10月中旬，張強(qiáng)看中了北京三環(huán)內(nèi)的一套小一居室。與中介溝通后，他覺(jué)得價(jià)格合適，可以考慮入手。房子的掛牌價(jià)約150萬(wàn)元，中介告訴他，業(yè)主急于套現(xiàn)，如果付款條件合適，預(yù)計(jì)120萬(wàn)元至130萬(wàn)元即可成交，具體需與業(yè)主談。

張強(qiáng)的首套自住房位于五環(huán)外，按照北京的限購(gòu)政策，他仍擁有一個(gè)五環(huán)內(nèi)的購(gòu)房資格。這次購(gòu)入第二套住房，他并非為了資產(chǎn)升值，更多是從租金收益角度考慮。他認(rèn)為，對(duì)自己這個(gè)上班族而言，擁有工資之外的被動(dòng)收入，是未來(lái)的重要保障。

張強(qiáng)投資房產(chǎn)的念頭來(lái)自朋友的啟發(fā)。今年7月，他的朋友以120萬(wàn)元的總價(jià)，在一個(gè)雙地鐵小區(qū)買(mǎi)入一套小戶型，每月租金約4000元，這讓許多朋友羨慕。張強(qiáng)說(shuō)，這樣的機(jī)會(huì)并非隨處可見(jiàn)，需要主動(dòng)尋找。

下半年以來(lái)，一位從事私募投資的人士也開(kāi)始在一線城市核心區(qū)物色總價(jià)低、出租率高、租金收益穩(wěn)定的住宅，在他看來(lái)，當(dāng)前仍有好的投資機(jī)會(huì)，但稍縱即逝。

張強(qiáng)是一名工程師，工作和收入相對(duì)穩(wěn)定。早年，他與大多數(shù)上班族一樣，利用閑錢(qián)在環(huán)京地區(qū)投資了幾套房產(chǎn)，也賺了一些錢(qián)。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)波動(dòng)，除北京的自住房外，他已陸續(xù)清空了環(huán)京的投資房產(chǎn)。

盡管張強(qiáng)入手較早，但由于錯(cuò)過(guò)最佳出售時(shí)機(jī)，賺得并不多，他用這些錢(qián)提前還清了自住房的貸款，余下的一部分資金，他希望找到一個(gè)收益穩(wěn)定的投資渠道。

張強(qiáng)說(shuō)，他想過(guò)投資股市，但因?yàn)椴欢瑳](méi)有貿(mào)然進(jìn)入；這幾年基金波動(dòng)也大，本金可能損失掉；銀行理財(cái)和定存雖然穩(wěn)，但收益太低，抵不過(guò)通脹。

今年5月，朋友讓他陪著看房。7月，朋友全款買(mǎi)下了一套20年房齡的小一居，掛牌價(jià)130多萬(wàn)元，最終含稅成交價(jià)約120萬(wàn)元。

這套房距地鐵站約1公里，有兩條地鐵交匯，周邊配套齊全。一居室月租超過(guò)4000元，裝修好一點(diǎn)可達(dá)4500元，每年租金收入約5萬(wàn)元。

朋友的買(mǎi)房經(jīng)歷啟發(fā)了張強(qiáng)，與其讓錢(qián)躺在銀行，不如全款買(mǎi)套房收租。手中200萬(wàn)元閑錢(qián)足夠操作一單。

由于當(dāng)前市場(chǎng)并未完全企穩(wěn)，盲目投資仍有風(fēng)險(xiǎn)，尋找投資標(biāo)的物需要聚焦房?jī)r(jià)波動(dòng)較小的區(qū)域或小區(qū)，或者成交價(jià)足夠抵御未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；操作層面更適宜于像張強(qiáng)這樣有閑置資金不需要加杠桿的群體。

8月，張強(qiáng)開(kāi)始認(rèn)真研究投資房產(chǎn)。選區(qū)上，他限定在五環(huán)內(nèi)；配套上，兩公里范圍內(nèi)有地鐵，生活便利。初步鎖定幾個(gè)交通方便的商圈后接著選的是小區(qū)，次新房?jī)r(jià)格偏高，預(yù)算吃緊，只能選老破小。兩居室和一居室租金差距不大，但總價(jià)差距大，因此他首選小戶型一居。接下來(lái)要解決的就是價(jià)格問(wèn)題。

張強(qiáng)的理想標(biāo)的是“總價(jià)越低越好，租金越高越好”。但這種房源極少，需要抱著撿漏的心態(tài)去找。兩個(gè)月里，他陸續(xù)看了多套房，但符合預(yù)期的寥寥無(wú)幾。

10月15日，他在中介網(wǎng)站看到一套掛牌150萬(wàn)元的一居室，立即聯(lián)系中介。中介稱(chēng)，同戶型近期成交價(jià)約130萬(wàn)元，如果付款條件好，或許可以談到120萬(wàn)元。

