文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

今年8月25日，卓越商企服務(wù)（06989.HK）宣布，其其全資子公司卓越物業(yè)與關(guān)聯(lián)方卓越置業(yè)達(dá)成一份結(jié)算協(xié)議：

卓越置業(yè)將旗下19項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)打包賣給卓越商企服務(wù)，總代價(jià)不超過3.63億元。此筆交易以在2025年7月31日，卓越商企服務(wù)應(yīng)收卓越集團(tuán)的貿(mào)易應(yīng)收款及其他應(yīng)收款項(xiàng)等額結(jié)算。

簡(jiǎn)而言之，這其實(shí)是雙方達(dá)成了一項(xiàng)總價(jià)不超過3.63億元的資產(chǎn)抵債協(xié)議。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，這批資產(chǎn)的估值總額為3.79億元，因此交易對(duì)價(jià)相當(dāng)于打了96折。

10月10日，卓越商企服務(wù)發(fā)布了這筆關(guān)聯(lián)交易的補(bǔ)充公告——對(duì)交易資產(chǎn)包評(píng)估價(jià)值進(jìn)行更正。

具體來看，總計(jì)估值約3.79億元不變，但其中若干住宅及零售單位及公寓的估值由47,300,000元調(diào)整至49,100,000元；若干寫字樓單位、停車位、住宅單位使用權(quán)及停車位使用權(quán)的估值由331,860,000元調(diào)整至330,060,000元。

對(duì)于調(diào)整的原因，根據(jù)卓越商企服務(wù)公告，主要與抵債資產(chǎn)包中目前唯一在產(chǎn)生收入的青島卓越世紀(jì)中心的停車位營(yíng)運(yùn)有關(guān)。具體來看：

在8月25日提交的規(guī)模測(cè)試(B)項(xiàng)下的利潤(rùn)比率中，該項(xiàng)目2024財(cái)政年度收入產(chǎn)生資產(chǎn)應(yīng)占除稅前凈利潤(rùn)數(shù)字原載為338萬元，而在通函編制期間進(jìn)一步審閱管理賬目時(shí)，卓越商企服務(wù)注意到確切數(shù)字應(yīng)約為433.35萬元。

根據(jù)此前的公告，此番抵債資產(chǎn)均為重資產(chǎn)持有模式，包括寫字樓、住宅及零售單位、停車位等，其中18項(xiàng)物業(yè)待售，還有1項(xiàng)物業(yè)正處在開發(fā)中。

一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，上述資產(chǎn)極度分散，分別位于東莞、成都、青島、武漢、昆明、天津、廣州、嘉興、重慶、深圳、長(zhǎng)沙11個(gè)城市。

盡管卓越商企服務(wù)強(qiáng)調(diào)，上述資產(chǎn)“均處于需求強(qiáng)勁、流動(dòng)性穩(wěn)定的地段”“預(yù)期具備長(zhǎng)期升值潛力”“抵銷資產(chǎn)與集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)高度契合”等，并表示將“綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境與資產(chǎn)特性，包括自營(yíng)出租以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流、委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理，或在合適時(shí)機(jī)分批出售以實(shí)現(xiàn)資本增值”。

但重資產(chǎn)屬性、極度分散、僅1個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)生收入、還包括在建項(xiàng)目……有行業(yè)觀察者直言，卓越商企服務(wù)更像是接過了“一個(gè)燙手的山芋”。

樓市行情低迷，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)空置率居高不下，有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)寫字樓空置率平均超過20%，部分二線城市甚至高達(dá)30%以上。卓越商企服務(wù)接過上述19項(xiàng)物業(yè)后，能否如產(chǎn)生預(yù)期的“協(xié)同效應(yīng)”？后續(xù)又是否會(huì)加重其資金流動(dòng)性負(fù)擔(dān)？

市場(chǎng)的憂慮情緒，其實(shí)也與卓越商企服務(wù)今年上半年剛交出的營(yíng)、利雙降成績(jī)單有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.15億元，同比下降3.2%；錄得毛利約3.79億元，同比減少10.2%；凈利潤(rùn)約為1.62億元，同比降低11.7%；歸母凈利潤(rùn)約為1.47億元，同比下降13.8%；期內(nèi)整體毛利率為18.8%，較去年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率約為8.1%，而上年同期約為8.8%。

拆分業(yè)務(wù)線來看，其基本盤其實(shí)穩(wěn)住了。

截至2025年6月30日，卓越商企服務(wù)在管面積約7428萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)約9.0%。在管規(guī)模增加，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)5.0%至18.00億元，占總收入的89.4%。

變動(dòng)較大的是增值服務(wù)，期內(nèi)收入僅1.96億元，同比驟降43.7%，在總收入中的占比降至9.7%，大幅收縮。卓越商企業(yè)解釋稱，主要是由于“機(jī)電安裝業(yè)務(wù)壓降”和“租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)減少”。對(duì)此，有行業(yè)觀察者表示，“這實(shí)則暴露了其增值服務(wù)模式尚未跑通、過度依賴單一業(yè)務(wù)線的脆弱性。”

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》還注意到，去年5月，卓越商企服務(wù)就曾通過旗下卓越物業(yè)與卓越置業(yè)訂立資產(chǎn)抵債協(xié)議。當(dāng)時(shí)前者以不超過人民幣5.98億元的代價(jià)，收購(gòu)了卓越置業(yè)在深圳的10301個(gè)停車位。

而車位銷售，則正是被卓越商企服務(wù)劃在其增值服務(wù)之中。因此，從某種程度上來看，其車位消化或許也并不順利。

地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，降低關(guān)聯(lián)方依賴成為上市物企的核心考題。

截至今年上半年，卓越商企服務(wù)來自第三方的在管物業(yè)面積占比約位62.7%，而主要收入來源中的商務(wù)物業(yè)，第三方物業(yè)開發(fā)商貢獻(xiàn)收入約8.9億元，占總物業(yè)收入的49.5%，也較去年同期的7.43億元有所提升。

但另一個(gè)值得主要的點(diǎn)是，截至2025年6月30日，其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)中來自關(guān)聯(lián)方的余額仍高達(dá)7.51億元，占總額的37.8%。

此外，“考慮到物業(yè)行業(yè)的季節(jié)性特征，以及本期現(xiàn)金流雖已較去年同期大幅改善、但尚未完全轉(zhuǎn)正”，今年上半年，卓越商企服務(wù)暫停派發(fā)中期股息。而這是其上市以來，首次不派中期息。

增長(zhǎng)乏力、盈利下滑、現(xiàn)金緊張、暫停分紅，如今又?jǐn)埲肟偣乐?.79億元的重資產(chǎn)，卓越商企服務(wù)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力不小。

相關(guān)公司：卓越商企服務(wù)hk06989