有些房子從買(mǎi)入的那一刻起，似乎就注定了虧損的結(jié)局——即便是樓市最火熱的時(shí)候也不例外：

鹽田的別墅，2010年4563萬(wàn)/套，如今2200萬(wàn)/套；

深圳灣的商鋪，2011年48萬(wàn)/m2， 如今 15 萬(wàn)/m2 ；

前海的寫(xiě)字樓，2019年 9萬(wàn)/㎡ ， 如今 4萬(wàn)/㎡，還不一定能成交 。

有網(wǎng)友評(píng)論嘆道：“這教訓(xùn)太貴了”

血虧2千萬(wàn)！

“風(fēng)景有毒”的房子？

2008年，深圳鹽田的東部華僑城天麓別墅項(xiàng)目正式亮相，以7.5萬(wàn)/m2的開(kāi)盤(pán)單價(jià)震撼全城，每棟別墅總價(jià)高達(dá)2000-3000萬(wàn)元。

這一價(jià)格使鹽田區(qū)以2.4 萬(wàn)/m2 的均價(jià)成為當(dāng)時(shí)深圳房?jī)r(jià)最高的片區(qū)，而原“關(guān)內(nèi)”其他三個(gè)片區(qū)的新房均價(jià)都尚未突破“2字頭”。

隨著項(xiàng)目迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)可，2009-2010年連續(xù)兩年入選“中國(guó)十大豪宅”，2009年銷(xiāo)售額高達(dá)50億元。

趁著這股勢(shì)頭，2010年天麓八區(qū)以13萬(wàn)/m2的開(kāi)盤(pán)價(jià)創(chuàng)下深圳樓王紀(jì)錄，部分獨(dú)棟別墅單價(jià)甚至高達(dá)19萬(wàn)/m2。

在華僑城天麓的強(qiáng)勁帶動(dòng)下，鹽田區(qū)均價(jià)被推高至4.3萬(wàn)/m2，成為深圳首個(gè)邁入“4萬(wàn)+”時(shí)代的片區(qū)。

與此形成鮮明對(duì)比的是，當(dāng)時(shí)南山太古城均價(jià)僅3.8萬(wàn)/m2，中信紅樹(shù)灣也只有6-7萬(wàn)/m2，不到華僑城天麓價(jià)格的三分之一

十余年過(guò)去，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的華僑城天麓別墅區(qū)如今景象蕭條。大多數(shù)別墅荒草叢生，二手掛牌幾年無(wú)人問(wèn)津，法拍房想甩都甩不掉

買(mǎi)這里到底有多虧？

2010年8區(qū)獨(dú)棟別墅均價(jià)13萬(wàn)m2，如今最低掛牌價(jià)僅約6萬(wàn)/ m2，賬面損失高達(dá)2363萬(wàn) 。

▲來(lái)源：貝殼找房

天麓的衰落是交通不便、配套缺失、產(chǎn)品錯(cuò)配和城市發(fā)展西移共同作用的結(jié)果。

項(xiàng)目位于鹽田區(qū)群山之中，依賴盤(pán)山公路出行，到深圳市中心至少需要40分鐘車(chē)程。

周邊缺乏優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源和商業(yè)綜合體，最近的綜合性醫(yī)院需要30分鐘車(chē)程，日常生活極不便利。

同時(shí)，深圳城市發(fā)展主軸一路向西，南山、前海成為資本與人才聚集地。加之項(xiàng)目本身定位偏離實(shí)際需求，高端客群更看重通勤便利而非單純的山海景觀，導(dǎo)致入住率長(zhǎng)期低于20%。

深圳灣物業(yè)不漲反跌！

8年虧了近700萬(wàn)

2011年，深圳灣曦灣華府一間35m2轉(zhuǎn)角商鋪曾以每平方米48萬(wàn)，總價(jià)1680萬(wàn)的天價(jià)成交。

然而十多年過(guò)去，深圳灣的住宅價(jià)格已實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)，單價(jià)從數(shù)萬(wàn)元一路躍升至二三十萬(wàn)。

