2025年10月20日，馬鞍山市土地市場迎來一則重磅公告——馬國土出讓告字（2025）第53號(hào)。一宗編號(hào)為“馬政儲(chǔ)出2025-10號(hào)”的優(yōu)質(zhì)居住用地正式掛牌，將于11月13日進(jìn)入拍賣程序。這宗位于雨山區(qū)陽湖單元的地塊，猶如一顆投入湖面的石子，激起的漣漪不僅關(guān)乎土地市場，更映射出馬鞍山在《國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》藍(lán)圖指引下，堅(jiān)定不移地推進(jìn)城市向南發(fā)展、優(yōu)化功能布局的宏大敘事。此次推地，是2025年度經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃的精準(zhǔn)落地，也是陽湖片區(qū)價(jià)值潛力的又一次集中釋放，為市場注入了新的活力與想象。

NO.1 | 壹

詳解馬政儲(chǔ)出2025-10號(hào)地塊，陽湖片區(qū)稀缺低密住區(qū)亮相

本次推出的馬政儲(chǔ)出2025-10號(hào)地塊，可謂“自帶光環(huán)”。從基本信息來看，地塊坐落于雨山區(qū)陽湖單元，東至規(guī)劃二路，南至西塘路，西臨規(guī)劃水系，北接城市主干道九華路，土地面積約57.1畝（38065.35平方米）。其規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)住宅兼城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施，容積率設(shè)定在1.0至1.6之間，起始價(jià)5860萬元。

單從規(guī)劃指標(biāo)分析，便可窺見其稀缺性與高品質(zhì)定位。1.6的容積率上限，在當(dāng)前市場環(huán)境下，明確指向了打造低密度、高舒適度社區(qū)的開發(fā)方向。這意味著未來項(xiàng)目很可能以多層、小高層產(chǎn)品為主，樓間距開闊，綠地率高，與當(dāng)前改善型住房需求高度契合，為追求高品質(zhì)生活的市民提供了新的選擇。地塊西側(cè)規(guī)劃水系，更是天然的景觀資源，為營造親水宜居的社區(qū)環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。

根據(jù)《馬鞍山市市級(jí)2025年度經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃》，經(jīng)營性用地的供應(yīng)旨在優(yōu)化土地資源配置，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并與城市發(fā)展重點(diǎn)方向同步。此次陽湖片區(qū)地塊的推出，正是對該計(jì)劃的積極響應(yīng)。它將有效補(bǔ)充區(qū)域內(nèi)的住宅市場供給，特別是填補(bǔ)低密改善型產(chǎn)品的空白。同時(shí)，公告中明確要求，競得人須沿西側(cè)水系和北側(cè)九華路代建約9704平方米的公共綠地，這不僅提升了項(xiàng)目自身的環(huán)境品質(zhì)，更將作為城市公共空間，惠及整個(gè)片區(qū)居民，體現(xiàn)了城市規(guī)劃中公共利益與項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合的先進(jìn)理念。

可以說，這宗地塊的入市，不僅是簡單的一樁土地交易，更是馬鞍山城市發(fā)展邏輯的一次微觀呈現(xiàn)——在嚴(yán)格的規(guī)劃指引下，通過優(yōu)質(zhì)土地的精準(zhǔn)供應(yīng)，引導(dǎo)市場建設(shè)更符合人民美好生活需要的住宅產(chǎn)品，從而推動(dòng)城市片區(qū)的整體升級(jí)。

NO.2 | 貳

規(guī)劃藍(lán)圖下的馬鞍山多重利好，產(chǎn)業(yè)人口配套協(xié)同迸發(fā)

要將這宗地塊的價(jià)值看得更透徹，就必須將其置于馬鞍山城市發(fā)展的宏大背景板下。2024年3月獲批的《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》為城市未來十余年的發(fā)展繪就了清晰藍(lán)圖，而進(jìn)入2025年以來，一系列利好正加速從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

其一，產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍升，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)與人口基石。《總規(guī)》明確提出，要建設(shè)現(xiàn)代化“生態(tài)福地、智造名城”，并構(gòu)建“1+3+N”產(chǎn)業(yè)融合集群。馬鞍山堅(jiān)實(shí)的工業(yè)基礎(chǔ)，特別是鋼鐵產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及智能裝備、高端數(shù)控機(jī)床等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為城市經(jīng)濟(jì)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，直接帶動(dòng)了就業(yè)機(jī)會(huì)的增長和居民收入的提升，形成了吸引人口、留住人才的強(qiáng)大磁場。當(dāng)一座城市的經(jīng)濟(jì)充滿活力，其房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定便有了最根本的支撐。

