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國慶節(jié)前一天，北京土拍市場冰水兩重天。

這邊廂，朝陽區(qū)太陽宮0627號地土拍中，中建智地、北京城建、懋源地產(chǎn)、招商蛇口、中海北京、京投發(fā)展、金隅地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)九家房企，殺得昏天地暗。

經(jīng)過300多輪、歷時3個多小時，最終，在中建智地和懋源地產(chǎn)的輪番較量下，前者以43.145億元奪下，溢價39.18%，樓面價8.53萬元/平米。

盡管懋源地產(chǎn)惜敗，但它以一家之力，獨挑一眾國央企，還是讓外界看到了當(dāng)下市場環(huán)境中，這家民營房企的韌勁。

那邊廂，門頭溝區(qū)四道橋0006地塊，只有電建地產(chǎn)+門頭溝城投聯(lián)合體一家報名，以9.57億元底價拿下，樓面價約2.35萬元/平米。

有人高興，有人失落。但，這又不是絕對的。

時光回溯到2023年，北京土拍市場一片紅火，絕大部分地塊，是溢價15%觸頂成交。當(dāng)時，它們是幸運兒。

現(xiàn)在回過來看，又有幾家房企笑得出來。

它們遭遇的現(xiàn)實是，不僅市場低迷，且遭遇好房子產(chǎn)品的背刺——新增了陽臺，得房率高了。

對于拿地者而言，只有把房子全賣出去了，才算是真正松了一口氣。

這次，無論是中建智地，還是電建地產(chǎn)，皆不可掉以輕心，尤其是太陽宮那個"王炸”，小心炸傷了自己。

圖說：太陽宮0627地塊土拍現(xiàn)場

可怕的退線

太陽宮0627地塊，有個幸福的煩惱。

那就是，離地鐵太近，地鐵10號線和17號線換乘的太陽宮站。

家門口的地鐵，確實方便，但它至少有兩個明面上的煩惱：1、人多且雜，共享自行車占地；2、地鐵震動引發(fā)的噪音問題。

不過，這個地鐵震動，恰好成為砍掉0.8萬平米養(yǎng)老設(shè)施的理由。

它還有一個令開發(fā)商很頭疼的問題，那就是地鐵退線。（詳見《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》）

在它的東南面，地鐵17號線下穿0627地塊的整個東側(cè)。更為關(guān)鍵的是，地鐵外軌中心線在用地紅線內(nèi)6-11米處。

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設(shè)的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向的實際退線達到36-41米。

假如以平均退線寬38.5米、長177米計算，扣除邊角料，它的退線面積約占0627地塊的30%——總占地為19,446.8平方米。

簡而言之，0627地塊的實際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

況且，0627地塊的西北和東北方向，分別是老盤安馨家園和中建玖合府，須考慮日照遮擋的問題。

綜合起來看，0627地塊的實際參數(shù)為：東面退線36-41米，容積率3.38，住宅4.28萬平米，地上0.75萬平米商業(yè)（另有地下0.55萬平米商業(yè)）。

據(jù)此條件，花姐做了一個強排推測版：

1、大門和車庫出入口在東北方向；2、小區(qū)共計6棟樓15F\18F\25F，每棟只有1個單元，面積段為180平米和200平米兩種。

若想了解有關(guān)太陽宮0627地塊的更多信息，

提前“內(nèi)定”

電建地產(chǎn)拿下門頭溝0006地塊，早已內(nèi)定。

早在20天前，它旗下的北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出三條招標(biāo)計劃， 都是有關(guān)0006地塊的監(jiān)理、設(shè)計和施工。（詳見《電建地產(chǎn)，從原地爬起》）

0006地塊的素質(zhì)不錯，臨近西六環(huán)外，緊鄰地鐵S1線四道橋站南，算是門頭溝最好的地塊之一。

該宗地不大，用地規(guī)模約2.04公頃，規(guī)劃地上建筑面積約4.07萬平方米，容積率2.0，建筑高度45米，起拍價9.57億元。

除了在建筑色彩和外立面有較強的要求——建議用平頂、主題色白色等外，還有兩個小問題：

1、北面距離地鐵四道橋站約200余米，在地塊與地鐵站之間，有多條空中高壓線；2、最南面的中偏西位置，凹出一塊，那是不可移動文物：四道橋龍王廟，正方形，面積200平米左右。

電建地產(chǎn)愿意去托底拿下0006地塊，花姐判斷，主要要兩個原因：1、去年在門頭溝推出的長安華曦府，賣得火爆；2、它在近期全面操盤了瀧悅玖宸，也位于門頭溝，過去的七年里，只賣了三套房。

2018年，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實業(yè)以46.5億元底價，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村11個地塊，土地面積31.6萬平方米，建筑控制規(guī)模≤27.3萬平方米，含住宅、商業(yè)用地、多功能用地、基礎(chǔ)教育用地等。

其中，商品住房銷售均價不超過5.39元/平方米（含全裝修費用），最高價不得超過5.66萬元/平方米（含全裝修費用）。

兩年后，488套住宅拿到預(yù)售證。其中，第一批推出的房源都在0006地塊，共計248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下負一4.15-5.2米，負二3.3米。剩余0009地塊的240套房源，還沒開始賣。

領(lǐng)證五年來，它三易案名，從鴻瑞西峰到西山源著，再到瀧悅玖宸，卻只賣出過三套房，但都以退房而告終。

當(dāng)時，項目的銷售單價在3.65萬元-3.8萬元/平米之間。

截至目前，瀧悅玖宸網(wǎng)簽28套，成交金額3.1億元，成交均價2.83萬元/平米，比之前售出房源的價格低了24%，即打了86折。

降價賣房，電建地產(chǎn)董事長王海波破釜沉舟。在2024年度，電建地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%，凈利潤虧損23.07億元。

可以說，在門頭溝區(qū)，電建地產(chǎn)從那里跌倒，就從那里爬起來。