一紙“獨(dú)家委托協(xié)議”，讓上海張阿姨差點(diǎn)賠掉半套房。

張阿姨急需資金周轉(zhuǎn)，匆忙與中介簽訂獨(dú)家委托賣房協(xié)議，中介承諾支付2000元擔(dān)保金并限期售房。約定期限最后一日，中介突然通知“已有客戶支付定金”，要求張阿姨立即簽約。但在首付比例和交房時(shí)間等關(guān)鍵條款上，買賣雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。中介竟以“賣家違約”為由，要求張阿姨支付數(shù)萬(wàn)元違約金。

張阿姨的遭遇并非個(gè)例。上海去年二手房成交量達(dá)36萬(wàn)套，伴隨交易量攀升的，是約52%的買賣人對(duì)中介服務(wù)表示不滿，投訴焦點(diǎn)集中在信息隱瞞、惡意違約等“陷阱”上。如何避開這些雷區(qū)？本文結(jié)合典型案例，為被告方提供法律風(fēng)險(xiǎn)防范指南。

01 裁判結(jié)果：隱瞞抵押事實(shí)，合同可解除

買方甲看中上海某處二手房，與賣家乙及中介簽訂購(gòu)房合同并支付定金20萬(wàn)元。簽約前，乙和中介均承諾房屋“僅有一次抵押”。甲在不動(dòng)產(chǎn)交易中心調(diào)取產(chǎn)調(diào)信息后，卻發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)存在兩次抵押。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

1. 購(gòu)房合同中明確約定“賣方必須保證房產(chǎn)未被抵押、擔(dān)保，確保無(wú)未理清糾紛”，賣家乙隱瞞二次抵押構(gòu)成根本違約

2. 買方甲有權(quán)解除合同并要求返還定金

3. 中介未核實(shí)抵押信息存在過失，需承擔(dān)連帶責(zé)任

02 法律分析：五大核心風(fēng)險(xiǎn)與被告應(yīng)對(duì)策略

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：二手房交易中被告（通常為賣方）常因信息不對(duì)稱或操作不規(guī)范陷入被動(dòng)。作為執(zhí)業(yè)超十年、代理數(shù)百起房產(chǎn)糾紛的高級(jí)合伙人，俞強(qiáng)律師結(jié)合《民法典》等法規(guī)，解析被告最易踩中的五大雷區(qū)：

陷阱一：產(chǎn)權(quán)瑕疵未披露

• 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋存在多重抵押、查封或共有人未同意出售（如夫妻一方擅自處置共有房）

• 法律依據(jù)：《民法典》第311條，隱瞞權(quán)利瑕疵可能導(dǎo)致合同解除及賠償責(zé)任

• 被告應(yīng)對(duì)：簽約前主動(dòng)提供完整產(chǎn)調(diào)報(bào)告，書面確認(rèn)其他共有人同意出售

陷阱二：居住權(quán)未注銷

• 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：《民法典》新增居住權(quán)制度，若房屋已設(shè)居住權(quán)，買方可能無(wú)法入住

• 法律依據(jù)：居住權(quán)經(jīng)登記具有物權(quán)效力，可對(duì)抗新產(chǎn)權(quán)人

• 被告應(yīng)對(duì)：交易前至不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢居住權(quán)登記狀態(tài)，若有設(shè)立需先辦注銷

陷阱三：面積嚴(yán)重縮水

• 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：合同面積與產(chǎn)權(quán)證面積差異超3%（如廈門案例中61㎡變58.96㎡）

• 法律依據(jù)：法院認(rèn)定“按套計(jì)價(jià)”仍需履行告知義務(wù)，隱瞞需擔(dān)責(zé)

• 被告應(yīng)對(duì)：簽約時(shí)出示產(chǎn)權(quán)證原件，書面說(shuō)明面積誤差范圍及處理方案

陷阱四：一房多賣

• 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)賣方惡意違約，如蘇州王姓賣家一房三賣被判賠40萬(wàn)違約金

• 法律依據(jù)：守約方可主張房屋差價(jià)損失（《民法典》第584條）

• 被告應(yīng)對(duì)：避免重復(fù)收受定金，對(duì)違約成本進(jìn)行充分評(píng)估

陷阱五：流程失控

• 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：付款節(jié)點(diǎn)與過戶順序錯(cuò)配，導(dǎo)致房款兩失（如買方付首付后房屋突遭查封）

• 法律依據(jù)：未辦理預(yù)告登記無(wú)法對(duì)抗司法查封（《民法典》第221條）

• 被告應(yīng)對(duì)：采用“過戶同步付款”條款（買方貸款到賬當(dāng)日辦理過戶）

03 被告必讀：三類關(guān)鍵證據(jù)的保存與抗辯

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師在接待咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多被告因證據(jù)鏈缺失導(dǎo)致抗辯無(wú)力。以下三類材料需重點(diǎn)留存：

1. 溝通記錄

• 與買方及中介的微信、錄音中關(guān)于房屋狀況的說(shuō)明（如明確告知“面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)”）