其二，區(qū)域協(xié)同加速，深度融入長三角“朋友圈”。《總規(guī)》將“區(qū)域協(xié)同”作為核心策略之一，尤其強(qiáng)調(diào)“深度融入長三角一體化發(fā)展”和“推進(jìn)寧馬一體化”。2025年，隨著揚(yáng)馬巢城際等重大交通設(shè)施的持續(xù)推進(jìn)，馬鞍山與南京、合肥的“同城化”效應(yīng)將愈發(fā)顯著。交通的便捷化不僅意味著通勤時(shí)間的縮短，更意味著資金、技術(shù)、人才等要素流動(dòng)的加速。馬鞍山作為安徽對接滬蘇浙的“橋頭堡”地位日益凸顯，其城市價(jià)值正在區(qū)域一體化進(jìn)程中被重估。這對于提升馬鞍山房地產(chǎn)的長期吸引力，無疑是一大利好。

其三，城市功能完善，重點(diǎn)片區(qū)迎來價(jià)值蝶變。《總規(guī)》中明確了“一核三心三客廳”的城市中心體系，而本次出讓地塊所在的陽湖片區(qū)，正是“三心”之一的陽湖次中心的核心區(qū)域。規(guī)劃賦予陽湖次中心“突出產(chǎn)城融合，加強(qiáng)商業(yè)商務(wù)、休閑娛樂、康養(yǎng)度假等多元功能融合，強(qiáng)化對城中、城南乃至更大地區(qū)的綜合服務(wù)職能”的重要使命。這意味著，陽湖片區(qū)未來將不僅僅是居住區(qū)，更是集商業(yè)、休閑、公共服務(wù)于一體的城市綜合功能區(qū)。隨著各項(xiàng)配套的逐步落地，該片區(qū)的居住便利性和生活品質(zhì)將得到極大提升。地塊北鄰九華路這條城市干道，也保證了其與主城區(qū)其他板塊的快速連通。

其四，生態(tài)人文并舉，塑造獨(dú)特城市魅力。《總規(guī)》高度重視生態(tài)保護(hù)與城市品質(zhì)提升，致力于塑造“九山環(huán)一湖，翠螺出大江”的城市特色風(fēng)貌。陽湖片區(qū)本身就被納入“五環(huán)七廊四楔”的藍(lán)綠網(wǎng)絡(luò)體系中，未來生態(tài)環(huán)境將持續(xù)優(yōu)化。這種對生態(tài)本底的守護(hù)和對人居環(huán)境的精益求精，使得馬鞍山成為一座宜居宜業(yè)的城市，增強(qiáng)了市民的歸屬感和幸福感，也為房地產(chǎn)項(xiàng)目賦予了獨(dú)特的生態(tài)價(jià)值。

NO.3 | 叁

結(jié)語

第一房智庫觀點(diǎn)

綜合來看，馬政儲(chǔ)出2025-10號(hào)地塊的掛牌，可謂恰逢其時(shí)，其背后蘊(yùn)含的深層邏輯值得市場關(guān)注。

首先，這是城市規(guī)劃堅(jiān)定執(zhí)行的信號(hào)。該地塊的推出，嚴(yán)格遵循了既定的年度供地計(jì)劃和長遠(yuǎn)的總規(guī)藍(lán)圖，表明了馬鞍山市政府在引導(dǎo)城市發(fā)展方面的定力和決心。這種穩(wěn)定、可預(yù)期的政策環(huán)境，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，吸引有實(shí)力、有遠(yuǎn)見的開發(fā)商參與城市建設(shè)。

其次，地塊素質(zhì)與市場需求高度匹配。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場回歸居住本質(zhì)的大背景下，低容積率、具備天然景觀資源的改善型產(chǎn)品更受青睞。該地塊的規(guī)劃條件精準(zhǔn)切中了這一市場需求變化，具備打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目的潛質(zhì)。其所在的陽湖片區(qū)，作為城市重點(diǎn)發(fā)展的功能板塊，正處于價(jià)值快速提升的通道中，未來成長空間廣闊。

最后，從投資角度看，該地塊具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。馬鞍山堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、加速推進(jìn)的區(qū)域一體化、持續(xù)改善的城市配套，共同構(gòu)成了其房地產(chǎn)市場的安全墊。在陽湖這樣的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)投資開發(fā)，分享的是城市成長的紅利，而非單純的短期市場波動(dòng)。對于競買企業(yè)而言，這不僅是一次土地資源的獲取，更是一次與城市未來共同發(fā)展的戰(zhàn)略布局。