若把香港比作一張照片

焦點多半凝聚于南隅

維港的璀璨

銅鑼灣的人潮

中環(huán)的摩登

構(gòu)成了人們心中“東方之珠”的全部想象

香港金融商務(wù)區(qū)，請橫屏觀看（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

可鏡頭一旦往北推

穿過吐露港、越過新界，畫面就變了

農(nóng)地連片，村落低矮

節(jié)奏慢得格格不入

香港北部依舊是一幅農(nóng)田和村落構(gòu)成的水鄉(xiāng)景象，請橫屏欣賞（圖源@天地圖）▼

香港“南熱北冷”的格局，是幾十年來土地政策和產(chǎn)業(yè)布局共同塑造的結(jié)果。大家都說香港“地少人多”，但更準確的說法可能是“有地用不了”。

北部大片土地，要么是農(nóng)地，要么被鎖在規(guī)劃圖里，要么靠近邊界遲遲未動。于是南邊越擠越貴，年輕人拼命打工卻還是買不起房，北邊卻靜得像被時間遺忘。

其實，香港早就嘗試過“向北走”。上世紀七十年代搞“新市鎮(zhèn)計劃”，建起了沙田、屯門、天水圍，把人口從九龍、港島疏散出去。那時確實緩了一口氣，但問題很快浮現(xiàn)——新市鎮(zhèn)有“住”，卻沒“業(yè)”。白天幾十萬人擠地鐵去南部上班，晚上再擠回來，北部成了典型的“睡城”。房子建了，生活卻沒變好，南北差距反而更大。

深圳市與香港特別行政區(qū)示意圖（制圖@探客紀/李北平）▼

這一老路，讓南邊越來越貴、北邊越來越荒。

如今，九龍和港島幾乎被開發(fā)到極限，地價、樓價一波高過一波，社會焦慮也越積越深。人們再次望向北方，但那片地早已不是空白——農(nóng)地、村落、原居民地權(quán)交織成一張復(fù)雜的網(wǎng)，加上長期缺乏整體規(guī)劃，北部一直停在“想動又動不了”的狀態(tài)。

香港密集的城市樓房（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

直到2021年，被動的態(tài)勢才真正松動。

那一年10月，香港特區(qū)政府首次明確提出北部都會區(qū)，要讓北邊從“后花園”變成“主戰(zhàn)場”。

兩年后，《北部都會區(qū)行動綱領(lǐng)》出臺，方向、節(jié)奏、目標都定了。再到2025年，北都發(fā)展委員會成立，專職統(tǒng)籌土地、交通和產(chǎn)業(yè)發(fā)展——至此，香港為挺進北部，展現(xiàn)出前所未有的決心與效率。。

那么這塊地，到底有多大？——大到足以改寫香港的版圖。

北部都會區(qū)橫跨元朗區(qū)和北區(qū)，從天水圍、元朗新市鎮(zhèn)一路延伸到粉嶺、上水，足足有300平方公里，占全港三分之一。換句話說，九龍加上香港島的面積，也就這么大。這不是邊角料，而是一整塊足以與傳統(tǒng)核心區(qū)分庭抗禮的空間。

北部都會區(qū)位置圖（圖源@視頻截圖）▼

按照規(guī)劃，未來的北部都會區(qū)將容納大約250萬人，提供50萬個工作崗位。它不只是一個“新區(qū)”，更像是一座從零開始打造的國際創(chuàng)科都會。

250萬人是什么概念?

根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，截至2024年底，全港總?cè)丝诖蠹s是750萬人，也就是說，未來每三位香港人里，就有一位生活在北部。那不再是郊區(qū)的概念，而是另一座“香港”的雛形——有人上班、有人安家、有學(xué)校、有公園，也有新的故事開始。

香港財政司副司長黃偉綸直言——北都將是未來10到20年香港土地和房屋供應(yīng)的最大來源。預(yù)計未來十年，政府會提供約3000公頃熟地，其中一半來自北都，可建21萬個住宅單位，占全港供應(yīng)近一半。而更重要的是，它不僅提供房子，更提供空間——給科技、創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)留下騰挪的余地。

也就是說，北部都會區(qū)通過“雙城三圈”的布局，和深圳這位“鄰居”緊密牽手，把創(chuàng)新科技、專業(yè)服務(wù)和跨境合作都聚到一塊兒。這就好比香港多了一個強大的引擎，既能更好地融入國家發(fā)展，也能讓整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)煥然一新。

