「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答447期

問(wèn)：西安現(xiàn)在房?jī)r(jià)還真是人人都買(mǎi)得起，這是好事？

答：幻覺(jué)，巨大的幻覺(jué)，沒(méi)有哪一個(gè)城市，是人人都買(mǎi)得起商品房的，無(wú)論國(guó)內(nèi)，國(guó)外，房子是商品，有高低價(jià)格區(qū)分，但總歸是有門(mén)檻的。

西安目前主城區(qū)范圍內(nèi)，15000+左右的均價(jià)，總價(jià)門(mén)檻近150萬(wàn)，月供輕松破5000元，對(duì)于不少人是買(mǎi)得起的。

過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲，大家把上漲預(yù)期也放在了購(gòu)房預(yù)算里，雖然賺的少，但敢貸款，且相信自己隨著年輕變化，收入在上漲，但現(xiàn)在回過(guò)神了，自己 買(mǎi)房的那年是收入最高的，此后都是一路下降。

所以，房?jī)r(jià)上漲反而是帶動(dòng)多數(shù)人買(mǎi)房的動(dòng)力，因?yàn)橛匈J款，有時(shí)間，有利息成本，一旦不漲，30年算，就是負(fù)債。

雖然目前各類(lèi)優(yōu)惠，贈(zèng)送頻出，新產(chǎn)品不斷，但實(shí)際西安新房的成交量，價(jià)格還在下跌，新房連跌超過(guò)13個(gè)月，二手房超過(guò)23個(gè)月，市場(chǎng)還在降價(jià)保量，加速筑底的階段。

這個(gè)時(shí)期，除了真正的剛需，改善外，更多人還是在觀望，都擔(dān)心背刺，擔(dān)心買(mǎi)了就降價(jià)，都在觀望，期待有更好產(chǎn)品，更大贈(zèng)送，更多優(yōu)惠。

往后市場(chǎng)二元分化，有改善能力的買(mǎi)新房，有剛需實(shí)力的看二手房，沒(méi)有能力的租房住。

問(wèn)：喜歡軟件新城氛圍，給孩子自住，300萬(wàn)預(yù)算怎么選？

答：作為期待值與失落感同時(shí)存在的區(qū)域，軟新的業(yè)主，經(jīng)歷過(guò)冰火兩重天。

四年前，是萬(wàn)元地頻出，排隊(duì)搖號(hào)，單價(jià)2萬(wàn)屬于撿漏，單價(jià)3萬(wàn)業(yè)主也敢沖，大家堅(jiān)信的就是這里是高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，有人口，有產(chǎn)業(yè)，收入也高，房?jī)r(jià)有支撐。

但因?yàn)槭袌?chǎng)下行，軟新配套兌現(xiàn)慢，高單價(jià)，高總價(jià)限制，高贈(zèng)送四代新房沖擊等因素，導(dǎo)致區(qū)域二手房紛紛破發(fā)，蘇寧云著、天地源云水天境、保利天匯、中鐵建西派國(guó)樾，中海天谷時(shí)代等無(wú)一幸免。

區(qū)域內(nèi)的新房雖然不多，但也兩級(jí)分化，純四代的邦泰，三代的山海境都有房，大家寄語(yǔ)厚望的軟西反而房?jī)r(jià)賣(mài)不過(guò)軟東的綠城，這是軟西曾經(jīng)，現(xiàn)在正在經(jīng)歷的情況。

如果非常喜歡這里，孩子后期也在這里工作，就近工作生活，目前二手房選擇非常多，上述的小區(qū)都有二手房掛牌，面積100-143㎡為主。

比較新的小區(qū)，天地源云水天境、保利天匯、中海天谷時(shí)代都可以看，軟東還有綠城海棠三章，區(qū)域內(nèi)還有供地 也可以等新房 ，目前的行情，價(jià)格不會(huì)貴，走量為主，高贈(zèng)送，戶型也更好。

五年后才住，現(xiàn)在買(mǎi)也是空置，兩個(gè)字，不急，完全不急。

問(wèn)：為啥高新11初是家長(zhǎng)重點(diǎn)選擇，但不好看高新三期？

答：既然考慮上學(xué)，目的就比較直接，除了買(mǎi)房自住，還有不少人租房陪讀，每天的生活重心也是以學(xué)習(xí)為主，學(xué)校所在片區(qū)的兌現(xiàn)，并不是關(guān)注重點(diǎn)，初中畢業(yè)后，考上主城區(qū)高中，也就搬家了。

11初也是同理，家長(zhǎng)是認(rèn)可了學(xué)校的成績(jī)，高新系的扶持力度，是沖著上學(xué)本身來(lái)的，考慮接送距離，只能在附近的新房，二手房去選，對(duì)學(xué)校的看重普遍大于房子。

