房價腰斬后，還會繼續(xù)跌嗎？

這個問題，深圳已經(jīng)有小區(qū)給出了答案。

位于沙井、當(dāng)年曾賣出8萬/㎡的“標桿盤”，在跌至單價4字頭后，今年又再出現(xiàn)多套3萬+/㎡的房源。

近一年內(nèi)，房價再跌15%左右。

引得網(wǎng)上一片唏噓：

“沙井賣8萬/㎡？好嚇人！”

“當(dāng)年也是沙井的標桿盤、房價風(fēng)向標呢?！?/p>

“現(xiàn)在8萬都能買蛇口了?。　?/p>

而事實上，@深圳買房計劃 統(tǒng)計了各個區(qū)在高峰期的標桿小區(qū)（成交價高或成交量大），發(fā)現(xiàn)目前超90%的片區(qū)，在大跌之后還在繼續(xù)陰跌。

都是當(dāng)年備受追捧的小區(qū)，為何如今卻止不住跌價呢？

腰斬不止！已跌破開盤價

業(yè)主曾連夜賣房？

這個價格難以止跌的小區(qū)，正是博林君瑞。

在高峰期的2021年，小區(qū)賣出過多套單價8萬/㎡以上的房源，一度被譽為房價風(fēng)向標。

▲小區(qū)賣出過多套8萬+/㎡的房源 | 圖源：貝殼找房

而如今，小區(qū)同是89㎡左右的3房，卻已經(jīng)降至3.66萬/㎡。甚至在一年前，這一戶型都還能賣出4.3萬/㎡的價格。

▲如今單價已跌至3.66萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

事實上，小區(qū)在2018年的備案均價是4.4萬/㎡，如今二手房均價約4.1萬/㎡（貝殼找房），相當(dāng)于跌破了開盤價。

▲2018年開盤最低4.1萬/㎡起 | 圖源：咚咚找房

跌這么狠，除了房價整體下跌外，也和幾年前沙井漲得太瘋不無關(guān)系。

一是，規(guī)劃扎堆，推高房價預(yù)期。

比如大前海、空港新城、國際會展、冰雪世界等規(guī)劃，讓沙井熱度居高不下，日光盤層出不窮。買不到新房的人涌向二手房，將房價不斷推高。

類似經(jīng)歷的片區(qū)，還有前海、寶中等。

二是，名校學(xué)區(qū)幻想破滅。

在高峰時，深圳外國語學(xué)校確定將在萬豐海岸城設(shè)立分校，外界猜測距離最近的博林君瑞，很可能會劃入學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

于是小區(qū)的房價更是節(jié)節(jié)攀升，一路從2020年的5萬+/㎡飆升至2021年初的8萬+/㎡。

不料后續(xù)學(xué)區(qū)劃分結(jié)果出爐，博林君瑞并沒有在深外學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，業(yè)主們有的為此提出反對，有的連夜掛牌出售房子。

▲曾有業(yè)主寫公開信，想要劃入深外學(xué)區(qū)內(nèi) | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

于是，在2021年這一年內(nèi)，小區(qū)成交價又從8字頭直降至6字頭。

三是，新房“天量”供應(yīng)，加劇競爭。

后續(xù)，從2021年至今，萬豐海岸城、鴻榮源珈譽府、拾悅城二期，以及會展灣片區(qū)等的新盤紛紛入市，沙井新房供應(yīng)量直接破萬套。

競爭激烈，新盤都打骨折，二手房價自然也只能更低。

同樣被新盤影響價格的，還有光明的龍光玖龍臺、前海的諾德假日花園、龍華的壹成中心等等。

不過，目前深圳的宅地供應(yīng)又再減少，你覺得近兩年的二手房價能穩(wěn)住嗎？

熱門/冷門盤都還在大幅陰跌？

這些盤反而漲了！

在這近20個小區(qū)中，有2個近一年跌幅超20%、5個跌幅超10%。

它們可以分為兩大類：

一類是當(dāng)年的大熱小區(qū)。

包括博林君瑞、富通城三期、諾德假日花園、太古城南區(qū)等。

這些小區(qū)當(dāng)年漲幅實在是太高了，當(dāng)中有的還是投資客通過加杠桿的形式推高了價格。

比如諾德假日花園，2019年時，約66㎡的小2房單價8萬+/㎡，第二年卻飆升至接近15萬+/㎡！

直到去年才重新回落至8萬+/㎡。

▲諾德假日花園曾一年間從8.5萬/㎡→14.9萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

這個盤當(dāng)年因為位于前海，又是小戶型、上車門檻低，所有吸引了大批投資客進入，當(dāng)中還有幾個人湊首付共同買房、借錢給首付的群體，他們希望在房價猛漲中賺一波。

可惜隨之而來的卻是樓市低谷期，這部分買家頂不住資金壓力，只能割肉離場，導(dǎo)致賣價甚至比2019年還低。

▲小區(qū)已跌破8萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

二是中東部補跌的小區(qū)。

比如羅湖的幸福里雅居、坪山的大東城、大鵬的海語山林等。

這類小區(qū)都不在大熱片區(qū)，無論市場整體上漲或下降，熱度傳導(dǎo)的速度都比較慢，導(dǎo)致片區(qū)房價下跌也是“慢慢來”。

▲大鵬一小區(qū)從單價3萬→2萬→1.6萬，跌速未減 | 圖源：貝殼找房

并且，市場往往對這些區(qū)域的發(fā)展不是那么看好，所以止跌速度也慢過平均值。

那么，有沒有那么一些相對穩(wěn)健、或者甚至賺了的盤呢？

答案也是肯定的。

比如“打新盤”深業(yè)中城。

當(dāng)年因為限價，開盤均價不過13.1萬/㎡，現(xiàn)在二手房成交價還在17萬+/㎡。

類似的還有海德園，當(dāng)年開盤均價12.6萬/㎡，目前二手房成交均價依然在13萬+/㎡。

▲深業(yè)中城依然是“打新神盤” | 圖源：樂有家

二手房則有香山美墅果嶺。

約197㎡的房源，目前成交價約14萬/㎡，小區(qū)高峰期也不過是15萬/㎡，跌幅非常小，而且在2020年時，售價還僅僅是10萬+/㎡。

是非常罕見的逆市上漲案例。

▲小區(qū)如今比2020年的價格上漲 | 圖源：行舟深房

同時，像是龍華紅山的綠景公館1866，大戶型房源的價格也是比較穩(wěn)健。

約160㎡的房源，今年成交價接近9萬/㎡，而在最高峰時，這一戶型的成交價也僅僅10萬/㎡，幾年下來跌幅約11%，完全跑贏大市。

你還知道哪些比較穩(wěn)健的小區(qū)？