房?jī)r(jià)腰斬后，還會(huì)繼續(xù)跌嗎？

這個(gè)問(wèn)題，深圳已經(jīng)有小區(qū)給出了答案。

位于沙井、當(dāng)年曾賣出8萬(wàn)/㎡的“標(biāo)桿盤”，在跌至單價(jià)4字頭后，今年又再出現(xiàn)多套3萬(wàn)+/㎡的房源。

近一年內(nèi)，房?jī)r(jià)再跌15%左右。

引得網(wǎng)上一片唏噓：

“沙井賣8萬(wàn)/㎡？好嚇人！”

“當(dāng)年也是沙井的標(biāo)桿盤、房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)呢。”

“現(xiàn)在8萬(wàn)都能買蛇口了??！”

而事實(shí)上，@深圳買房計(jì)劃 統(tǒng)計(jì)了各個(gè)區(qū)在高峰期的標(biāo)桿小區(qū)（成交價(jià)高或成交量大），發(fā)現(xiàn)目前超90%的片區(qū)，在大跌之后還在繼續(xù)陰跌。

都是當(dāng)年備受追捧的小區(qū)，為何如今卻止不住跌價(jià)呢？

腰斬不止！已跌破開(kāi)盤價(jià)

業(yè)主曾連夜賣房？

這個(gè)價(jià)格難以止跌的小區(qū)，正是博林君瑞。

在高峰期的2021年，小區(qū)賣出過(guò)多套單價(jià)8萬(wàn)/㎡以上的房源，一度被譽(yù)為房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)。

▲小區(qū)賣出過(guò)多套8萬(wàn)+/㎡的房源 | 圖源：貝殼找房

而如今，小區(qū)同是89㎡左右的3房，卻已經(jīng)降至3.66萬(wàn)/㎡。甚至在一年前，這一戶型都還能賣出4.3萬(wàn)/㎡的價(jià)格。

▲如今單價(jià)已跌至3.66萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

事實(shí)上，小區(qū)在2018年的備案均價(jià)是4.4萬(wàn)/㎡，如今二手房均價(jià)約4.1萬(wàn)/㎡（貝殼找房），相當(dāng)于跌破了開(kāi)盤價(jià)。

▲2018年開(kāi)盤最低4.1萬(wàn)/㎡起 | 圖源：咚咚找房

跌這么狠，除了房?jī)r(jià)整體下跌外，也和幾年前沙井漲得太瘋不無(wú)關(guān)系。

一是，規(guī)劃扎堆，推高房?jī)r(jià)預(yù)期。

比如大前海、空港新城、國(guó)際會(huì)展、冰雪世界等規(guī)劃，讓沙井熱度居高不下，日光盤層出不窮。買不到新房的人涌向二手房，將房?jī)r(jià)不斷推高。

類似經(jīng)歷的片區(qū)，還有前海、寶中等。

二是，名校學(xué)區(qū)幻想破滅。

在高峰時(shí)，深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校確定將在萬(wàn)豐海岸城設(shè)立分校，外界猜測(cè)距離最近的博林君瑞，很可能會(huì)劃入學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

于是小區(qū)的房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，一路從2020年的5萬(wàn)+/㎡飆升至2021年初的8萬(wàn)+/㎡。

不料后續(xù)學(xué)區(qū)劃分結(jié)果出爐，博林君瑞并沒(méi)有在深外學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，業(yè)主們有的為此提出反對(duì)，有的連夜掛牌出售房子。

▲曾有業(yè)主寫公開(kāi)信，想要?jiǎng)澣肷钔鈱W(xué)區(qū)內(nèi) | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

于是，在2021年這一年內(nèi)，小區(qū)成交價(jià)又從8字頭直降至6字頭。

三是，新房“天量”供應(yīng)，加劇競(jìng)爭(zhēng)。

后續(xù)，從2021年至今，萬(wàn)豐海岸城、鴻榮源珈譽(yù)府、拾悅城二期，以及會(huì)展灣片區(qū)等的新盤紛紛入市，沙井新房供應(yīng)量直接破萬(wàn)套。