這套房位置更靠近核心區(qū)，面積略小，房齡超40年，但租金較高。如果以120萬(wàn)元成交，年化租金收益率可達(dá)約4%。

張強(qiáng)說(shuō)，想要在茫茫房源中找到合適的房子，個(gè)人效率太低，得依賴(lài)中介。中介了解他的需求后，又推薦了幾套房源，約定周末集中看房，合適就約房東談價(jià)。

看了兩個(gè)月房，張強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，“撿漏”的買(mǎi)家不少，不僅有個(gè)人，還有機(jī)構(gòu)投資者。曾有一套房源的底價(jià)極具吸引力，他本打算再多看幾套對(duì)比，結(jié)果第二天就被別人搶先拿下。

他總結(jié)，小戶型買(mǎi)家主要有兩類(lèi)：一是尚未結(jié)婚的年輕人，希望在能力范圍內(nèi)擁有一套屬于自己的房子；二是像他一樣追求長(zhǎng)期穩(wěn)定租金回報(bào)的投資者。

張強(qiáng)偏好小戶型，正是看中其租金回報(bào)率更高。以他正在看的房為例，租金收益率約4%。而同小區(qū)兩居室因總價(jià)高、租金差距不大，收益率普遍低一個(gè)百分點(diǎn)。

在這種情況下，只要總價(jià)足夠低，小戶型比大戶型更搶手。一家大型中介的門(mén)店負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在他所在的片區(qū)，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比僅一成左右。

張強(qiáng)也體會(huì)到，一分價(jià)錢(qián)一分貨。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看著不錯(cuò)，實(shí)地一看可能裝修老舊、采光差；要么戶型較差，實(shí)用性不強(qiáng)。這些房源在租賃市場(chǎng)普遍不受歡迎。

上述中介門(mén)店負(fù)責(zé)人稱(chēng)，低價(jià)房源通常有兩種情況，要么業(yè)主急售，要求短期內(nèi)全款；要么房子本身存在硬傷，如采光差、戶型不佳、漏水，或交易稅費(fèi)高、需補(bǔ)繳土地出讓金等。排除這兩種情況，多數(shù)業(yè)主不愿意降價(jià)出售優(yōu)質(zhì)房源。

顯然，急需用錢(qián)的業(yè)主最適合張強(qiáng)這類(lèi)投資者。但在整個(gè)二手房市場(chǎng)，此類(lèi)賣(mài)家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵較多，投資意義上的“高性?xún)r(jià)比”房源十分稀缺，需要足夠多的耐心。

上述私募投資人士稱(chēng)，過(guò)去由于住宅收益率低，機(jī)構(gòu)投資者更青睞寫(xiě)字樓。一方面寫(xiě)字樓租金高，回報(bào)率更優(yōu)；另一方面，商辦物業(yè)只要運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，也能帶來(lái)可觀的資產(chǎn)增值收益。不過(guò)，近兩年情況發(fā)生了變化，商辦市場(chǎng)冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房?jī)r(jià)下降有所提升，開(kāi)始吸引機(jī)構(gòu)關(guān)注，但目前機(jī)構(gòu)多處于前期摸底階段，尚未形成實(shí)質(zhì)性投資動(dòng)作。

過(guò)去，張強(qiáng)投資房產(chǎn)主要依靠房?jī)r(jià)上行賺取增值差價(jià)，但如今，他更看重的是租金收益。張強(qiáng)說(shuō)，與年化租金收益率相比，他更在意的是每月帶來(lái)的4000元租金收入。作為普通打工族，張強(qiáng)對(duì)年化收益率的要求沒(méi)有那么嚴(yán)格和執(zhí)著。他更遠(yuǎn)的考慮是，即便未來(lái)遇到裁員等突發(fā)情況，每月4000元的租金收入也能為生活提供更多保障。

在他看來(lái)，這一輪房地產(chǎn)洗牌后，隨著房?jī)r(jià)逐步回穩(wěn)，靠房?jī)r(jià)上漲賺取差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是出租率高、租金高的房子具備投資價(jià)值。

將100多萬(wàn)元存入銀行定期存款或保本理財(cái)產(chǎn)品，帶來(lái)的收入有限，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也難以抵御通脹影響。相比之下，投資一線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，不僅能帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的租金收入，還具備一定的保值增值功能。

上述私募投資人士表示，普通投資者計(jì)算回報(bào)率往往比較粗略；專(zhuān)業(yè)或機(jī)構(gòu)投資者的測(cè)算模型更為復(fù)雜，通常采用投資回報(bào)率與內(nèi)部收益率（IRR）兩種方式作為投資標(biāo)準(zhǔn)。兩種標(biāo)準(zhǔn)的出發(fā)點(diǎn)不同，投資邏輯也各有差異。

與投資回報(bào)率相比，內(nèi)部收益率從現(xiàn)金流角度出發(fā)，計(jì)算方式更為復(fù)雜。除了資金成本外，還需考慮投資年限。以張強(qiáng)計(jì)劃投資的房產(chǎn)為例，在房?jī)r(jià)保持不變的情況下，如果持有10年，內(nèi)部收益率約為3.9%；若持有20年，內(nèi)部收益率可達(dá)約4.5%。