北部都會區(qū)與深圳位置圖（圖源@視頻截圖）▼

從地圖上看，北都的優(yōu)勢確實難以忽視。

它幾乎貼著深圳，和福田、羅湖只隔一條深圳河，跟南山隔著深圳灣相望。有人笑說，住在北區(qū)去深圳上班，比去港島還快。

也正因為這地理位置，北都不只是塊地，更像一把鑰匙——能不能接上大灣區(qū)的快車，就看這把鑰匙能不能靈活地轉(zhuǎn)動了。

深圳河（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

香港特首李家超在2025年的《施政報告》里表示：北部都會區(qū)是香港經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，具有非常大的潛質(zhì)，現(xiàn)在是加快發(fā)展北部都會區(qū)、引入產(chǎn)業(yè)和重大項目的最佳銜接期。

一句話，把香港未來十年的財富密碼點了出來。

于是，有人說北都是香港的“最后底牌”；也有人覺得它更像一座橋，連著深圳也連著香港的未來。

到底是其中一種，還是兩者都是，也許要交給時間去驗證。但至少有一點很清楚——香港不能再把希望全壓在南邊那點寸土上了。

而這次的北都，如果用拼圖比喻，它又能拆成四塊，各自精彩，又緊密關(guān)聯(lián)。

北部都會區(qū)四大區(qū)域示意圖（圖源@《北部都會區(qū)行動綱要》）▼

最西邊，是高端服務(wù)和物流區(qū)。

這里靠近洪水橋，離深圳前海很近，將來可能是一棟棟寫字樓和一排排倉庫并肩存在的地方。樓上是會計師、律師忙著談合同，樓下幾百米外貨柜車正排隊過關(guān)奔往深圳。政府計劃在這里留出超過70公頃土地發(fā)展現(xiàn)代物流，再加上200萬平方米的商業(yè)樓面，這里想做的，是香港版的“前店后倉”，既接國際生意，也接深圳供應(yīng)鏈。

中間，是北都的“創(chuàng)新科技地帶”。

新田科技城和河套港深創(chuàng)科園占地足足有600公頃，相當于17個香港科學(xué)園。教授、學(xué)生、創(chuàng)業(yè)者、投資人都能在同一個區(qū)域碰頭：實驗室里的研究，隔條河就能走進工廠落地成真。

再加上教育城的配套，把大學(xué)、科研、創(chuàng)投綁在一起，讓創(chuàng)新不再只是紙面上的夢想，而是街頭巷尾都能感受到的現(xiàn)實。

北都大學(xué)教育城分布情況（圖源@網(wǎng)絡(luò)）▼

再往東，是依托羅湖、文錦渡、香園圍三大口岸形成的“口岸商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)區(qū)”。

這片區(qū)域天生就是做跨境生意的黃金地段。未來，這里將超越傳統(tǒng)的物流和倉儲功能，轉(zhuǎn)型為集展貿(mào)、電商、現(xiàn)代消費于一體的綜合商務(wù)區(qū)。

你來到這里，不再只是為了搶購幾罐奶粉，而是可以參觀新品發(fā)布會、現(xiàn)場簽訂訂單、隨即完成提貨——整個流程一氣呵成。

口岸，正從一個單純的過境通道，演變?yōu)橐粋€充滿商機的經(jīng)濟樞紐。

香港夜色（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

最東邊，是藍綠康樂旅游生態(tài)圈。

紅花嶺、印洲塘、沙頭角，這些地方還保留著山林、濕地、村落。未來，這里不打算建摩天樓，而是把科技和自然融合起來?？蒲腥藛T下班半小時后能去米埔看候鳥，周末在山腳小鎮(zhèn)喝咖啡騎行——這樣的生活，是南邊摩天叢林里復(fù)制不來的。

把北部都會區(qū)的四塊功能拼圖拼接起來，整體輪廓清晰浮現(xiàn)：西邊聚焦國際服務(wù)和現(xiàn)代物流，中部擔(dān)當創(chuàng)新科技引擎，東部依托口岸與深圳緊密相連，而最東側(cè)則保留著珍貴的自然生態(tài)與休閑空間。

深圳沖得快，香港穩(wěn)得??；深圳強制造，香港強金融。北都的使命，正是在這條邊界線上促成兩種力量的緊密握手，讓香港的城市節(jié)奏不再只停留在南邊的摩天叢林里。

北部都會區(qū)規(guī)劃圖，請橫屏觀看（圖源@資料圖片）▼

如果北都真的跑起來，香港將徹底改變“南重北輕”的舊有格局，轉(zhuǎn)向“雙引擎”驅(qū)動的發(fā)展模式：南部繼續(xù)發(fā)揮金融優(yōu)勢，北部則開拓科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)空間。