最典型的案例就是愛(ài)知中學(xué)旁邊，房齡超長(zhǎng)的單位家屬院，老破小，甚至民房，居住體驗(yàn)很一般，仍吸引人買(mǎi)單一樣。

高新三期不被看好，一方面是大家回歸主城心態(tài)，放棄了去新區(qū)猜謎的生活，另一方面是當(dāng)年很多人買(mǎi)貴了，現(xiàn)在著急賣(mài)房，對(duì)于區(qū)域前景也沒(méi)有心思研究了。

反觀高新三期本身，商業(yè)，地鐵，公園，辦公，住宅是越來(lái)越好，兌現(xiàn)越來(lái)越快，但區(qū)域發(fā)展和房?jī)r(jià)漲跌不是完全同步的，區(qū)域發(fā)展好了，房?jī)r(jià)跌了，依舊不被看好。

所以，你真正關(guān)心的是高新三期的發(fā)展，還是房?jī)r(jià)的漲跌，出發(fā)點(diǎn)決定你能不能留下來(lái)。

問(wèn)：如果西安大露臺(tái)贈(zèng)送只存在140㎡以上，就能激活賣(mài)舊買(mǎi)新？

答：所以，當(dāng)下還在西安買(mǎi)房的，是無(wú)房的剛需多，還是有房需要置換的多呢？至少目前的答案傾向于前者，越是市場(chǎng)差，買(mǎi)房的反而是剛需，因?yàn)闊o(wú)論漲跌，結(jié)婚，上學(xué)都要自住，雖然剛需會(huì)猶豫，但需求還在。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

至于改善，一部分已經(jīng)看清了，不會(huì)將所有資產(chǎn)都放在房子上，現(xiàn)在住的三代房也挺好，房子夠住就行，要留現(xiàn)金流，另一份需要改善的，在過(guò)去三年，該買(mǎi)的也買(mǎi)了， 且只買(mǎi)最好的，不買(mǎi)平替的，金茂璞逸曲江，招商西安璽就是證明。

至于大部分，原本有置換意向，但需要賣(mài)舊買(mǎi)新的，還困在二手房下跌賣(mài)不掉，沒(méi)有預(yù)算買(mǎi)新房的處境里。

回歸大露臺(tái)，高贈(zèng)送是吸引普通人置換的一個(gè)因素，但不是所有的改善都認(rèn)這個(gè)，對(duì)于錯(cuò)層露臺(tái)，四代住宅是否適合西安的擔(dān)心還在，更多人還是為價(jià)格，產(chǎn)品買(mǎi)單，而非贈(zèng)送面積。

反觀西安現(xiàn)在贈(zèng)送最多的戶型，都是小面積，吸引的就是剛需，反而140㎡以上的，都在大談生活方式，市場(chǎng)兩極分化，大量的剛需保住成交量，少量的改善保住價(jià)格。

問(wèn)：綠城紫薇公館140㎡毛坯，預(yù)算170萬(wàn)，地鐵高新通勤，能買(mǎi)嗎？

答：當(dāng)年大家扎堆搖號(hào)紫薇公館，除了房?jī)r(jià)在上漲，隔壁山水美樹(shù)萬(wàn)人搖外，小區(qū)的位置和產(chǎn)品也是挺好的，高低配洋房社區(qū)，隔壁航天菁英學(xué)校，門(mén)口四號(hào)線，周邊的融創(chuàng)， 招商等也都是高端小區(qū)，屬于航天改善聚集的一個(gè)區(qū)域。

目前貝殼上小區(qū)掛牌房源63套，高層為主，最低的單價(jià)12074元/㎡，面積139㎡，總價(jià)169萬(wàn)，其他房源均價(jià)167000+左右，看得出該戶業(yè)主著急賣(mài)。

戶型也很主流，三面寬朝南的四室，南向大橫廳，沒(méi)陽(yáng)臺(tái)，北向有生活陽(yáng)臺(tái)，三代住宅，統(tǒng)一封窗。

房子可以看，小區(qū)在航天的位置也挺好，關(guān)鍵地鐵通勤非常折騰，四號(hào)線換乘三號(hào)線距離近20公里，開(kāi)車(chē)走繞城西三環(huán)，也近15公里。

每天往返，自己評(píng)估能否接受通勤距離，住航天，工作在高新，就是完全的職住分離了。

問(wèn)：華為研究所附近，找小房子加班自住，怎么選？

答：最具性?xún)r(jià)比的是出租，不是買(mǎi)房，這么小的面積，家具全配，月租金不超過(guò)2000元，且是偶爾加班，使用頻次有限，如果有工作地變動(dòng)，隨著退租，機(jī)動(dòng)靈活，很少有為加班住，直接買(mǎi)房的。

如果考慮買(mǎi)，繞不開(kāi)華為員工宿舍之稱(chēng)的滿堂悅moma，小區(qū)是一個(gè)商品房和安置房混住的小區(qū)，非常的剛需，但對(duì)門(mén)就是華為西安研究所，地利上有優(yōu)勢(shì)，因此租房需求旺盛。

