心區(qū)限購依然堅固，改善需求只能在外圍打轉(zhuǎn)，進入2025年二手房成交量再次回落。

• 2025年“滬六條”后，外環(huán)外不限套數(shù)、成年單身按家庭標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，釋放了新的需求增量，商貸不再區(qū)分首套二套降低了改善成本。市場獲得了持續(xù)動力。

• 到2026年，當(dāng)成交量在淡季快遞回落后，政策箭頭終于指向核心區(qū)：外環(huán)內(nèi)社保降至1年且滿3年可增購1套，公積金最高324萬元覆蓋剛需月供壓力。外圍的剛需、中段的改善、核心區(qū)的高端需求同時被激活。成交量一路攀升，迅速達到歷史高點。

按照這個邏輯來看，未來上海政策將進一步解除外環(huán)內(nèi)購房限制，但松綁空間收窄，重心可能從刺激需求轉(zhuǎn)向盤活存量和優(yōu)化供給，一方面繼續(xù)嘗試“以舊換新”收儲來消化積壓庫存，這一機制已經(jīng)在3月在靜安率先落地試點；另一方面加強“好房子”供應(yīng)，承接住釋放的購房需求。

為何政策要一點點從外圍到核心？

從鏈家的掛牌量來看，外環(huán)外二手房掛牌量約占全市的一半，積壓了大量低總價、小戶型的剛需房源，去化周期遠(yuǎn)高于核心區(qū)。如果政策一開始就全面放開，購買力將直接涌入核心區(qū)，外圍庫存將被進一步凍結(jié)，市場分化加劇。

價格企穩(wěn)勢頭出現(xiàn)

這次成交量爆發(fā)之后，市場最關(guān)心的問題是：價格跟上了嗎？

畢竟，盡管過去幾輪政策的出臺也帶來成交量正向變化，但讓價格漲起來，太難了。

我們可以從這些數(shù)據(jù)中看到，房價上漲的信號：

• 從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70城數(shù)據(jù)來看，2月份春節(jié)淡季期間，上海成為唯二二手房環(huán)比上漲的城市，3月份再次實現(xiàn)環(huán)比上升，達成二連漲。

• 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年3月上海二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲0.08%，結(jié)束了自2023年6月以來長達33個月的連續(xù)下跌態(tài)勢，這一微幅上漲，可以看成是價格預(yù)期逆轉(zhuǎn)的里程碑。

• 鏈家數(shù)據(jù)顯示，3月二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲1%。

• 58安居客研究院監(jiān)測，上海二手房議價空間從此前的5%-8%收窄至2%-3%，核心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)小幅提價的情況。

• 還有一個信號值得重視，中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，本輪復(fù)蘇中，總價1000萬元以上的高端房源成交占比雖下降，但環(huán)比增加了103%！而這對拉高成交均價顯然不容忽視。

• 2026年二手房價格已經(jīng)數(shù)月都穩(wěn)定在60000元/平方米以上。

專家和機構(gòu)給了我們這樣的答案：

• 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示，低總價剛需房源去化加快，房東議價底氣增強，房價二連漲已經(jīng)出現(xiàn)了短期止跌信號。

• 不少行業(yè)研報非常樂觀，上海有望在這輪下行周期中率先實現(xiàn)房價的止跌回穩(wěn)，并引領(lǐng)高能級城市的景氣度修復(fù)，中性預(yù)期有望在2027年企穩(wěn)。

• 盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前市場信心好轉(zhuǎn)，一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)良好，未來上海樓市成交量還是能維系住，價格會進一步夯實。

市場多主體信心改善

除了看成交量和價格以外，地產(chǎn)從業(yè)者、房東的心態(tài)，其實是值得觀察的對象。

中原經(jīng)理指數(shù)反映了地產(chǎn)經(jīng)理人對城市房地產(chǎn)市場走勢的看法。一般來說，大于50%即可認(rèn)為市場處于向好區(qū)間。數(shù)據(jù)顯示，上海二手房經(jīng)理指數(shù)在3月末達到62.32%的高點。

要知道，從2023年初一直到2024年滬七條政策出臺，這之間的經(jīng)理指數(shù)曾一直維持在50%以下。而這波經(jīng)理人指數(shù)沖高，已經(jīng)達到了2021年和2019年的信心水平。

掛牌量每個政策節(jié)點都會出現(xiàn)小幅上升。它刻畫了賣方心態(tài)的轉(zhuǎn)變：

數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌量從2020年末急速下跌，2024年政策出臺時，政策利好讓房東們產(chǎn)生“試試水溫”的試探性掛出；2025年“滬六條”后，“賣舊換新”的置換需求再次讓掛牌量上升；2026年“滬七條”后，二手房市場交易火爆，相應(yīng)地掛牌量也迅速抬升。

值得注意的是，近期，掛牌量又有所下降，如何去理解這個低位：

• 中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，3月份上海二手房新增掛牌房源為1.7萬套，同比下降34%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)。安居客上海的研究員也指出，隨著市場情緒好轉(zhuǎn)，房東拒絕“低價競爭”，不再恐慌拋售，要么撤牌觀望，要么將房源由售轉(zhuǎn)租，體現(xiàn)了房東心態(tài)的變化。

• 上海中原地產(chǎn)認(rèn)為，掛牌量下降，也意味著市場消化速度的加快，價格企穩(wěn)的可能性增加。一位房產(chǎn)中介告訴記者，近期二手房賣得更快了，房東降價空間明顯縮小了，購房者也基本沒有大砍價，很快就達成交易，這是一種很好的市場信號。

而無論是房東預(yù)期的變化，還是去庫存的進度加快，可能都預(yù)示著一種積極變化。

原標(biāo)題：《“滬七條”如何改變上海樓市》

欄目主編：尤莼潔 題圖來源：上觀題圖

來源：作者：解放日報 崔藝林