昨天我們在《熱銷還是假象？揭秘真實的西安樓市！》一文末尾中提到：綠城的兩個純新盤本周末首開，希望綠城能夠在這個連綿陰雨、溫度下降的當下，能夠給予西安樓市一些信心！

今天，綠城果然沒讓我們失望。

綠城潤百合、綠城綠汀芳菲，首開搖號的同時，開盤售罄！

本月，西安已經(jīng)誕生了3個開盤即罄的項目！

現(xiàn)在問題來了：下一個項目會是誰？

01

半天時間，綠城攬金6.38億元

綠城在西安今天迎來首開的兩個項目，一個是港務(wù)奧體板塊的綠城潤百合，一個是未央團結(jié)片區(qū)的綠城綠汀芳菲。

綠城潤百合，位置在歐亞大道與元朔大道交匯處西北角，這塊82.676畝的地塊是綠城今年5月7日在公開市場以溢價率15.8%拍下的，樓面地價10111元/㎡，是港務(wù)區(qū)首宗“萬元地”。

拿地4個半月之后，綠城潤百合實景示范區(qū)和樣板間9月21日開放，項目規(guī)劃的是約125-195㎡的“第四代住宅”，全部是2梯2戶，外立面部分弧線設(shè)計、雙層low-e中空玻璃+香檳金鋁型材勾勒，形成流動的藝術(shù)天際線。

同時，小區(qū)還配套有七大主題下沉?xí)?，特別是其中泳池超大全屏玻璃，使得泳池與下沉庭院無界融合，讓大家眼前一亮。綠城潤百合還將“六藝境教”落地其中，打造出了綠城西北首個兒童友好社區(qū)。女王空間，則實現(xiàn)了人與人、人與空間之間的連接。

今天，距離項目拿地約5個月，綠城潤百合實現(xiàn)了首開。

首開推售的是2號樓、6號樓、15號樓，2棟17層高的小高層（125㎡、170㎡）、1棟25層高的高層（139㎡），小高層備案均價分別為20494.09元/㎡、20510.47元/㎡，高層備案均價20709.75元/㎡。

首開推售的150套房源，實現(xiàn)了搖號開盤，2小時售罄，實現(xiàn)銷售額4.3億元！

綠城西安今天開盤的另一個項目綠城綠汀芳菲，位于未央團結(jié)片區(qū)，具體位置在仁宇路與行舍路交匯處，這塊46.537畝的地塊是今年6月19日綠城在公開市場摘得的，樓面地價6782元/㎡。

值得注意的是，由于綠城需要代建項目南側(cè)、西側(cè)的道路，因此這塊地的實際樓面地價是要高于6782元/㎡。

摘地不到3.5個月，綠城綠汀芳菲在9月27日迎來了實景示范區(qū)和樣板間開放，并且在國慶假期前價格公示、首批次房源拿證，今天迎來首開。

也就是說，距離摘地不到4個月，綠城綠汀芳菲實現(xiàn)了首開！

與綠城潤百合為大面積改善產(chǎn)品不同的是，綠城綠汀芳菲打造的是建面約89㎡、108㎡、121㎡、139㎡的“第四代住宅”，定位的是首置、首改。特別是其約89㎡的產(chǎn)品，是目前西安市場上的小戶型四代住宅之一，并且在89㎡實現(xiàn)了三室兩衛(wèi)的設(shè)計。

綠城潤百合在產(chǎn)品設(shè)計層面有一個看點是，當西安市場上大多數(shù)項目將贈送面積集中在露臺部分之時，綠城綠汀芳菲則通過科學(xué)的戶型設(shè)計，在政策允許的情況之下將更多的贈送面積做到了室內(nèi)，使得購房者實現(xiàn)了室內(nèi)更大的得房率！

雖然說綠城綠汀芳菲沒有做單獨的下沉式會所，但其在架空層部分基本實現(xiàn)了會所的功能區(qū)，并且在小區(qū)中央位置還打造了一個中央景觀大樹聚場，成為鄰里之間的生活新聚場。

綠城綠汀芳菲首開推售的是3號樓、8號樓，其中3號樓為17層高、2T2、約121㎡的小高層，備案均價17956.35元/㎡；8號樓市26層高、2T4、約89㎡和108㎡的高層，備案均價15944.27元/㎡。

綠城綠汀芳菲首開同樣實現(xiàn)了搖號，134套房源開盤2小時售罄，實現(xiàn)銷售額2.08億元！

照此計算，綠城西安今天兩大純新盤首開，合計實現(xiàn)銷售額6.38億元！再加上今年前9個月84.8億元的銷售額（中指研究院數(shù)據(jù)），以及國慶假期期間熙海棠、錦海棠等項目的銷售業(yè)績，預(yù)計綠城在西安今年的銷售已經(jīng)達到95億元左右！

