眼看四季度到了，2025還剩不到仨月。

各位，今年過(guò)得怎么樣？

對(duì)于青島樓市來(lái)說(shuō)，投資需求已完全被擠壓殆盡；自主需求正在逐漸占主流。

從目前政策和成交變化，房?jī)r(jià)變動(dòng)看，樓市底部已經(jīng)逐步形成。青島樓市的機(jī)會(huì)還是很多的。

展望2026年，完全有理由樂(lè)觀一點(diǎn)點(diǎn)。但是，部分板塊仍需要“拯救”，市場(chǎng)仍需要呵護(hù)。

去化周期和庫(kù)存變化

復(fù)盤(pán)這幾年的青島樓市，呈現(xiàn)如今冷熱不均、兩極分化局面的原因，無(wú)非是以下幾點(diǎn)：

1、新板塊太多、太分散。膠州上合、空港板塊；西海岸多個(gè)功能區(qū)、海洋活力區(qū)、靈山灣、古鎮(zhèn)口、中德生態(tài)園、薛家島、西客站等；即墨藍(lán)谷、創(chuàng)智新區(qū)；高新區(qū)、白沙灣、北岸新城等等。

特別是配套兌現(xiàn)、價(jià)值兌現(xiàn)不及預(yù)期的新板塊，被無(wú)情的市場(chǎng)捶打了多次了。

2、部分板塊，特殊房源沖擊市場(chǎng)，比如低價(jià)安置房；還有大量交付不久的次新房，房東急于轉(zhuǎn)手套現(xiàn)……

3、庫(kù)存量仍然不小，新樓盤(pán)接踵而來(lái)，去化周期依然很長(zhǎng)。

這其中，去化是關(guān)鍵點(diǎn)之一。去化周期是樓市漲跌的關(guān)鍵指標(biāo)，從近期去化周期變動(dòng)，就可以看出上各個(gè)板塊是否處于良性循狀態(tài)。

就拿靈山灣板塊來(lái)說(shuō)，這兩年靈山灣被高庫(kù)存壓得透不過(guò)氣來(lái)。好多盤(pán)，已經(jīng)現(xiàn)房很久了，但依然有房源壓在開(kāi)發(fā)商手里，只能被迫促銷(xiāo)……

當(dāng)初房?jī)r(jià)飆升的有多猛，現(xiàn)在就有多艱難。星光島上的投資客估計(jì)深有體會(huì)。

好在，西海岸部分板塊的土地供應(yīng)節(jié)奏減緩了。

整個(gè)西海岸來(lái)說(shuō)，今年幾塊地，全都是國(guó)企接收的。國(guó)企在穩(wěn)定土地市場(chǎng)方面，起了大作用。

2026年，西海岸樓市的主題依然是去庫(kù)存，消耗存量新房。

東李、四方，得“緩”一下

青島樓市，最糟糕的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。

四方板塊，需要喘口氣。去年，多盤(pán)廝殺的慘烈局面歷歷在目。

雖然中海云境和保利和頌、海信悅瀾山到了尾盤(pán)階段，但四方樓市依然還有“隱痛”。

接下來(lái)，還有鹽灘地塊、中車(chē)后期新品，還有悅章精裝新品、云上觀海庫(kù)存新房、國(guó)信和悅等等。水清溝區(qū)域，兩個(gè)存量盤(pán)也有不少房源；

即使短時(shí)間沒(méi)有新地供應(yīng)，老四方的庫(kù)存新房依然還要去化一段時(shí)間。

李滄東部，需要喘口氣。陸續(xù)三塊新地，都在綠城理想之城片區(qū)。而且東李還有海創(chuàng)地塊、森林公園新住宅地塊、融海啟城，還有幾個(gè)尾盤(pán)，加起來(lái)又奔著“十盤(pán)”去了。

