有些房子從買入的那一刻起，似乎就注定了虧損的結局——即便是樓市最火熱的時候也不例外：

鹽田的別墅，2010年4563萬/套，如今2200萬/套；

深圳灣的商鋪，2011年48萬/m2， 如今 15 萬/m2 ；

前海的寫字樓，2019年 9萬/㎡ ， 如今 4萬/㎡，還不一定能成交 。

有網(wǎng)友評論嘆道：“這教訓太貴了”

血虧2千萬！

“風景有毒”的房子？

2008年，深圳鹽田的東部華僑城天麓別墅項目正式亮相，以7.5萬/m2的開盤單價震撼全城，每棟別墅總價高達2000-3000萬元。

這一價格使鹽田區(qū)以2.4 萬/m2 的均價成為當時深圳房價最高的片區(qū)，而原“關內”其他三個片區(qū)的新房均價都尚未突破“2字頭”。

隨著項目迅速獲得市場認可，2009-2010年連續(xù)兩年入選“中國十大豪宅”，2009年銷售額高達50億元。

趁著這股勢頭，2010年天麓八區(qū)以13萬/m2的開盤價創(chuàng)下深圳樓王紀錄，部分獨棟別墅單價甚至高達19萬/m2。

在華僑城天麓的強勁帶動下，鹽田區(qū)均價被推高至4.3萬/m2，成為深圳首個邁入“4萬+”時代的片區(qū)。

與此形成鮮明對比的是，當時南山太古城均價僅3.8萬/m2，中信紅樹灣也只有6-7萬/m2，不到華僑城天麓價格的三分之一

十余年過去，曾經(jīng)風光無限的華僑城天麓別墅區(qū)如今景象蕭條。大多數(shù)別墅荒草叢生，二手掛牌幾年無人問津，法拍房想甩都甩不掉

買這里到底有多虧？

2010年8區(qū)獨棟別墅均價13萬m2，如今最低掛牌價僅約6萬/ m2，賬面損失高達2363萬 。

▲來源：貝殼找房

天麓的衰落是交通不便、配套缺失、產(chǎn)品錯配和城市發(fā)展西移共同作用的結果。

項目位于鹽田區(qū)群山之中，依賴盤山公路出行，到深圳市中心至少需要40分鐘車程。

周邊缺乏優(yōu)質教育、醫(yī)療資源和商業(yè)綜合體，最近的綜合性醫(yī)院需要30分鐘車程，日常生活極不便利。

同時，深圳城市發(fā)展主軸一路向西，南山、前海成為資本與人才聚集地。加之項目本身定位偏離實際需求，高端客群更看重通勤便利而非單純的山海景觀，導致入住率長期低于20%。

深圳灣物業(yè)不漲反跌！

8年虧了近700萬

2011年，深圳灣曦灣華府一間35m2轉角商鋪曾以每平方米48萬，總價1680萬的天價成交。

然而十多年過去，深圳灣的住宅價格已實現(xiàn)數(shù)倍增長，單價從數(shù)萬元一路躍升至二三十萬。

▲來源：樂有家

而商鋪行情卻一落千丈，價格大幅下挫，業(yè)主深陷兩難：

若不忍痛割肉，便只能守著門可羅雀的鋪位，轉手無路、出租艱難。

貝殼掛牌的一套曦灣華府33.67m2商鋪，單價15.1萬/m2，相比高峰期價格跌去了7成。

▲來源：貝殼找房

毗鄰的三湘海尚項目亦是如此。

2023年7月，其一套約70㎡的商鋪經(jīng)法拍以572萬元成交，雖高于起拍價93.2%，卻較2017年1252萬元的購入價縮水近700萬，若計入持有成本與稅費，實際虧損更為慘重。

更嚴峻的是，即便愿意降價也難以覓得接盤者。

該小區(qū)交付已十多年，區(qū)域商鋪空置率卻始終居高不下，如今該區(qū)域甚至出現(xiàn)單價4萬的商鋪，與當年動輒二三十萬乃至突破四十萬的高點已是云泥之別。

▲來源：貝殼找房

同一片土地之上，住宅與商鋪的命運走向兩個極端，可謂“澇者澇死，旱者旱死”，與“地段決定價值”的經(jīng)典邏輯形成強烈反差。

1個月內流拍2次

前海業(yè)主虧掉兩套前海住宅

一套521.42㎡的房源，起拍價從近2609萬降到2087萬，截至9月30日，依然沒人報名。

▲來源：京東法拍

你可能會說，一定是地段不好。

但它就在前海，距離5/11號線桂灣站約300米，且是一線海景無遮擋。

需要注意的是，2019年，這套房入市時，原登記價高達4693萬；

如今起拍價跌到約4萬/㎡，總價跌去了2606萬。

這套房虧損值放到今天來看，可以買入前海2套約128㎡的前海時代廣場。

至于大跌的原因，如果告訴你這套法拍房的性質，你大概就明白它為什么不受待見了。

這套房位于景興海上廣場 (恒裕前海金融中心T2)，性質是商辦。

很難想象，曾經(jīng)前海寫字樓入市，只用半天就售罄；

當時瘋狂買入的業(yè)主們，如今想降價大甩賣，似乎太難。

“現(xiàn)在前海寫字樓的回報率不行，太低了?！币晃簧罡昂５氖袌鋈耸恐毖浴?br/>

以景興海上廣場為例，貝殼找房APP顯示，目前的租金水平在99-220元/㎡/月之間。

▲圖源貝殼找房APP

若以登記價4693萬計算，521.42㎡的房源租金回報率在2%左右，這還是在不考慮寫字樓空置的情況下計算的回報率。

據(jù)@萊坊 數(shù)據(jù)，截至二季度，前海甲級寫字樓的空置率超過35%，在8個商務區(qū)中排名第二，僅次于蛇口的41.3%。

相比一季度的表現(xiàn)，第二季度前海甲級寫字樓的平均租金是下跌的，幅度達到-4.5%。

“還不如買一些小戶型公寓，目前回報率能超過4%的有很多?！币晃粯I(yè)內人士說。

最后，跟大家一起討論一下吧。

你認為，買了上述物業(yè)的業(yè)主，還有解套的一天嗎？

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