錦江生態(tài)帶實拍圖

撰文：海哥

錦江生態(tài)帶還在跌…

這兩天淘房君在扒二手房成交數(shù)據(jù)的時候，真的被嚇了一跳。

這生態(tài)帶怎么還在跌呢？！不是說企穩(wěn)了嗎？

2月，萬科翡翠公園成交了一套121㎡的房源，

成交單價只有1.6萬/㎡了??！

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而去年上半年，同戶型起碼還能賣到2.1萬/㎡。

這還不到一年時間吧，每平怒跌5000，跌幅接超20%！

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同板塊的中海錦江城花澗二期也一樣。

今年1月，一套156平的房源，成交價約1.6萬/㎡。

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回頭看看去年4月，同戶型還能穩(wěn)在1.98萬。

說好的“2萬守門員”呢？

現(xiàn)在直接一腳把門踹飛，照樣是20%的跌幅，一刀切得整整齊齊。

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想當(dāng)年，這哪個不是天新的“當(dāng)紅炸子雞”，萬人搖、全款搶。

現(xiàn)在呢？掛牌掛到懷疑人生，想脫手只能自己拿刀狂割肉。

所以，錦江生態(tài)帶還要跌多久？

01

從最高3萬+跌到1.6萬

生態(tài)帶有點慘！

說實話，從去年下半年開始，淘房君本來都以為，錦江生態(tài)帶的價格已經(jīng)止跌企穩(wěn)了。

你去翻去年的成交記錄，萬科翡翠公園的均價基本都死死咬在1.9萬-2萬/㎡這個區(qū)間。

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中海那一大堆組團的價格也比較抗跌。

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去年市場這么艱難地情況下，其實生態(tài)帶的成交還是比較不錯了。

當(dāng)時很多人都在喊：“生態(tài)帶到底了，可以抄底了?！?/p>

但事實證明，底下面還有地下室。

怎么一到今年初，又突然冒出這些1.6萬、1.7萬的超低價成交？

淘房君認(rèn)為，這種就是踩踏。

當(dāng)?shù)谝粋€急用錢的業(yè)主降價砸盤，整個小區(qū)的價格體系就直接多米諾骨牌式坍塌了。

這種踩踏的情況直接還影響了板塊內(nèi)的改善二手。

像板塊內(nèi)的德商御府天驕的疊拼，去年3月，一套151㎡的清水中疊賣到了2.8萬/㎡。

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今年2月，同面積段產(chǎn)品成交單價來到了2.4萬/㎡。

價格回調(diào)嚴(yán)重。

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更讓人窒息的對比是，如果你把時間線拉長到2021年，

當(dāng)年市場最瘋狂的時候，錦江生態(tài)帶部分優(yōu)質(zhì)房源的成交價，可是實打?qū)崨_上過3萬+/㎡的高峰！

從3萬+，跌到去年的2萬，再跌到現(xiàn)在的1.6萬。

這不是回調(diào)，這是腰斬，這是被按在地上摩擦！

當(dāng)年那些掏空六個錢包、高杠桿沖進去的業(yè)主，現(xiàn)在看著賬面上蒸發(fā)掉的一百多萬，恐怕連覺都睡不著了。

02

錦江生態(tài)帶

經(jīng)歷了什么？

錦江生態(tài)帶是天府新區(qū)最早開發(fā)的板塊之一，在開發(fā)最初是和科學(xué)城、天府總部商務(wù)區(qū)作為第一批，同步規(guī)劃的。

他的定位是天府新區(qū)居住功能區(qū)，是無可替代的宜居板塊。

2015年左右，當(dāng)時不少房企集中拿地，那時候的鑫苑鑫都匯單價才5千左右!

到了2018年，板塊內(nèi)的“拓荒者”中海，陸陸續(xù)續(xù)推出了花澗、萬錦熙岸、錦江壹號等組團。

取證單價1.3-1.5萬之間。

隨著萬科翡翠公園和德商御府天驕等項目先后開盤，給當(dāng)時的板塊打了一個剛改的底子。

但后期隨著恒大天府半島和川發(fā)天府上城的出現(xiàn)，又給低總價的剛需單獨開辟出一條道路。

在2020年這兩個錦江生態(tài)帶的項目出現(xiàn)多次萬人搖號。

再加上板塊的呈現(xiàn)度逐漸提高，成為天府新區(qū)首熟區(qū)的錦江生態(tài)帶，至此熱度被推上頂峰。

已經(jīng)開始流入二手市場的萬科翡翠公園和德商御府天驕等項目，起點非常很高，并且隨著熱度的提升在2021年價格迎來暴漲。

作為天府新區(qū)開發(fā)較早、配套成熟、房子又很多的區(qū)域，早期價格又香，不得不說的是，錦江生態(tài)帶的確吸引了一大批投資客。

從2022年5月新政后，整個板塊突然就冒出來一大批房源，并且?guī)缀趺總€小區(qū)的掛盤價，都在3萬+以上!