屆時，科研成果得以就地轉(zhuǎn)化，跨區(qū)通勤更加高效便捷，年輕人也將在此找到事業(yè)與生活的新可能。這不僅為香港補上了土地不足的短板，更將為城市發(fā)展注入新的活力與信心。

香港夜景，請橫屏觀看（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

理想再宏大，終須落地。

北部都會區(qū)這張藍圖能不能真正鋪開，不靠喊口號，得看香港能不能解開一個個現(xiàn)實的結(jié)：土地能否順利收回？生態(tài)底線能否守住？產(chǎn)業(yè)能否真正扎根？跨境協(xié)作的壁壘能否打通？

北部都會示意圖（制圖@探客紀/李北平）▼

這些難題個個都不輕松。香港的節(jié)奏向來不快，一條地鐵、一個房屋項目拖上十年并不稀奇。

可這次不一樣。2025年9月，特區(qū)政府專門成立了北都發(fā)展委員會，更計劃為北都訂立專項法律，通過簡化土地審批與規(guī)劃程序，力爭將動輒十年的前期流程壓縮一半。

說白了，就是要讓項目真正“跑起來”，別再被流程拖死。如果這套機制真能落地，北都或許真能跳出老路，從圖紙走到現(xiàn)實。

北部都會區(qū)與鐵路概念簡介圖（圖源@視頻截圖）▼

北都不只是個開發(fā)區(qū)，更像一面鏡子，照出香港未來要成什么樣。

香港是要做一座孤懸的金融城，還是要學(xué)會和整個大灣區(qū)一起呼吸？這個答案在每個香港人的選擇里。

土地問題，是頭號難題。北部的農(nóng)地、棕地、祖堂地、原居民地權(quán)糾纏在一起，動一點就牽一大片，政府收地像拆炸彈，一不小心就炸開民怨。一塊地可能牽扯幾十戶家庭、一座祖堂沒協(xié)調(diào)好，爭議能拖上好幾年。

現(xiàn)在政府打算換個打法：由北都發(fā)展委員會牽頭，把土地審批、產(chǎn)業(yè)準入、配套建設(shè)放進同一個窗口，一站式解決。再選幾個地方先動起來，比如新田科技城，作為樣板區(qū)先行先試。先通路、先建學(xué)校、先有公交，再建房、再招商。

居民看見荒地變成綠地、巴士開通了、商店開業(yè)了、學(xué)校開學(xué)了，這種“肉眼可見的變化”，才是信心的開始。

政府要做的，也不只是畫圖紙、發(fā)公告，而是當個“調(diào)解員”，去協(xié)調(diào)各方利益、解釋補償機制，把一塊塊“動不了”的土地激活為“可用的”資源，從而徹底解開阻礙發(fā)展的死結(jié)。

香港與深圳位置圖（圖源@視頻截圖）▼

生態(tài)問題，也是北都能不能長久發(fā)展的關(guān)鍵。米埔濕地、紅花嶺、沙頭角這些地方，是香港難得的自然寶藏。多蓋幾棟樓容易，但破壞生態(tài)只要一次。

北都的思路是：先劃保護線，再談開發(fā)線。該守的地方一寸不動，該建的地方邊建邊修復(fù)。住宅、園區(qū)旁預(yù)留綠化通道和濕地緩沖帶，讓城市和自然不對立。

想象一下，住在北都的人，清晨能看見白鷺在濕地掠過，傍晚能帶孩子去綠地跑一跑，這種生活多么愜意。

產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新，是北都能不能“活起來”的靈魂。只蓋樓、不鋪產(chǎn)業(yè)，北都遲早變“睡城”。

北都的方向很清楚：一邊靠深圳，一邊靠香港。

靠深圳這邊，是接上制造鏈，發(fā)展生物醫(yī)藥、AI、芯片設(shè)計；靠香港這邊，是把金融、知識產(chǎn)權(quán)、綠色認證這些高端服務(wù)引進北部，讓腦力經(jīng)濟落地。

未來，在北都的寫字樓里，你能看到創(chuàng)業(yè)團隊在討論AI算法，隔壁深圳工程師在調(diào)試樣機，咖啡香里夾雜著鍵盤聲，城市的脈搏就在那一刻跳起來。

香港尖沙咀鐘樓（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

但光有產(chǎn)業(yè)還不夠，人要留下來，生活得先舒服。過去那套“先建樓、后配套”的路子不能再走。北都這次要反著來：先把路通了，學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)中心都先建起來，再讓居民搬進去。

