香港這盤“滿漢全席”，正被行政長官李家超親自端上桌面——北部都會區(qū)發(fā)展計劃，成為他任內(nèi)最重大的“考牌戰(zhàn)”。在最新施政報告中，李家超罕見以“心急如焚”四字形容推動北部都會區(qū)的緊迫感，親自擔(dān)任“大隊長”，誓言拆墻松綁、精簡程序，力求在財政緊繃、各方疑云下，打出一場漂亮的翻身仗。

萬億巨制，北部都會區(qū)不只是“新市鎮(zhèn)”

占地約三萬公頃的北部都會區(qū)，約占香港總面積三分之一，規(guī)劃涵蓋基礎(chǔ)建設(shè)、房屋興建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及招商引資。李家超將其比作一席“滿漢全席”，整體投資規(guī)模預(yù)計至少萬億元起步，絕非簡單的“烹一道菜”那么輕松。政府希望這座新城不僅是居住空間，更是科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、生命健康等產(chǎn)業(yè)的集聚地，成為香港融入國家大灣區(qū)戰(zhàn)略的橋頭堡。

但理想豐滿，現(xiàn)實骨感。香港當(dāng)前面臨千億財政赤字，財政儲備約5400億元，遠(yuǎn)不足以支撐龐大開發(fā)需求。土地雖多，但大多掌握在恒地、新地、新世界等巨頭手中，且這些土地多為農(nóng)地，轉(zhuǎn)化為“熟地”需巨額資金和漫長程序。如何讓發(fā)展商愿意投身這場“滿漢全席”，成了擺在李家超面前的最大難題。

政府急變陣，創(chuàng)新政策力挽狂瀾

面對資金緊張和項目復(fù)雜，政府推出一系列創(chuàng)新舉措：

• “快”字當(dāng)頭：采用分階段開發(fā)、靈活批地策略。以洪水橋23公頃物流園為例，先建臨時低層建筑吸引人氣，待鐵路通車后再轉(zhuǎn)為永久發(fā)展。批地方式多樣，配合產(chǎn)業(yè)政策采用公開招標(biāo)、限制性招標(biāo)或直接批地。

• “利”誘發(fā)展商：推行“交地抵價”政策，允許業(yè)權(quán)人以部分土地抵償?shù)貎r，減輕現(xiàn)金流壓力。同時，補(bǔ)地價改為“按實補(bǔ)價”，即開發(fā)商只需按實際建樓面積補(bǔ)地價，且可分期繳付，避免一次性高額支出。

• 賣地制度改革：從“價高者得”轉(zhuǎn)為“雙信封制”，先審核發(fā)展方案是否符合產(chǎn)業(yè)定位，重點(diǎn)扶持人工智能、醫(yī)療健康、先進(jìn)制造、新能源及金融科技等產(chǎn)業(yè)，確保土地真正用在“刀刃上”。

這些措施看似“破格”，實則是政府在財政壓力下的無奈創(chuàng)新，也體現(xiàn)了李家超“心急如焚”的決心和壓力。

發(fā)展商三大陣營，態(tài)度分歧成最大懸念

然而，推動計劃的關(guān)鍵人物——發(fā)展商們，卻各懷心思，態(tài)度分化明顯：

• 大地主陣營（恒地、新地、新世界）：手握大量農(nóng)地，卻資金壓力不小。新地近年重心放在西九龍大型項目，現(xiàn)金流吃緊；恒地雖有4,200萬平方呎農(nóng)地，卻更專注中環(huán)商業(yè)，且曾質(zhì)疑北部都會區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施未完善，甚至主動交回部分地皮；新世界負(fù)債較高，但積極與中資合作，視北部為翻身機(jī)會。

• 資金雄厚但土地少陣營（長實、信置）：財力強(qiáng)勁，但參與意愿不明。長實已走向國際化、多元化，興趣有限；信置現(xiàn)金充裕，卻未有大動作。

• 國企陣營（華潤、中海外）：資金和技術(shù)實力強(qiáng)，與國家政策高度契合，但目前更多是“助攻”角色，等待上級指示。

這三大陣營的博弈，成了北部都會區(qū)能否順利推進(jìn)的最大懸念。傳統(tǒng)地產(chǎn)商擅長“起樓賣樓”，對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的長線運(yùn)營缺乏經(jīng)驗和興趣；政府也缺乏成功先例，如何打破“包租公”思維，真正成為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)者，仍待考驗。

政治壓力與時間賽跑，超哥為何“心急如焚”？

李家超的“心急如焚”，背后不僅是對香港未來發(fā)展的責(zé)任感，更有深刻的政治考量：

• 中央政府的期望：北部都會區(qū)是融入國家發(fā)展大局的關(guān)鍵項目，中央對香港推動國家戰(zhàn)略的要求日益明確，政府必須交出成績單。

• 個人政治命運(yùn)：李家超任期僅剩兩年，若欲爭取連任，必須拿出實績，北部都會區(qū)成了他最重要的KPI。

這讓北部都會區(qū)不僅是一項城市規(guī)劃，更是一場政治博弈和時間賽跑。

一場豪賭，香港未來的關(guān)鍵賭注

北部都會區(qū)是香港的未來賭注，是一場涉及財政、土地、產(chǎn)業(yè)、政治的多重博弈。李家超的“心急如焚”，既是對項目的急迫推動，也反映出港府面對復(fù)雜局勢的無奈與決心。發(fā)展商的態(tài)度、政府的執(zhí)行力、產(chǎn)業(yè)的落地情況，都將決定這場“滿漢全席”能否端上桌面，成為香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市復(fù)興的里程碑。

未來兩年，北部都會區(qū)的每一步進(jìn)展，都將牽動香港社會的神經(jīng)，也將成為檢驗李家超“超哥”領(lǐng)導(dǎo)力的關(guān)鍵時刻。港人拭目以待，這場豪賭，究竟能否贏得滿堂彩？

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