日媒揭秘：東京房?jī)r(jià)漲瘋了，到底是誰(shuí)的鍋？

過(guò)去幾年，日本網(wǎng)上最常見(jiàn)的一種說(shuō)法就是：

“都是外國(guó)人買的。”

“東京的新房都被中國(guó)人搶走了。”

“外國(guó)投資客把東京房?jī)r(jià)炒上天了?！?/p>

甚至還有日本議員直接在國(guó)會(huì)上說(shuō)，東京市中心的新建公寓，有兩成到四成是被外國(guó)人買走的，而且人數(shù)還在暴漲。

這個(gè)說(shuō)法聽(tīng)起來(lái)很容易讓人相信。

因?yàn)闁|京這些年房?jī)r(jià)確實(shí)太夸張了。

以前一億日元還能買到不錯(cuò)的塔樓公寓，現(xiàn)在兩億、三億都不一定能買到真正的核心地段。

很多日本年輕人開(kāi)始絕望。

“認(rèn)真工作一輩子，可能都買不起東京一套房?！?/p>

于是，“外國(guó)人炒房”這個(gè)說(shuō)法，越來(lái)越有市場(chǎng)。

因?yàn)樗芎?jiǎn)單，也很好罵。

房?jī)r(jià)漲了，不是政府的問(wèn)題，不是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，不是金融機(jī)構(gòu)的問(wèn)題。

全怪外國(guó)人。

可問(wèn)題是，真相可能完全不是這樣。

2025年11月，日本國(guó)土交通省公布了一份關(guān)于新建公寓交易的調(diào)查結(jié)果。

結(jié)果一出來(lái)，很多人都愣住了。

因?yàn)閿?shù)據(jù)證明，外國(guó)人買房的比例，并沒(méi)有大家想象中那么夸張。

甚至可以說(shuō)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于網(wǎng)上傳的那種“兩成到四成”。

更重要的是，很多人以為外國(guó)人買完就立刻轉(zhuǎn)手、瘋狂炒房，但實(shí)際上，外國(guó)人的短期轉(zhuǎn)賣比例并不高。

也就是說(shuō)，把東京房?jī)r(jià)漲瘋這口鍋，全甩給外國(guó)人，其實(shí)根本不成立。

真正把東京房?jī)r(jià)推高的，不是外國(guó)人。

而是日本自己人。

而且，還是一整條產(chǎn)業(yè)鏈上的“自己人”。

開(kāi)發(fā)商、中介、炒房公司、地方銀行、信用金庫(kù)、非銀機(jī)構(gòu)，全部綁在一起。

大家一起做局，一起賺錢，一起把東京樓市越推越高。

最可怕的是，這已經(jīng)不是普通意義上的“炒房”。

而是一套非常成熟、非常隱蔽、非常賺錢的生意。

很多人以為，房子上市之后，大家公平抽簽、誰(shuí)運(yùn)氣好誰(shuí)買到。

但實(shí)際上，一些熱門新樓盤在正式公開(kāi)銷售之前，就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商偷偷賣掉了一部分。

這個(gè)在業(yè)內(nèi)有個(gè)詞，叫“アンダー”。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是還沒(méi)輪到普通人買，房子已經(jīng)先被轉(zhuǎn)賣公司、關(guān)系戶、投資客拿走了。

等普通人看到新聞，看到廣告，看到“開(kāi)放申請(qǐng)”幾個(gè)字的時(shí)候，其實(shí)很多最好的房源，早就沒(méi)了。

你以為自己是在和別人搶房。

實(shí)際上，你連上桌的資格都沒(méi)有。

更離譜的是，有些大型中介公司自己就知道，哪些塔樓以后最容易漲、最容易轉(zhuǎn)賣。

于是，他們會(huì)提前去找有錢人。

告訴他們：

“這套房很好賣，以后肯定能賺?！?/p>

“你先買，我們?cè)賻湍戕D(zhuǎn)手。”

“反正不虧，手續(xù)費(fèi)我們來(lái)賺?！?/p>

對(duì)于這些有錢人來(lái)說(shuō)，買房已經(jīng)不是為了住。

而是一種“放錢進(jìn)去，過(guò)幾年拿出來(lái)更多錢”的金融游戲。

而背后最關(guān)鍵的一環(huán)，是誰(shuí)給這些人貸款。

因?yàn)槌捶坎皇枪庥邢敕ň托小?/p>

你得有人借錢給你。

而根據(jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，那些專門給“短期轉(zhuǎn)賣型買家”貸款的，很多都不是大銀行。

反而是地方銀行、信用金庫(kù)、信用組合、非銀金融機(jī)構(gòu)。

信用金庫(kù)和信用組合占了一半以上，非銀機(jī)構(gòu)占了接近四成。

真正的大型都市銀行，反而很少碰這種業(yè)務(wù)。

為什么？

因?yàn)榇筱y行知道，這東西風(fēng)險(xiǎn)太高。

今天房?jī)r(jià)在漲，所有人都在賺錢。

但只要有一天房?jī)r(jià)不漲了，這條鏈子就會(huì)立刻出問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商賣不出去，中介賺不到手續(xù)費(fèi)，投資客轉(zhuǎn)不了手，貸款的人收不回錢。

最后，一定會(huì)有人接最后一棒。

而那個(gè)最后接盤的人，往往不是有錢人。

而是普通人。

因?yàn)楹芏嗥胀ㄈ丝吹椒績(jī)r(jià)一年比一年高，就會(huì)害怕。

怕再不買，以后更買不起。

于是咬牙貸款、掏空積蓄、背上幾十年的房貸。

他們以為自己是在買房。

實(shí)際上，他們是在為前面那群人的利潤(rùn)買單。

所以現(xiàn)在東京最可怕的，不是房?jī)r(jià)高。

而是整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始形成一種非常危險(xiǎn)的氛圍。

開(kāi)發(fā)商知道可以炒。

中介知道可以賺。

金融機(jī)構(gòu)知道有人會(huì)接盤。

大家都知道有泡沫。

但沒(méi)人愿意停下來(lái)。

因?yàn)橹灰菽€沒(méi)破，每個(gè)人都還能賺錢。

很多人都說(shuō)，日本經(jīng)歷過(guò)泡沫經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該不會(huì)再重蹈覆轍。

可現(xiàn)實(shí)是，人不會(huì)吸取教訓(xùn)。

尤其是在賺錢的時(shí)候。

因?yàn)樵诰薮蟮睦婷媲?，沒(méi)有人愿意第一個(gè)說(shuō)“夠了”。

所以，到頭來(lái)，外國(guó)人只是最容易被罵的那群人。

真正把東京房?jī)r(jià)推到今天這個(gè)地步的，其實(shí)是日本房地產(chǎn)行業(yè)自己。

因?yàn)樽詈莸模瑥膩?lái)不是買房的人。

而是那些一邊制造焦慮、一邊制造稀缺、一邊偷偷賺錢的人。