南京房?jī)r(jià)為何跌得如此顯著？

各位朋友請(qǐng)看，南京房?jī)r(jià)最高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年8月，當(dāng)時(shí)均價(jià)達(dá)到每平方米30719元。從那之后，南京房?jī)r(jià)開(kāi)啟了一路下跌的模式，連跌5年，如今已跌至每平方米17007元，每平方米跌去13712元，跌幅高達(dá)44.6%，近乎腰斬，這在一二線城市中也屬于跌幅最大、回調(diào)最深的情況之一。

當(dāng)然，44.6%是南京樓市的平均跌幅。具體到某些樓盤(pán)、小區(qū)，跌幅達(dá)到50%-60%，甚至70%-80%的也不在少數(shù)。因此，那些在2021年左右高位購(gòu)入南京房產(chǎn)的人，一套房虧損兩三百萬(wàn)很常見(jiàn)，多的甚至虧損四五百萬(wàn)。

那么，過(guò)去幾年南京房?jī)r(jià)為何跌得如此劇烈，讓許多購(gòu)房者尤其是投資者損失慘重？主要原因有以下兩點(diǎn)：

第一，當(dāng)時(shí)南京投機(jī)炒房現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重，整個(gè)城市彌漫著投資甚至投機(jī)氛圍。民間曾將南京、廈門(mén)、蘇州、合肥并稱(chēng)為“炒房四小龍”。南京當(dāng)時(shí)的炒房風(fēng)氣有多盛？可以說(shuō)，比上世紀(jì)90年代初的香港有過(guò)之而無(wú)不及。當(dāng)時(shí)還盛行“開(kāi)盤(pán)驗(yàn)資”，南京新房開(kāi)盤(pán)甚至能影響上海股市的漲跌，因?yàn)椴簧偃艘獜墓墒谐檎{(diào)數(shù)十億甚至上百億資金去驗(yàn)資、搖號(hào)、搶房。

第二，過(guò)度炒作導(dǎo)致南京房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)存在巨大泡沫，居民購(gòu)買(mǎi)力根本無(wú)法支撐。從這張圖可以看出，2008年南京房屋均價(jià)還在每平方米6599元，但到2021年已暴漲至30719元，短短13年間漲幅達(dá)4.6倍。

要知道，當(dāng)年日本樓市最瘋狂時(shí)期也未如此夸張。正因?yàn)闈q得太瘋狂，很多人失去理性，瘋狂加杠桿入市，甚至喊出“南京作為六朝古都，房?jī)r(jià)為何不能趕超上海”的口號(hào)，認(rèn)為“房?jī)r(jià)必漲，買(mǎi)到就是賺到，這是千載難逢的暴富機(jī)會(huì)”。

后來(lái)的情況大家都知道了。過(guò)度炒作之后，從2021年9月起，南京房?jī)r(jià)盛極而衰，一路跌至目前的17007元/平方米。相較于2021年高點(diǎn)跌幅達(dá)44.6%，大致回到2013年9月的水平。雖然跌幅不小，但和2008年的6599元相比，仍有約2.6倍的漲幅。

近期不少媒體報(bào)道稱(chēng)南京樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，量?jī)r(jià)有所回升，似有回暖跡象。那么問(wèn)題來(lái)了：接下來(lái)南京房?jī)r(jià)是會(huì)觸底反彈、重新進(jìn)入上漲通道，還是繼續(xù)下跌、回歸價(jià)值？如果繼續(xù)下跌，你認(rèn)為南京房?jī)r(jià)跌回2008年的6599元/平方米合理，還是跌回更早的2006年每平方米5000元左右合理？