想象這樣一幅生活圖景：年輕的父母清晨送孩子到社區(qū)學(xué)校，隨后搭乘地鐵前往創(chuàng)意園區(qū)工作，傍晚在濕地公園慢跑后，順路接孩子回家——這并非宣傳片中的想象，而是北部都會區(qū)的規(guī)劃愿景。當這樣的生活成為現(xiàn)實，人們自然愿意留下，社區(qū)才能真正扎根。

然而，比地理距離更難跨越的是心理距離。幾十年來，香港人習(xí)慣看海，而不是看陸地。北部，對很多人來說依然很“遠”，像另一座城市。

要消解這種疏離感，就得慢慢改變。政府可以讓大學(xué)、科研機構(gòu)、部分政府部門率先北遷，等學(xué)校、企業(yè)、居民陸續(xù)到來，生活氣息一旦形成，北部就不會再只是地圖上的坐標，而會變成真正有溫度、有煙火氣的地方。

香港大學(xué)百年校園標志性的網(wǎng)紅打卡墻（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

資金問題，也得算細賬。幾千億的投入，不可能只靠賣地支撐。現(xiàn)在計劃是設(shè)立“北都發(fā)展基金”，讓政府、企業(yè)、社會資本一起投、一起賺，再把土地升值的收益用來修學(xué)校、建醫(yī)院、通地鐵，讓建設(shè)自己“養(yǎng)自己”。

比如港深西部鐵路通了，地價上來了、商圈熱了，這筆錢又能回流公共建設(shè)，形成循環(huán)。這樣一來，發(fā)展不靠燒錢，而靠造血。

北部都會區(qū)規(guī)劃圖（圖源@資料圖片）▼

最后一個關(guān)鍵，是深港協(xié)同。北都要和深圳“牽手”，不能只是嘴上說說。

交通上，港深西部鐵路、北環(huán)線支線都在推進，將來從北都到深圳中心區(qū)可能半小時；

生活上，醫(yī)保結(jié)算、學(xué)歷互認等試點讓人跨城工作更方便；

產(chǎn)業(yè)上，兩地正在協(xié)調(diào)跨境稅務(wù)、數(shù)據(jù)流通等問題，讓實驗室能在北部建、工廠能在深圳落地。

香港街景（圖源@攝圖網(wǎng)）▼

這些看似不起眼的“細節(jié)”，才是真正能讓城市動起來的血管。

北部都會區(qū)不是一堆樓、幾條路的合集，它是香港重新“呼吸”的機會。只有產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、生活、制度、心理都跟上，這個藍圖才有生命力。

北都的討論，本質(zhì)上是香港對未來道路的選擇：是滿足于做一個精致的金融堡壘，還是轉(zhuǎn)型為與大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的開放城市？這張藍圖能不能變成制勝底牌，不看說得多漂亮，而看敢不敢真干。

如今，機構(gòu)立起來了、法例在推進、項目也陸續(xù)落地，接下來，就看香港能否真正把握這次重塑自我的歷史機遇。

出品 |探客紀

本文創(chuàng)作團隊 |千城記

撰文|楊辰可 編輯 |聞靜

設(shè)計 |賈恩艷 制圖 |李北平

審校 |小弘

封面及首圖來源 @攝圖網(wǎng)

【參考資料】

1.《新市鎮(zhèn)啟城市規(guī)劃之門》中評網(wǎng)2024-03-01

2.《陳茂波：港發(fā)展北都不宜“一刀切”提供稅務(wù)優(yōu)惠》聯(lián)合早報2025-9-29

3.《從“雙城三圈”到“四大區(qū)域”——300平方公里香港北部都會區(qū)在行動》規(guī)劃天廈2023-22-20

4.《拆墻松綁、破舊立新：香港北部都會區(qū)建設(shè)加速推進》新華社2025-09-19

5.《1/3香港人將住到北部都會區(qū)，對深圳意味著什么|灣區(qū)觀察》新浪財經(jīng)2025-09-12

6.《香港北部都會區(qū)規(guī)劃落定 深圳區(qū)域應(yīng)如何協(xié)同發(fā)展？》南方都市報2023-11-01 10:23:12

7.《李家超，重大發(fā)布！》證券時報網(wǎng)2025-09-17

8.《<北部都會區(qū)行動綱領(lǐng)>重磅發(fā)布！明確四大發(fā)展區(qū)域定位》粵港澳大灣區(qū)門戶網(wǎng)2023-11-01

9.《綜研觀察｜香港如何建設(shè)北都大學(xué)教育城？》澎湃新聞2025-07-22

10.《施政報告2025｜香港將成立“北都發(fā)展委員會”，為加快北部都會區(qū)發(fā)展訂立專項法例，河套香港園區(qū)一期已落成》每日經(jīng)濟新聞2025-09-17

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