▲來(lái)源：樂(lè)有家

而商鋪行情卻一落千丈，價(jià)格大幅下挫，業(yè)主深陷兩難：

若不忍痛割肉，便只能守著門(mén)可羅雀的鋪位，轉(zhuǎn)手無(wú)路、出租艱難。

貝殼掛牌的一套曦灣華府33.67m2商鋪，單價(jià)15.1萬(wàn)/m2，相比高峰期價(jià)格跌去了7成。

▲來(lái)源：貝殼找房

毗鄰的三湘海尚項(xiàng)目亦是如此。

2023年7月，其一套約70㎡的商鋪經(jīng)法拍以572萬(wàn)元成交，雖高于起拍價(jià)93.2%，卻較2017年1252萬(wàn)元的購(gòu)入價(jià)縮水近700萬(wàn)，若計(jì)入持有成本與稅費(fèi)，實(shí)際虧損更為慘重。

更嚴(yán)峻的是，即便愿意降價(jià)也難以覓得接盤(pán)者。

該小區(qū)交付已十多年，區(qū)域商鋪空置率卻始終居高不下，如今該區(qū)域甚至出現(xiàn)單價(jià)4萬(wàn)的商鋪，與當(dāng)年動(dòng)輒二三十萬(wàn)乃至突破四十萬(wàn)的高點(diǎn)已是云泥之別。

▲來(lái)源：貝殼找房

同一片土地之上，住宅與商鋪的命運(yùn)走向兩個(gè)極端，可謂“澇者澇死，旱者旱死”，與“地段決定價(jià)值”的經(jīng)典邏輯形成強(qiáng)烈反差。

1個(gè)月內(nèi)流拍2次

前海業(yè)主虧掉兩套前海住宅

一套521.42㎡的房源，起拍價(jià)從近2609萬(wàn)降到2087萬(wàn)，截至9月30日，依然沒(méi)人報(bào)名。

▲來(lái)源：京東法拍

你可能會(huì)說(shuō)，一定是地段不好。

但它就在前海，距離5/11號(hào)線桂灣站約300米，且是一線海景無(wú)遮擋。

需要注意的是，2019年，這套房入市時(shí)，原登記價(jià)高達(dá)4693萬(wàn)；

如今起拍價(jià)跌到約4萬(wàn)/㎡，總價(jià)跌去了2606萬(wàn)。

這套房虧損值放到今天來(lái)看，可以買(mǎi)入前海2套約128㎡的前海時(shí)代廣場(chǎng)。

至于大跌的原因，如果告訴你這套法拍房的性質(zhì)，你大概就明白它為什么不受待見(jiàn)了。

這套房位于景興海上廣場(chǎng) (恒裕前海金融中心T2)，性質(zhì)是商辦。

很難想象，曾經(jīng)前海寫(xiě)字樓入市，只用半天就售罄；

當(dāng)時(shí)瘋狂買(mǎi)入的業(yè)主們，如今想降價(jià)大甩賣(mài)，似乎太難。

“現(xiàn)在前海寫(xiě)字樓的回報(bào)率不行，太低了。”一位深耕前海的市場(chǎng)人士直言。

以景興海上廣場(chǎng)為例，貝殼找房APP顯示，目前的租金水平在99-220元/㎡/月之間。

▲圖源貝殼找房APP

若以登記價(jià)4693萬(wàn)計(jì)算，521.42㎡的房源租金回報(bào)率在2%左右，這還是在不考慮寫(xiě)字樓空置的情況下計(jì)算的回報(bào)率。

據(jù)@萊坊 數(shù)據(jù)，截至二季度，前海甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率超過(guò)35%，在8個(gè)商務(wù)區(qū)中排名第二，僅次于蛇口的41.3%。

相比一季度的表現(xiàn)，第二季度前海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金是下跌的，幅度達(dá)到-4.5%。

“還不如買(mǎi)一些小戶型公寓，目前回報(bào)率能超過(guò)4%的有很多?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

最后，跟大家一起討論一下吧。

你認(rèn)為，買(mǎi)了上述物業(yè)的業(yè)主，還有解套的一天嗎？

歡迎評(píng)論區(qū)留言。