但后續(xù)天量供應(yīng)，導(dǎo)致價格下跌。

早在22年5月份，成都當(dāng)時對限售政策做出調(diào)整，錦江生態(tài)帶一時間有大量房源因此解除限售，一夜之間次新二手掛牌房源多出數(shù)倍。

除了次新二手大量入市，最老火的就是新房動作也十分多。

以沈陽路為分界線，錦江生態(tài)帶南北區(qū)劃分十分明顯。

北區(qū)相對更加成熟，也就是前些的剛改的項目，像中海、萬科、川發(fā)這類。

南區(qū)則是相對改善一點，除了已交付的綠城、首鋼、中糧等樓盤，還有保利、邦泰等新項目。

房源增多，買家有限，競爭更加激烈，急于出售的業(yè)主自然會對價格做出調(diào)整，但當(dāng)有價格開始下調(diào)，必定會影響板塊內(nèi)其他房源。

這種時候就容易出現(xiàn)價格踩踏，無數(shù)賣家被裹挾著下跌，錦江生態(tài)帶也跌出新低。

最后，目前的市場環(huán)境也是一個大重要因素。

市場下行，沒有板塊可以獨善其身。

目前的行情想必大家也都很清楚，稍微有核心配套的板塊可能還好，像鶴林村這種之前價格虛高的板塊，現(xiàn)在可能就有點老火。

03

全國樓市開始狂飆

成都“慢半拍”！

從今年初開始，全國核心城市的樓市確實出現(xiàn)了大幅回暖。

你看看深圳，二手房成交量直接井噴，部分核心學(xué)區(qū)房反彈力度驚人；

再看看上海、南京，不管是新房還是二手房，數(shù)據(jù)面都在狂飆，反彈幅度十分大。

但就目前而言，成都的反彈力度，并沒有想象中的那么大。

尤其是把目光聚焦到天新這些外圍板塊，你甚至感覺不到一點“回暖”的溫度，這里依然是凜冬。

3月，成都二手房成交量2.3萬套，環(huán)比2月大漲超100%，單日最高沖到1679套，確實創(chuàng)了新高。

新房成交6165套，環(huán)比2月大漲83%。

乍一看，確實“爆了”。

但跟去年3月比，數(shù)據(jù)就尷尬了。

2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。

這意味著什么？

今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。

也就是說，今年的“小陽春”，成色明顯不如去年。

再看看價格。

成都二手房均價從2025年初的1.63萬元/㎡，跌到了如今的1.49萬元/㎡左右，跌幅約超6%。

成都二手房成交均價 圖源好好選房小程序

所以，3月數(shù)據(jù)環(huán)比漲了，這沒錯——但別忘了，2月是春節(jié)長假，本來就是全年最低點。

這次成都的反彈，明顯不及預(yù)期！

為什么？

第一，成都房價在過去幾年相對堅挺，調(diào)整來得更晚。

全國很多城市2023年就開始跌，成都在2024年下半年才進入加速下跌通道。

調(diào)整晚，反彈自然也晚。

第二，成都存量房規(guī)模大，去化壓力不小。

截至2025年底，大成都存量面積1410萬平方米，去化周期14.43個月。

雖然“5+2”核心區(qū)去化周期僅10個月，但外圍區(qū)域壓力不小。

第三，購房者心態(tài)變了。

一位中介朋友說：“現(xiàn)在客戶看房很理性，不會再被‘再不買就漲了’的話術(shù)忽悠。現(xiàn)在客戶算的是性價比、租售比、月供能不能扛住。”

第四、分化，是今年樓市的關(guān)鍵詞

回顧這波小陽春，我覺得可以用一句話總結(jié)：

冷熱不均，幾家歡喜幾家愁。

新房市場，聚光燈只給了少數(shù)網(wǎng)紅盤，其他樓盤依然暗淡。二手房市場，成交量靠“以價換量”撐住，價格還在底部徘徊。

但冷靜下來想，這未必是壞事。

你覺得呢？