最近，我們?cè)谝痪�市場的感覺是，價(jià)格變化越來越劇烈了。

賣房依然很難，買家還是很猶豫。

再加上股市、黃金白銀等大宗市場都表現(xiàn)的更好。

存款搬家都往這些地方跑了。

大家期待中的金九銀十沒有到來，是比較平淡的成交量水平。

為了更清晰的了解市場情況，我特意整理了數(shù)據(jù)，看看當(dāng)下市場發(fā)生了什么樣的變化。

有不少情況是超預(yù)期的。

價(jià)格有了加速跡象

今年8、9月份的成交量是明顯好于2024年同期。

8月住宅成交1.75萬套，9月成交1.8萬套，交易量相對(duì)穩(wěn)定。

接下來10月份成交量有可能低于去年。

畢竟去年9月底有大政策支持，10月份的購房情緒被帶動(dòng)起來了。

房外房研究院制圖

今年盡管成交量穩(wěn)定，但是上海樓市的價(jià)格一點(diǎn)不穩(wěn)定。

掛牌價(jià)月度環(huán)比從2月開始逐月擴(kuò)大，9月掛牌價(jià)環(huán)比跌破去年9月底水平。

價(jià)格有加速下跌的趨勢。

遲遲走不出下跌區(qū)間。

房外房研究院制圖

置換鏈條斷了

從整體的成交結(jié)構(gòu)上說，目前仍是以價(jià)換量的行情。

“外環(huán)外、300萬、老破小”，成為了當(dāng)下成交的關(guān)鍵詞。

而且呈現(xiàn)出誰降價(jià)多誰成交多的趨勢。

1、環(huán)線情況

用一個(gè)詞來形容環(huán)線的市場成交量，那就是“外熱內(nèi)冷”。

9月外環(huán)外成交量占比沖高，成為去年929新政后的最高位。

相反其他都是在下降。

房外房研究院制圖

但是要說價(jià)格，除了內(nèi)環(huán)內(nèi)，內(nèi)環(huán)外的地方價(jià)格環(huán)比跌幅都已突破去年9月份。

從圖上看，其中內(nèi)中環(huán)、郊環(huán)外的下跌趨勢最猛。

房外房研究院制圖

2、總價(jià)情況

從總價(jià)段能更清晰的看到以價(jià)換量。

房外房研究院制圖

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中300w以下的成交量已經(jīng)占到了66.88%。

