來源：市場(chǎng)資訊

4月10日，高盛發(fā)布報(bào)告表示，上海和深圳兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月。

實(shí)際上，在“長(zhǎng)期主義——丁祖昱評(píng)樓市2026年度發(fā)布會(huì)”上，我們從多個(gè)指標(biāo)判斷，認(rèn)為2026年是行業(yè)底部確認(rèn)的一年。

從3月市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交迎來明顯反彈，新房、二手房成交量環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了翻倍增長(zhǎng)，二手房同比去年小陽(yáng)春更是實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也顯現(xiàn)止跌回穩(wěn)的特征。在政策推動(dòng)下，需求將逐步釋放，底部確認(rèn)的信號(hào)將越來越明顯。

除此之外，本周樓市還有以下幾個(gè)看點(diǎn)：鄭州出臺(tái)八條樓市新政，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；廣州、杭州再現(xiàn)“搶地”，優(yōu)質(zhì)地塊依然靠“搶”。

01

機(jī)構(gòu)看多房地產(chǎn)市場(chǎng)

高盛預(yù)計(jì)上海、深圳或?qū)⒃诮衲甑子|底

4月10日，高盛發(fā)布報(bào)告表示，上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，這兩座城市或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月。該行的模型當(dāng)前預(yù)計(jì)，上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

花旗研報(bào)指出，2026年第一季度銷售出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，3月份十大城市的二手房成交量和新房銷量均超出市場(chǎng)預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)股票近期的股價(jià)回調(diào)為投資者提供了良好的加倉(cāng)窗口。

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春如期而至，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的信號(hào)明顯。一季度，新房市場(chǎng)成交端出現(xiàn)明顯回暖信號(hào)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至2025年10月，重點(diǎn)50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，2026年3月成交面積持續(xù)攀升至1100萬平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)89%。從二手房市場(chǎng)來看，回暖信號(hào)更為強(qiáng)烈，尤其是上海、北京、杭州等個(gè)別核心一二線城市引領(lǐng)復(fù)蘇，二手房交易量已超過2023年同期水平，三四線城市交易規(guī)?；居|底。

今年以來政策端持續(xù)發(fā)力：2026年一季度，全國(guó)各地出臺(tái)175次穩(wěn)市場(chǎng)政策。上海"滬七條"通過縮短社保年限、提高公積金貸款額度等措施精準(zhǔn)降低購(gòu)房門檻。土地端四大一線城市商品住宅供地計(jì)劃全線收縮，旨在縮量提質(zhì)，緩解庫(kù)存壓力。

在政策持續(xù)發(fā)力與市場(chǎng)信心緩慢修復(fù)的共同作用下，2026年第二季度將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確認(rèn)底部的關(guān)鍵觀察期，市場(chǎng)整體正從“止跌”向“回穩(wěn)”過渡。

02

鄭州出臺(tái)八條樓市新政

進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

4月10日，鄭州出臺(tái)八條樓市新政，涉及支持青年群體安居置業(yè)、多子女家庭公積金貸款額度上浮20%、商業(yè)用房貸款首付比例不低于30%及推行二手房“一房一碼”等內(nèi)容，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)住房消費(fèi)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，2026年3月，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一波明顯的回暖行情。據(jù)普睿數(shù)智豫陜監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，3月大鄭州新房成交套數(shù)超百套的板塊有11個(gè)，較2月的4個(gè)增加7個(gè)。這意味著被春節(jié)假期抑制的客戶需求開始集中釋放，市場(chǎng)從冷靜期逐步走向活躍期。不過鄭州樓市表現(xiàn)正是當(dāng)前城市分化的縮影。這種回暖是結(jié)構(gòu)性的，而非全面的普漲。

在持續(xù)寬松的政策面影響下，預(yù)計(jì)鄭州剛需和改善需求有望進(jìn)一步釋放。同時(shí)，從企業(yè)的角度來看，隨著推盤節(jié)奏將加快，項(xiàng)目可能集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊及配套落后項(xiàng)目可能繼續(xù)以價(jià)換量。

03

廣州、杭州高溢價(jià)地塊再現(xiàn)

優(yōu)質(zhì)地塊仍然靠“搶”

廣州在4月9日出讓了荔灣區(qū)中山八立交東北側(cè)地塊，經(jīng)過10輪競(jìng)價(jià)，最終由金茂控股以14.9億元競(jìng)得，溢價(jià)6.44%。

同樣在杭州，4月10日西湖區(qū)云谷板塊、臨平區(qū)喬司板塊的兩宗涉宅地出讓，兩宗地塊均吸引了6家以上房企競(jìng)拍。最終，濱江鏖戰(zhàn)73輪、溢價(jià)59.67%，摘得云谷宅地，并成為板塊內(nèi)的新地王。喬司地塊經(jīng)過21輪競(jìng)價(jià)，由綠城競(jìng)得，溢價(jià)率23.33%。就在兩天前，杭州濱江區(qū)襄七房宅地，吸引13家房企報(bào)名參拍，歷經(jīng)127輪競(jìng)價(jià)，最終由華潤(rùn)置地拿下，溢價(jià)率46.83%，一舉刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

除了核心一二線城市，在三四線城市也有高溢價(jià)地塊出現(xiàn)。比如4月9日，金華東陽(yáng)市1宗62畝宅地經(jīng)222輪競(jìng)價(jià)，被綠城競(jìng)得，溢價(jià)率47.51%。

2026年一季度以來，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出總量收縮、局部高熱的分化態(tài)勢(shì)。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的先行指標(biāo)，土地市場(chǎng)上核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)成交，將會(huì)為后續(xù)市場(chǎng)注入活力，土拍市場(chǎng)的熱度也將從上海、廣州、杭州等向更多核心城市傳導(dǎo)，優(yōu)質(zhì)宅地還將保持點(diǎn)狀熱度，隨著優(yōu)質(zhì)供給釋放，市場(chǎng)將迎來更多確定性。