最快這個月，最慢下個月，綠城西安將迎來銷售額百億。

02

教育+產(chǎn)品力+性價比

這兩個月，所有人都感受到了西安樓市的降溫，但你發(fā)現(xiàn)在目前的大環(huán)境之下，熱銷的項目依然存在。

除了今天開盤的綠城兩大純新盤之外，高鐵新城板塊的白樺林書香在國慶假期首開也實現(xiàn)了售罄，還有奧體板塊的文昌臨江閱，9月27日首開集中開盤，推售的197套房源實現(xiàn)銷售額4.75億元！

從近期這幾個熱銷項目，其實基本可以分析出目前西安市場上熱銷盤的支撐因素和邏輯。

第一，占據(jù)優(yōu)質(zhì)的教育配套。

綠城潤百合、文昌臨江閱手握高新一中陸港小學(xué)、高新一中陸港中學(xué)教育配套，綠城綠汀芳菲緊鄰高新一中教育聯(lián)合體成員西安團結(jié)實驗學(xué)校，白樺林書香一路之隔的學(xué)校據(jù)傳為鐵一系。

很明顯，優(yōu)質(zhì)的教育配套是支撐起項目熱銷的重要因素之一，并且即使在市場下行中、其他區(qū)域出現(xiàn)價格戰(zhàn)的情況之下，擁有優(yōu)質(zhì)教育配套的板塊房價也更為穩(wěn)定一些。

今年西安市場上熱銷的邦泰悅九章、地建嘉信臻境、招商西安璽等項目，無一例外都是占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育資源。

從這個角度也就不難理解各大區(qū)域在積極引進優(yōu)質(zhì)教育資源的原因了，僅今年未央團結(jié)片區(qū)、新城幸福林帶片區(qū)、西咸文教園片區(qū)就引入了愛知中學(xué)，幸福林帶片區(qū)還引入了交大附中。

當然，面對市場上“名校+”、名校分校滿天飛，對于購房者來講，如何甄別這些“名校+”、名校分校的含金量也就更為重要。

第二，產(chǎn)品力的支撐。

在樓市上行周期，投資客較多，大家關(guān)注的是預(yù)期。

但當市場下行階段，樓市就回歸到了居住本身，剛需、改善需求成為市場的主力，此時大家就更關(guān)注產(chǎn)品本身。

此時，在競爭激烈的西安市場，一個項目要想實現(xiàn)熱銷，就必然需要產(chǎn)品力的支撐。這種產(chǎn)品力，既包括外立面、園林景觀、會所等部分，還包括戶型設(shè)計、贈送率等。

另外，產(chǎn)品的創(chuàng)新也是比較重要的，邦泰在西安各大項目的全景艙產(chǎn)品設(shè)計，以及石材+鋁板通鋪的外立面；白樺林書香、綠城綠汀芳菲創(chuàng)新性的90㎡左右小戶型設(shè)計，就是案例。

第三，性價比。

購房者判斷一個項目的購買價值、價格高與低，既會對比同板塊的新房市場項目售價，也會與同板塊的二手房價格進行對比。

從今年熱銷的項目來看，開發(fā)商即使在首開蓄客充足的情況之下，均給出了一定幅度的優(yōu)惠，并且有的還給出了送車位、送封陽臺等，以此來提高項目的性價比。

畢竟，除了豪宅項目之外，剛需、改善項目，價格永遠是購房者最敏感的因素之一！

事實上，站在開發(fā)商的角度來講，盡快盡可能多的回籠資金，有時候比每平米多賣一兩百塊錢更為重要。

大家看到的是樓面地價、房價單價，而開發(fā)商看的是總土地款、總回籠資金，盡快回籠資金實現(xiàn)資金的使用率，站在整個公司的層面來講，往往能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤率。

在今年還剩下2個多月時間的情況之下，綠城除了今天迎來首開的兩大項目之外，目前在西安還手握港務(wù)“地王”、奧體板塊的綠城桂冠東方，以及高新絲路軟件城“軟東”片區(qū)的綠城長安玉華，這兩個項目均為高端改善盤，起步面積要更大一些，將進一步彰顯綠城的高端產(chǎn)品力。

金茂目前也手握高新絲路軟件城“軟東”板塊的高端豪宅項目金茂璞逸高新、幸福林帶片區(qū)的金茂貝好家丨幸福曉棠兩大純新盤，邦泰則在西安文教園、軟件新城有兩個新項目待亮相，招商蛇口則有占據(jù)一線河景的招商西安灣、地處地鐵口的招商林嶼縵島兩大純新盤，保億則有與綠城綠汀芳菲一路之隔的保億潤園、陜西鑫苑則有其進入西安的壹號作品鑫苑知光集，匯興匠作攜手金地管理打造的長纓賦……

這一系列的純新盤，都是目前已經(jīng)開始蓄客，接下來陸續(xù)會入市的。純新盤的扎堆亮相，將讓接下來幾個月的西安樓市更加精彩！