• 看房時(shí)向買方展示房產(chǎn)證原件的見證記錄

2. 書面承諾

• 其他共有人簽署的《同意出售聲明》（父母代未成年子女賣房時(shí)需同步簽署）

• 物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明、戶口遷出時(shí)間承諾書（建議預(yù)留尾款擔(dān)保）

3. 履約憑證

• 銀行轉(zhuǎn)賬記錄（證明定金或房款已退還）

• 政策變更通知（如限購(gòu)導(dǎo)致交易受阻的官方文件）

俞強(qiáng)律師特別提示：被告在收到起訴材料后，應(yīng)立即核查三個(gè)關(guān)鍵問題：

1. 合同是否明確約定解除條件？
   
2. 違約行為是否達(dá)到根本違約程度？
   
3. 原告是否履行了付款義務(wù)？
   這直接關(guān)系到責(zé)任承擔(dān)比例。
   

04 流程再造：四步降低被告違約風(fēng)險(xiǎn)

基于上海閔行區(qū)法院案件數(shù)據(jù)，俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)建議被告采用以下標(biāo)準(zhǔn)化流程：

1. 簽約前

• 委托律師調(diào)取產(chǎn)調(diào)信息（抵押+查封+居住權(quán)）

• 書面告知房屋瑕疵（附《瑕疵披露清單》）

2. 簽約時(shí)

• 共有人全部現(xiàn)場(chǎng)簽字（特殊情況需公證委托）

• 明確稅費(fèi)承擔(dān)主體及政策變動(dòng)補(bǔ)償機(jī)制

3. 履約中

• 采用“過戶付款同步制”（過戶當(dāng)日放款）

• 拒絕“意向金轉(zhuǎn)定金”條款，避免單方責(zé)任加重

4. 糾紛后

• 及時(shí)發(fā)函主張權(quán)利（避免默認(rèn)違約）

• 申請(qǐng)?jiān)V前調(diào)解降低賠償金額（部分法院調(diào)解成功率超60%）

結(jié)語(yǔ)：專業(yè)壁壘下的理性抉擇

上海二手房交易糾紛中，近70%的被告因“不懂規(guī)則”或“輕視合同”而擔(dān)責(zé)。居住權(quán)登記、稅費(fèi)政策調(diào)整、抵押物處置等專業(yè)問題，往往超出普通人的預(yù)判能力。

法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人，更不縱容信息優(yōu)勢(shì)方的惡意隱瞞。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)深耕房產(chǎn)糾紛領(lǐng)域多年，其代理的某標(biāo)的額超千萬(wàn)的“一房二賣”案，通過精準(zhǔn)鎖定賣方資金流向，最終幫助買方獲得雙倍定金賠償及房?jī)r(jià)差價(jià)補(bǔ)償，最大限度實(shí)現(xiàn)客戶權(quán)益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所述策略基于公開案例提煉，具體案件需結(jié)合證據(jù)鏈完整性、地方司法政策綜合判斷，建議咨詢專業(yè)律師制定專屬方案。

俞強(qiáng)律師 爭(zhēng)議解決法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)
核心理念：致力于通過專業(yè)、高效、務(wù)實(shí)的解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)核心權(quán)益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

在復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，爭(zhēng)議與糾紛不可避免。如何高效、策略性地處理爭(zhēng)議，將法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢(shì)，是企業(yè)家和高級(jí)管理人員面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。本團(tuán)隊(duì)深耕爭(zhēng)議解決領(lǐng)域多年，憑借精湛的法律技藝、豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)商業(yè)邏輯的深刻理解，為客戶提供貫穿爭(zhēng)議事前、事中、事后的全流程、定制化法律服務(wù)。

我們擅長(zhǎng)處理各類復(fù)雜的商事爭(zhēng)議，尤其在以下領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)：

公司股權(quán)糾紛：股東資格確認(rèn)、股東出資、公司決議效力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)激勵(lì)、公司控制權(quán)爭(zhēng)奪、股東代表訴訟、董監(jiān)高責(zé)任糾紛等。
合同糾紛：買賣、擔(dān)保、借款、租賃、建設(shè)工程、房地產(chǎn)開發(fā)、合伙協(xié)議等合同的訂立、履行、違約、解除及損害賠償。
金融與資管糾紛：銀行信貸、融資租賃、保理、信托、私募基金、證券期貨、金融衍生品交易及理財(cái)產(chǎn)品違約等。
破產(chǎn)與重組：作為債權(quán)人、債務(wù)人、投資人或管理人的法律顧問，參與破產(chǎn)清算、重整、和解程序，處理衍生訴訟。
知識(shí)產(chǎn)權(quán)與不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)：技術(shù)合同、專利、商標(biāo)、著作權(quán)、商業(yè)秘密侵權(quán)，以及虛假宣傳、商業(yè)詆毀等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)案件。

俞強(qiáng)律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)世紀(jì)匯廣場(chǎng)一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士

專業(yè)榮譽(yù)：
2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎(jiǎng)”
上海政法學(xué)院實(shí)習(xí)導(dǎo)師

law咨詢方式：俞強(qiáng)律師已經(jīng)在公眾號(hào)“律師俞強(qiáng)”開通free電話咨詢，打開微信關(guān)注即可。