競(jìng)爭(zhēng)激烈，新盤都打骨折，二手房?jī)r(jià)自然也只能更低。

同樣被新盤影響價(jià)格的，還有光明的龍光玖龍臺(tái)、前海的諾德假日花園、龍華的壹成中心等等。

不過(guò)，目前深圳的宅地供應(yīng)又再減少，你覺(jué)得近兩年的二手房?jī)r(jià)能穩(wěn)住嗎？

熱門/冷門盤都還在大幅陰跌？

這些盤反而漲了！

在這近20個(gè)小區(qū)中，有2個(gè)近一年跌幅超20%、5個(gè)跌幅超10%。

它們可以分為兩大類：

一類是當(dāng)年的大熱小區(qū)。

包括博林君瑞、富通城三期、諾德假日花園、太古城南區(qū)等。

這些小區(qū)當(dāng)年漲幅實(shí)在是太高了，當(dāng)中有的還是投資客通過(guò)加杠桿的形式推高了價(jià)格。

比如諾德假日花園，2019年時(shí)，約66㎡的小2房單價(jià)8萬(wàn)+/㎡，第二年卻飆升至接近15萬(wàn)+/㎡！

直到去年才重新回落至8萬(wàn)+/㎡。

▲諾德假日花園曾一年間從8.5萬(wàn)/㎡→14.9萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

這個(gè)盤當(dāng)年因?yàn)槲挥谇昂?，又是小戶型、上車門檻低，所有吸引了大批投資客進(jìn)入，當(dāng)中還有幾個(gè)人湊首付共同買房、借錢給首付的群體，他們希望在房?jī)r(jià)猛漲中賺一波。

可惜隨之而來(lái)的卻是樓市低谷期，這部分買家頂不住資金壓力，只能割肉離場(chǎng)，導(dǎo)致賣價(jià)甚至比2019年還低。

▲小區(qū)已跌破8萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

二是中東部補(bǔ)跌的小區(qū)。

比如羅湖的幸福里雅居、坪山的大東城、大鵬的海語(yǔ)山林等。

這類小區(qū)都不在大熱片區(qū)，無(wú)論市場(chǎng)整體上漲或下降，熱度傳導(dǎo)的速度都比較慢，導(dǎo)致片區(qū)房?jī)r(jià)下跌也是“慢慢來(lái)”。

▲大鵬一小區(qū)從單價(jià)3萬(wàn)→2萬(wàn)→1.6萬(wàn)，跌速未減 | 圖源：貝殼找房

并且，市場(chǎng)往往對(duì)這些區(qū)域的發(fā)展不是那么看好，所以止跌速度也慢過(guò)平均值。

那么，有沒(méi)有那么一些相對(duì)穩(wěn)健、或者甚至賺了的盤呢？

答案也是肯定的。

比如“打新盤”深業(yè)中城。

當(dāng)年因?yàn)橄迌r(jià)，開(kāi)盤均價(jià)不過(guò)13.1萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在二手房成交價(jià)還在17萬(wàn)+/㎡。

類似的還有海德園，當(dāng)年開(kāi)盤均價(jià)12.6萬(wàn)/㎡，目前二手房成交均價(jià)依然在13萬(wàn)+/㎡。

▲深業(yè)中城依然是“打新神盤” | 圖源：樂(lè)有家

二手房則有香山美墅果嶺。

約197㎡的房源，目前成交價(jià)約14萬(wàn)/㎡，小區(qū)高峰期也不過(guò)是15萬(wàn)/㎡，跌幅非常小，而且在2020年時(shí)，售價(jià)還僅僅是10萬(wàn)+/㎡。

是非常罕見(jiàn)的逆市上漲案例。

▲小區(qū)如今比2020年的價(jià)格上漲 | 圖源：行舟深房

同時(shí)，像是龍華紅山的綠景公館1866，大戶型房源的價(jià)格也是比較穩(wěn)健。

約160㎡的房源，今年成交價(jià)接近9萬(wàn)/㎡，而在最高峰時(shí)，這一戶型的成交價(jià)也僅僅10萬(wàn)/㎡，幾年下來(lái)跌幅約11%，完全跑贏大市。

你還知道哪些比較穩(wěn)健的小區(qū)？