當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，早已褪去往日喧囂，只剩下寒冬里的艱難掙扎，而萬科這家常年被稱作“地產(chǎn)優(yōu)等生”的企業(yè)，如今的處境體現(xiàn)出了整個(gè)行業(yè)的深層困境。

2024年，萬科交出了一份足以震動(dòng)行業(yè)的成績單：全年?duì)I收3432億元，同比下滑26%，房地產(chǎn)主業(yè)收入844億元，同比減少31.57%。

刺眼的是公司凈虧損494.78億元，同比降幅高達(dá)506.8%，翻查萬科歷年財(cái)報(bào)會發(fā)現(xiàn)，從1991年上市到2023年，整整三十多年間，即便遭遇2008年金融危機(jī)、2014年行業(yè)低谷，企業(yè)也從未出現(xiàn)過年度虧損。

這份“首虧”背后，是81.4億元的存貨跌價(jià)計(jì)提、264億元的信用減值，再疊加資產(chǎn)處置損失，不僅是萬科一家的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，更給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)敲了一記沉重的警鐘：連最穩(wěn)健的“優(yōu)等生”，都扛不住市場的持續(xù)下行壓力。

進(jìn)入2025年上半年，萬科的日子并未好轉(zhuǎn)，反而愈發(fā)艱難，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，營收1053.3億元，同比繼續(xù)下降26%，銷售端的頹勢毫無扭轉(zhuǎn)跡象，房子賣不動(dòng)，經(jīng)營回款自然跟不上。

更致命的是債務(wù)壓力：總負(fù)債高達(dá)8729億元，有息負(fù)債3642億元，其中1578.59億元是一年內(nèi)必須償還的短期債務(wù)。

可萬科賬上的現(xiàn)金僅有693億元，現(xiàn)金短債比僅0.55，連短期債務(wù)的一半都覆蓋不了，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流更是-30.39億元，同比降幅142%，意味著企業(yè)日常運(yùn)營不僅沒有正向回款，還在持續(xù)消耗存量資金。

更值得警惕的是，2025年12月萬科將迎來58.71億元債券兌付高峰，短期償債壓力還將進(jìn)一步加劇。

為緩解現(xiàn)金流緊張，萬科和不少房企一樣選擇“以賣換息”，但這并非單純的“變賣家底”。

從商場、停車場到部分物流倉庫，萬科上半年通過資產(chǎn)處置實(shí)現(xiàn)回款40.9億元，其中多為非核心資產(chǎn)，關(guān)鍵的是這些資金正逐步向戰(zhàn)略方向傾斜。

2025年8月，萬科與深鐵集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確將資產(chǎn)處置回款優(yōu)先投入深圳地鐵四期沿線TOD項(xiàng)目，聚焦“軌道+物業(yè)”一體化開發(fā)。

這種操作并非盲目變現(xiàn)，而是結(jié)合戰(zhàn)略調(diào)整的主動(dòng)收縮，只不過在短期債務(wù)壓力下，仍難掩“飲鴆止渴”的無奈：那些被出售的資產(chǎn)本是穩(wěn)定的租金來源，賣掉后長期現(xiàn)金流支撐又少了一塊，而資產(chǎn)變現(xiàn)的速度，遠(yuǎn)趕不上債務(wù)到期的節(jié)奏。

換帥風(fēng)波

在萬科深陷債務(wù)與經(jīng)營困局時(shí)，人事變動(dòng)再次將它推到風(fēng)口浪尖，2025年1月27日才臨危受命的董事長辛杰，到10月卸任時(shí)實(shí)際任期僅8個(gè)多月，便突然辭職，由黃力平接替。

這場倉促的換帥，讓業(yè)內(nèi)難免猜測：辛杰的離開，到底意味著什么？要讀懂這一變動(dòng)，得先看清他當(dāng)初空降萬科的特殊背景與核心任務(wù)。

辛杰并非普通職業(yè)經(jīng)理人，執(zhí)掌萬科前，他是深圳地鐵集團(tuán)黨委書記、董事長，更早前還在深圳外貿(mào)集團(tuán)、天健集團(tuán)等國企深耕多年，不僅積累了扎實(shí)的管理經(jīng)驗(yàn)，更沉淀了稀缺的資源協(xié)調(diào)能力。

2025年初辛杰接任時(shí)，萬科正面臨三重危機(jī)：1578.59億元短期債務(wù)壓頂、現(xiàn)金短債比僅0.55、穆迪已在2024年4月將其評級從Ba1降至Ba3。

