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本周三，老司機(jī)去看了幾個樓盤，有老的有新的，有郊區(qū)有市區(qū)。

由于安排在同一天，這種對比帶來的沖擊感非常強(qiáng)烈，看完后我的第一感覺就是：

一批老業(yè)主又要被晾在歷史的山崗上了。

首先去到的是東錢湖的宜和東方，其實這房子根本不老，才交付不滿2年，簡直就像剛過門的新娘子一樣新。

但后面老司機(jī)會講到，即便這么新的房子，在現(xiàn)在的新盤面前，也已經(jīng)是牛得不行的牛夫人了。

宜和東方這套房子是一套合院，面積318平，當(dāng)初房東花了900萬+，看這個總價就知道，房子肯定是不差的，就位于小區(qū)景觀軸上，花園靠河，又是個邊套，可獨立入戶，甚至有一點雙拼的感覺。

這樣的房子在當(dāng)年肯定是搶手的，但時過境遷，現(xiàn)在房東想賣掉，不僅不搶手，甚至不知道誰會來接盤了。

首先是地下室要算面積，這就會勸退很多人；其次戶型也會勸退不少人，318平方只有3個房間，而且廚房超小，也沒有露臺等贈送空間；再看外立面，一水的涂料，普通的門窗，與現(xiàn)在的大玻璃全干掛完全布不能比；內(nèi)部層高也相對普通，沒有挑高空間，沒有電梯預(yù)留，跟現(xiàn)在的設(shè)計相比，毫無亮點可言。

同一天去看的某別墅新盤，首先示范區(qū)就非常震撼，開發(fā)商上把中軸線的園林和建筑全部呈現(xiàn)出來了，沒有幾個人擋得住這樣的視覺沖擊。再來看樣板房，7.2米的挑高地下室，一下就把老別墅的普通地下室比了下去，更狠的是地下室不僅把包含整個建筑，連花園下面也給挖空了，實用面積是建筑面積的翻倍都不止。巨大的空間再加上樣板房直擊人心的裝修設(shè)計，老別墅還怎么夠看？

所以老司機(jī)說，現(xiàn)在每一個新盤，都在精準(zhǔn)背刺前些年的老業(yè)主，只是當(dāng)初誰也想不到。

毫無疑問，我們正處在住房產(chǎn)品的快速迭的代期，這里面既有市場因素，這幾年銷售壓力在倒逼開發(fā)商做出好產(chǎn)品；也有政策因素，現(xiàn)在允許低容積率產(chǎn)品出現(xiàn)，鼓勵高贈送的四代宅，倡導(dǎo)所謂好房子；還有設(shè)計、材料和工藝的顯著進(jìn)步。

住宅迭代的規(guī)模一點也不亞于電動車對與油車的迭代，考慮到換房周期和房屋的流動性，這種迭代對于房東帶來的影響，甚至要遠(yuǎn)高于汽車的迭代對車主的影響。

時光回流到5年前，包括老司機(jī)在內(nèi)的所有人，也都無法想象今天的產(chǎn)品形態(tài)。

我甚至有種預(yù)感，這次迭代所體現(xiàn)出的代差，會超過歷史上任何一次迭代，今后出來的新產(chǎn)品，相對于過去的產(chǎn)品，其領(lǐng)先程度將會是斷崖式的。

這是將來的買房人的福音，也是所有之前的業(yè)主的壞消息。柴靜說，當(dāng)時代拋棄我們時，甚至連一聲招呼都不會打。這話放在當(dāng)前的住宅市場，再貼切不過了。

前幾天，住建部長召開記者會，首次較為系統(tǒng)的闡述了所謂房地產(chǎn)“新模式”，即普通需求住保障房，改善型需求住商品房。新模式首次界定了商品房今后的身份：

面向改善型市場。

這意味著，未來新的商品房開發(fā)，基本都會是改善型產(chǎn)品，商品房是“好房子”的主戰(zhàn)場，必將對之前的改善型產(chǎn)品構(gòu)成碾壓。

需要強(qiáng)調(diào)的是，這個迭代的過程才剛剛開始，離定型還有比較漫長的過程。也有可能產(chǎn)品一直會創(chuàng)新，持續(xù)的迭代可能會成為新常態(tài)。

面對這樣的迭代，手上持有的房子怎么辦？大原則有兩條：

1、不要持有過多的剛需產(chǎn)品。部長都說了今后剛需靠保障，和保障房搶客戶，沒有前途。

2、保持手上資產(chǎn)的動態(tài)更新。寧波最早的豪宅代表是中央花園，如果拿著一直不放，現(xiàn)在恐怕還不到2萬元/平。

當(dāng)然，要保持這種更新不容易，豪宅的流動性普遍不高，尤其是新豪宅樓盤層出不窮，流向二手豪宅的客戶更加非常有限。

所以，對于豪宅的投資還是要謹(jǐn)慎，寧缺毋濫，首先考慮的是自住，自己住或者給孩子留，如果不打算住，純粹就是投資的，盡量還是少買。

如果錢多一定要配置，那就關(guān)注一個點——稀缺性。稀缺性可以是多角度的，如景觀稀缺性，無敵的江景或海景；資源稀缺性，老司機(jī)之前說明湖沿岸的房子會很保值，不是因為明湖有多漂亮，二手它的岸線只有那么長，你占據(jù)了別人就沒機(jī)會了，岸線是稀缺資源；還有歷史文化的稀缺性，歐美有些名人舊居，價值歷久彌堅；還有設(shè)計的稀缺性，出自著名設(shè)計師之手，也是價值的保障。

當(dāng)然，有些因素我們是無法預(yù)測的，比如城市發(fā)展規(guī)劃的變動，經(jīng)濟(jì)形勢的變化，產(chǎn)業(yè)是生命周期等，最終也都會影響到豪宅的價值。

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