家人們，當(dāng)年喊著 “未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥” 的馬云，最近突然帶著阿里砸出 125 億港元在香港買樓！要知道現(xiàn)在香港甲級(jí)寫字樓空置率都快沖到 19% 了，太古地產(chǎn)都虧得十五年來(lái)首次見(jiàn)紅，阿里偏偏逆市下手，這是打自己臉，還是發(fā)現(xiàn)了普通人沒(méi)看到的商機(jī)？更關(guān)鍵的是，這是不是意味著房地產(chǎn)抄底時(shí)機(jī)到了？咱們普通人該不該跟著上車？

咱先把這事兒的來(lái)龍去脈捋清楚。2025 年 10 月剛爆出消息，阿里巴巴集團(tuán)與螞蟻科技集團(tuán)宣布以約70億港元購(gòu)入香港銅鑼灣港島壹號(hào)中心的13層寫字樓，作為兩家公司的香港總部。該交易為2025年香港最大宗寫字樓交易，平均價(jià)格約25.8萬(wàn)港元/平方米。

而眼下的香港寫字樓市場(chǎng)堪稱 “寒冬”：高力最新報(bào)告預(yù)測(cè)，到 2025 年底空置率將升至 19%，全年租金還要跌 7%；太古地產(chǎn)上半年辦公樓租金收入跌了 4.7%，中環(huán)片區(qū)租金比 2019 年高峰時(shí)直接腰斬，跌了近 45%。一邊是市場(chǎng)低迷，一邊是阿里重金入場(chǎng)，這波操作確實(shí)讓人看不懂。

那馬云和阿里為啥要這么干？核心原因有三個(gè)。第一是 “自用剛需 + 成本優(yōu)化”，阿里在香港有大量國(guó)際業(yè)務(wù)，之前租樓每年要花不少錢，現(xiàn)在趁租金低谷期買樓，長(zhǎng)期算下來(lái)比續(xù)租劃算得多，還能穩(wěn)定辦公場(chǎng)地。第二是 “核心資產(chǎn)配置”，香港中環(huán)是全球金融核心區(qū)，這類優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)哪怕短期空置率高，長(zhǎng)期來(lái)看抗跌性極強(qiáng)，比買股票、債券更穩(wěn)當(dāng)，高力也提到 “市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追求仍在增加”。第三是 “戰(zhàn)略表態(tài)”，通過(guò)在香港加碼投資，傳遞對(duì)國(guó)際業(yè)務(wù)的信心，畢竟香港是阿里連接全球市場(chǎng)的重要跳板。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了：馬云當(dāng)年說(shuō) “八年后房?jī)r(jià)如蔥”，現(xiàn)在又砸錢買樓，是不是打自己臉？普通人能跟著抄底嗎？咱先明確兩點(diǎn)：第一，馬云 2017 年說(shuō) “房?jī)r(jià)如蔥”，特指的是長(zhǎng)期住宅市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)他就強(qiáng)調(diào) “30 年后每對(duì)年輕人要管 5 套房子”，核心邏輯是人口減少導(dǎo)致住宅過(guò)剩；而阿里買的是商業(yè)地產(chǎn)，還是香港核心區(qū)的寫字樓，兩者根本不是一回事。

第二，內(nèi)地住宅市場(chǎng)現(xiàn)在的情況，根本沒(méi)到抄底的時(shí)候?？醋钚聰?shù)據(jù)：2025 年 1-9 月內(nèi)地新房銷售面積同比降了 18%，房企債務(wù)違約規(guī)模超 2000 億元，不少三四線城市住宅空置率早就超過(guò) 20% 的危險(xiǎn)線；連專家都承認(rèn)，市場(chǎng)還在深度調(diào)整，要到 2026 年后才有可能回穩(wěn)。

為啥內(nèi)地房地產(chǎn)不行了？底層原因就三個(gè)。首先是 “人口硬約束”，新生人口從每年 2500 萬(wàn)跌到 1500 萬(wàn)，未來(lái)剛需斷層，馬云當(dāng)年的預(yù)言正在應(yīng)驗(yàn)。其次是 “供需徹底反轉(zhuǎn)”，城鎮(zhèn)空置住房超 6500 萬(wàn)套，三四線城市房子建得比人多，去化周期都到 22 個(gè)月了。最后是 “經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”，國(guó)家正在擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，把資源往制造業(yè)、科技業(yè)轉(zhuǎn)移，房子的投資屬性被大幅削弱，“房住不炒” 已經(jīng)成了鐵規(guī)矩。

總結(jié)一下：阿里買香港寫字樓，是企業(yè)基于自用和資產(chǎn)配置的理性選擇，瞄準(zhǔn)的是核心商業(yè)地產(chǎn)；而內(nèi)地住宅市場(chǎng)面臨人口、供需、政策三重壓力，還在探底階段。馬云當(dāng)年說(shuō)的 “房?jī)r(jià)如蔥”，針對(duì)的是長(zhǎng)期住宅市場(chǎng)，現(xiàn)在的操作根本不矛盾。普通人千萬(wàn)別誤解，抄底內(nèi)地樓市的時(shí)機(jī)，還遠(yuǎn)沒(méi)到呢！