行業(yè)內(nèi)“國企高管空降房企救火”本是常見操作，核心邏輯很明確：這類高管能憑借與金融機(jī)構(gòu)、地方政府的成熟溝通渠道，為企業(yè)爭取債務(wù)談判空間。

同時(shí)國企背景的信用背書，也能在一定程度上緩解市場擔(dān)憂，當(dāng)時(shí)萬科引入辛杰，目標(biāo)十分清晰：通過債務(wù)重組與資產(chǎn)盤活，為企業(yè)爭取流動(dòng)性緩沖期。

任職期間，辛杰確實(shí)推動(dòng)了一些動(dòng)作：2025年上半年完成164.9億元公開債置換，協(xié)調(diào)深鐵提供多筆借款，推動(dòng)核心資產(chǎn)與非核心資產(chǎn)的區(qū)分處置。

但8個(gè)多月后選擇離場，或許是他逐漸看清了這場“救火”的復(fù)雜度，萬科的危機(jī)本質(zhì)不是“缺乏外力支援”，而是“市場需求疲軟導(dǎo)致的造血不足”。

即便能協(xié)調(diào)短期資金、靠賣資產(chǎn)緩解現(xiàn)金流，也填不滿銷售端的窟窿：2025年上半年銷售仍下滑26%，存貨去化周期長達(dá)28個(gè)月，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

這就像慢性病患者，光靠輸血無法根治，必須先讓身體恢復(fù)自主造血能力，可眼下的行業(yè)環(huán)境，顯然給不了萬科“造血”的空間。

辛杰的離開與其說是“任務(wù)未竟”，不如說是他意識到：這場困局早已超出“個(gè)人能力+資源協(xié)調(diào)”能解決的范圍，黃力平接下的注定是一個(gè)更需要耐心、更需要破局智慧的攤子。

信心困局

萬科的困境，大股東深鐵集團(tuán)并非無動(dòng)于衷，但外界對“深鐵輸血”的認(rèn)知，其實(shí)存在一定偏差：截至2025年10月，深鐵對萬科的支持并非單一借款，而是分階段、多形式的。

2024年通過資產(chǎn)受讓方式提供22.35億元支持，2025年又通過9次借款累計(jì)提供259.41億元，兩年合計(jì)281.76億元。

作為持股比例不低的大股東，深鐵出手合乎情理，畢竟“救萬科”也是在保護(hù)自身投資。

有一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題無法回避：深鐵本身也是國企，有明確的經(jīng)營考核目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)管控邊界，不可能無限制為萬科兜底。

這281.76億元中，多數(shù)是有息借款，而非無償支援，且用途多限定于“短期流動(dòng)性補(bǔ)充”，更像是“應(yīng)急周轉(zhuǎn)金”，只能幫萬科緩解短期壓力，卻無法從根本上解決經(jīng)營與債務(wù)的核心矛盾。

比深鐵支援更能說明行業(yè)態(tài)度的，是三大國際評級機(jī)構(gòu)的一致動(dòng)作，但時(shí)間線并非“集中在2025年”，而是有清晰的遞進(jìn)。

很多人疑惑：既然有大股東出手支援，為什么評級機(jī)構(gòu)還不買賬？其實(shí)，評級機(jī)構(gòu)評估企業(yè)，從來不只看“當(dāng)下是否有資金償債”，更關(guān)注“未來能否自主盈利”。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)最稀缺的，其實(shí)不是短期資金，而是信心，購房者不敢買房，擔(dān)心買了之后資產(chǎn)貶值，金融機(jī)構(gòu)不敢放貸，擔(dān)憂項(xiàng)目爛尾、資金收不回，房企即便拿到輸血資金，也不敢貿(mào)然拿地、開工，怕項(xiàng)目砸在手里。

萬科作為行業(yè)龍頭，它的困境正是整個(gè)行業(yè)的縮影，尤其是混合所有制房企，既沒有央企的融資成本優(yōu)勢，也沒有民企的靈活決策機(jī)制，在行業(yè)寒冬中更顯尷尬。

結(jié)語

辛杰的離開或許只是萬科困局的一個(gè)注腳，黃麗萍的接手也未必能立刻扭轉(zhuǎn)局面。

對萬科而言，真正的挑戰(zhàn)從來不是換帥，而是如何在行業(yè)寒冬中找到“自主造血”的路徑，無論是深化TOD戰(zhàn)略、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還是進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)重組，唯有讓市場看到持續(xù)經(jīng)營的希望，才能重建信心。

而這不僅是萬科需要面對的命題，更是所有掙扎在地產(chǎn)寒冬里的企業(yè)，必須破解的終極難題。