這就意味著2026年的東李樓市，可能會(huì)激烈廝殺。去年，四方競(jìng)爭(zhēng)慘烈。沒(méi)想到，這次輪到了東李。

李滄北，也不缺新房。青鋼地塊、愛(ài)情地產(chǎn)、城建尾盤(pán)、雙子星城南地塊（暫停）、婁山春曉（暫停）；能建新地塊，還沒(méi)上市，不知道如何定價(jià)。

市北CBD，中海來(lái)了；新都心除了城投項(xiàng)目，還有保利果品和雙山隧道旁新地塊，合計(jì)仨盤(pán)；浮山后，兩三個(gè)尾盤(pán)在售。

之前，大家?guī)缀踹z忘的市南樓市，今年陸續(xù)也有新樓盤(pán)出來(lái)了。除了大家耳熟能詳?shù)奶飕B瑞海地，還有寧夏路的海諾繁華序。

香港路附近高端新項(xiàng)目，則有海馥世家（緊鄰深藍(lán)中心）；南京路一號(hào)綜合體也有部分新品住宅……加上老項(xiàng)目，海天公館、刀片樓，團(tuán)島云上觀瀾。

誰(shuí)說(shuō)市南沒(méi)新房？

2026，豪宅廝殺年？

嶗山市場(chǎng)，這幾年給青島樓市貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額可是有目共睹的。每年排名前十業(yè)績(jī)榜，嶗山樓盤(pán)至少占一半。

但是，房師傅還得說(shuō)，嶗山樓市，也需要喘口氣了。泛石老人板塊，豪宅板塊，新地塊、存量樓盤(pán)加起來(lái)，超“十盤(pán)”了。

老大哥銀豐玖璽城不再孤獨(dú)寂寞了。蔚藍(lán)海岸、黃金海岸、金鼎智達(dá)、吾疆、海信、君一、柏悅府、玖璽臺(tái)、王家村新地塊（本月底拍）、嶗山首府……

盤(pán)點(diǎn)下來(lái)，確實(shí)不少項(xiàng)目。豪宅雖好，可不要“貪杯”��！

市區(qū)這些板塊里面，張村河度過(guò)了最難時(shí)刻，部分樓盤(pán)陸續(xù)到了交付節(jié)點(diǎn)。今年上半年，在一波流促銷(xiāo)中，反而取得不錯(cuò)成績(jī)。

細(xì)分一下。張村河從源頭上沒(méi)再供新地，還有就是魯信、海信和越秀，產(chǎn)品力都很強(qiáng)，定位高，工程進(jìn)展快，實(shí)景呈現(xiàn)效果好。

憑借強(qiáng)產(chǎn)品力吸引了不少中高端改善。

在市區(qū)所有區(qū)域中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，浮山后和張村河是比較穩(wěn)扎穩(wěn)打的。

四方板塊土地供應(yīng)踩了急剎車(chē)以后，最糟糕階段過(guò)去了；東李又有重燃激戰(zhàn)的苗頭……

展望2026年嶗山市場(chǎng)，對(duì)于高端群體來(lái)說(shuō)，是好事，是機(jī)會(huì)。這么多年以來(lái)，很難看到十幾家高端盤(pán)一塊PK吧？

這些高端盤(pán)，海景、四代宅、高品質(zhì)、TOP級(jí)會(huì)所、實(shí)景現(xiàn)房、低密洋房、復(fù)式大平層等等基因，還有你想不到的一些高端細(xì)節(jié)。

當(dāng)然，回到2025四季度。各家房企，年底回款任務(wù)依然嚴(yán)峻。

各家樓盤(pán)也很清楚，年底還是要靠有力度的促銷(xiāo)政策。最近，青島樓市不就是如此。

促銷(xiāo)政策越來(lái)越多，而且五花八門(mén)。直接扔勁爆價(jià)的，城陽(yáng)汽車(chē)站多層8500；有瘋狂提傭金的，十萬(wàn)一套；有超低首付的，兩萬(wàn)起……

最后，市場(chǎng)趨穩(wěn)，需要各方努力。青島樓市，經(jīng)不起大折騰，需要共同呵護(hù)。