而這個(gè)總價(jià)段以下的房子也是跌幅最大的。

連續(xù)幾個(gè)月都是跌幅第一。

300萬-1500萬的房子成交占比全都在下滑。

可以說當(dāng)下的置換鏈條完全是被打廢的狀態(tài)。

800-1000萬的跌幅小了，成交量立馬萎縮了。

1500萬以上跌幅擴(kuò)大了，立馬成交就好起來了。

3、產(chǎn)品情況

需要警惕次新房價(jià)格下跌對(duì)全市均價(jià)的影響。

近兩個(gè)月成交量雖然全在往老破小傾斜。

但是次新房有了點(diǎn)新變化。

市區(qū)次新房6月價(jià)格環(huán)比加速下滑，隨之帶來了交易的猶豫，成交量占比的下滑。

估計(jì)還在等更低的價(jià)格。

郊區(qū)次新價(jià)格一路下跌，不過交易量穩(wěn)定在20%左右。

房外房研究院制圖

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中介也不好干

從數(shù)據(jù)上看，鏈家和非中介占據(jù)主導(dǎo)地位并且二者成交份額顯著提升。

鏈家從低位的19.1%增長至28.3%；非中介成交占比從24年11月的15.3%增長至22.6%。

房外房研究院制圖

因?yàn)槿械某山涣坎]有大幅度增加，也就意味著大家都是既有份額里撈成交。

鏈家的增加就代表更多小中介的生存環(huán)境堪憂。

鏈家自2025年1月以來占比逐月走強(qiáng)，從低位的19.1%增長至28.3%；

非中介成交占比從24年11月的15.3%增長至22.6%；

其余4大中介占比從24年11月的14%，逐月下滑至12.5%，市場份額被擠壓。

頭部中介（除鏈家）份額占比趨勢：我愛我家、中原相對(duì)平穩(wěn)；太平洋份額下降比較明顯，佑駿份額也有所下降。

房外房研究院制圖

鏈家市場份額的提升也在于300萬以下市場的占比提升。

實(shí)際上市場整體趨勢：向低價(jià)段集中。

300萬以下總價(jià)段的成交量占全市總量比重從60.1%提升至61.3%（+1.15點(diǎn)）。

300-500萬總價(jià)段占比從22.1%下滑至20.6%（-1.41點(diǎn)），是占比收縮最明顯的區(qū)間，有可能是因?yàn)閮r(jià)格下跌到300W以下。

房外房研究院制圖

躺平的房東變多了

現(xiàn)在市場上的掛牌房源里有不少是明顯高于市場成交水平的。

這些房子在現(xiàn)在肯定是賣不掉的。

我們按照高出20%的都算賣不掉的：

即房源掛牌價(jià)與同樓層（高中低）同房型（12345房）掛牌均價(jià)比值，大于等于1.2的房源。

掛牌價(jià)虛高，排名靠前的房源如下：

房外房研究院制圖

比方說朗詩里程這套，房源掛的都快包漿了。

感覺是房東也不管的房子，價(jià)格還是4年前的水平。

又比如今年掛牌，海灣板塊的這套。

別人都1萬，他直接掛2萬，這是放棄“治療”了嗎？！

從環(huán)線看，越往外，虛高房源占比越高，郊環(huán)外區(qū)域的占比是內(nèi)環(huán)內(nèi)的近4倍。

房外房研究院制圖

從區(qū)縣看，外圍和遠(yuǎn)郊區(qū)的占比顯著高于核心市區(qū)，市區(qū)中占比最高的是楊浦，最實(shí)在的是徐匯和長寧。

房外房研究院制圖

掛牌時(shí)間越長，虛高房源占比越高，1年以上周期占比是1個(gè)月內(nèi)周期的近5倍。

房外房研究院制圖

這也是當(dāng)下賣房市場的現(xiàn)實(shí)。

掛牌越久反而越難賣，而且價(jià)格越賣越低。

結(jié)合房源在掛牌周期來看，青浦、奉賢、金山、崇明幾個(gè)外圍區(qū)縣，在掛1年以上房源占比高。

有種反正也賣不掉，無所謂掛著的感覺了。

房外房研究院制圖

從板塊看：部分外圍板塊的占比異常突出，成為“高地”，如臨港、朱家角、海灣。

房外房研究院制圖

面積段：超小戶型（50㎡以下）和超大戶型（200㎡以上）的高價(jià)房源占比最高，中間面積段相對(duì)均衡。

房外房研究院制圖

總價(jià)段：總價(jià)越高，越容易虛高

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樓層&房型：高區(qū)1、2房占比高；低區(qū)3房占比高；低區(qū)4、5房可能是別墅。

房外房研究院制圖

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最后

當(dāng)前上海樓市正處在一個(gè)關(guān)鍵的十字路口。

成交量雖然保持穩(wěn)定，但價(jià)格、置換鏈條等方面都顯示出更大的調(diào)整壓力。

面對(duì)這場“以價(jià)換量”的持久戰(zhàn)，買家更加理性，賣家需要更現(xiàn)實(shí)的定價(jià)策略。

市場正在擠出泡沫，回歸居住本質(zhì)。

對(duì)于真正有需求的人來說，或許這正是冷靜挑選、尋找價(jià)值的機(jī)會(huì)。

未來的上海樓市，必將走向更健康、更穩(wěn)健的新階段。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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