小區(qū)一期有一棟住宅性質(zhì)的塔樓，基本都是一室小面積，約30㎡左右，單價(jià)近2萬(wàn)，掛牌總價(jià)都在60萬(wàn)以上，幾乎沒(méi)有性?xún)r(jià)比。

即便是小面積住宅自用，對(duì)應(yīng)的高新八小也很普通，而同小區(qū)大面積的住宅，均價(jià)不過(guò)萬(wàn)元出頭，房東能掛這么高，就是瞅準(zhǔn)了對(duì)面華為的加班族。

但類(lèi)似的小面積，尚品美地城，綠地世紀(jì)城，高科尚都，東尚蜂鳥(niǎo)都有，本就是租房群體適用，流通困難，能租何必買(mǎi)。

問(wèn)：2023年上車(chē)招商云山間，高位站崗？

答：航天二手房的降價(jià)，確實(shí)讓買(mǎi)了新房的業(yè)主，如履薄冰，即便小區(qū)還沒(méi)交房，總擔(dān)心自己高位買(mǎi)房，房子是商品，一分錢(qián)一分貨，價(jià)格和價(jià)值是對(duì)等的，不能只看區(qū)域內(nèi)有低價(jià)房，就開(kāi)始懷疑自己買(mǎi)貴了。

國(guó)產(chǎn)新能源買(mǎi)一送一，也不影響法拉利一車(chē)難求，不同消費(fèi)能力的人，有不同的選擇，在買(mǎi)房這件事上也是一樣。

買(mǎi)在云山間的，更多看重的是航天低密度，安靜的居住氛圍，是杜陵塬頭牌的稀缺位置，是招商穩(wěn)定的交付保證，純自主，改善，養(yǎng)老的需求很多，真正投資的不會(huì)看這里。

對(duì)于自住，要住進(jìn)去，感受社區(qū)日常，生活變化，房?jī)r(jià)降了，漲了，心理有波動(dòng)很正常，但居住體驗(yàn)騙不了人。

但不住，計(jì)算的都是成本，往后的房子，基本都是自住驅(qū)動(dòng)，少有投資驅(qū)動(dòng)，既然買(mǎi)了，就安心等交房，開(kāi)啟新生活。

問(wèn)：團(tuán)結(jié)片區(qū)的上限是哪里，保億·潤(rùn)園值得等嗎？

答：這五年，奧體的投入和城建面貌，在西安數(shù)一數(shù)二，目前沒(méi)有可替代的區(qū)域，即便港務(wù)區(qū)本身，也難再造第二個(gè)奧體。

反觀團(tuán)結(jié)片區(qū)，2021年后就陸續(xù)開(kāi)始，但直到今年綠城，保億，招商，龍翔扎堆拿地后才開(kāi)始火。

一方面，是因?yàn)槌潜狈较?，高鐵新城，秦漢北等區(qū)域，配套兌現(xiàn)有限，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)拿地意向有限。

另一方面，是團(tuán)結(jié)片區(qū)到了兌現(xiàn)期，地鐵，公園，學(xué)校，商業(yè)，道路等都已成型，亮點(diǎn)不算拔尖，但也沒(méi)有明顯不足。

更關(guān)鍵的，當(dāng)下城北需求主要是剛需，剛改置換，很多人買(mǎi)房是不出三環(huán)的，團(tuán)結(jié)片區(qū)在售新房?jī)r(jià)格也不高，也買(mǎi)得起，諸多因素疊加，造成了如今的火熱。

區(qū)域上限就是成熟住宅區(qū)，價(jià)格不高，供應(yīng)充足，有煙火氣，以剛需，剛改高層為主，與幸福林帶，西電片區(qū)等主城更新區(qū)域一樣。

至于保億，也是深耕城北多年的開(kāi)發(fā)商，上一次保億在未央開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是漢城湖旁的保億 · 公園?。?開(kāi)發(fā)商：西安保億名筑置業(yè)有限公司 未央預(yù)售字第2020261號(hào) 保億·公元印 ），精裝大平層，整體交付品質(zhì)不錯(cuò)。

時(shí)隔七年后，保億再次拿地，落子團(tuán)結(jié)片區(qū)，就是當(dāng)下關(guān)注很高的保億 · 潤(rùn)園，小區(qū)不大但品質(zhì)不低，純2T2樓棟，帶約3000㎡的下沉?xí)?/p>

戶型面積建面約113-139㎡，總共580戶，全部四代住宅設(shè)計(jì)，主打高贈(zèng)送，最大得房率超160%，小面積做出了大平層的尺度。

目前，首批備案價(jià)已公示，3號(hào)樓26層的高層，均價(jià)16980.4元/㎡，今年在團(tuán)結(jié)片區(qū)看房的，可以實(shí)地去感受下保億的高贈(zèng)送。

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作者：Kikyo

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