從 “盲目追漲” 到 “居住為本”，需求回歸本質。

新眸原創(chuàng)·作者 | 鹿堯

最近和幾個朋友聊天，話題總繞不開房子。

在武漢工作的小林，盯著一套次新房看了三個月，中介說“業(yè)主又降了5萬”，他卻更猶豫：“萬一我買了，下個月又降呢？”而在三線城市老家的表姐，看著朋友圈中介發(fā)的房源，同樣犯愁：“現(xiàn)在不買，以后會不會沒這么便宜的？但買了，這房子能保值嗎？”

近五年里，中國房地產(chǎn)市場的節(jié)奏忽快忽慢，每一個數(shù)據(jù)都在刷新大眾的認知。開發(fā)商一邊年終沖量推折扣，一邊縮減拿地規(guī)模；購房者一邊攥著存款不敢動，一邊又怕錯過“抄底”。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示——2025年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，新建商品房銷售面積下降5.5%，但與此同時，北京、上海的二手房成交量回溫，杭州3月二手房成交甚至突破萬套，僅次于2017年4月，創(chuàng)下近8年來新高。

一邊是全國數(shù)據(jù)的“冷”，一邊是核心城市的“暖”；一邊是“房價還會跌”的擔憂，一邊是“好房源會被搶”的恐慌。矛盾之后，房地產(chǎn)市場徹底告別了“一刀切”時代。

今天，我們不想喊“買房”或“不買房”的口號，而是想拆解清楚：當下的樓市分化到底有多明顯？購房者的焦慮根源在哪？不同人該如何做選擇？

01

不是“漲或跌”

而是“誰在漲，誰在跌”

很多人還在用“樓市好不好”來概括整個市場，但2025年的真相是，沒有“統(tǒng)一的樓市”，只有“你城市的樓市”。

不同能級城市、甚至同一城市的不同區(qū)域，走勢并不一樣，這種分化還不是短期波動，已經(jīng)成了行業(yè)進入新階段的常態(tài)。

先看一線和強二線城市的“結構性回暖”。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，2025年3月，北京二手住宅成交近2萬套，環(huán)比增長62%，這個數(shù)字是近24個月以來第二高水平，僅次于2024年12月；而根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海同期成交2.63萬套，環(huán)比增加75%，這一成交量不僅超過2024年12月的高點，創(chuàng)下了近44個月的新高。

深圳和杭州也不遜色，深圳3月成交超6千套，環(huán)比漲65.3%，杭州更是突破萬套，讓不少中介感慨“忙到連吃飯的時間都沒有”。

但仔細看就會發(fā)現(xiàn)，這種“回暖”不是過去的“普漲”，而是典型的“以價換量”。

北京鏈家一位經(jīng)紀人告訴我們，他最近成交的一套海淀次新房，業(yè)主最初掛牌890萬，經(jīng)過三次調(diào)價降到850萬成交，“現(xiàn)在買家特別挑，戶型不好、樓層差的房子，再降10萬也沒人看，只有那些價格合理、小區(qū)配套全、房齡在10年以內(nèi)的房源，才能在1-2個月內(nèi)賣掉”。

杭州的情況也類似，蕭山區(qū)一些遠郊樓盤，打8折仍有庫存，但西湖區(qū)、濱江區(qū)的優(yōu)質二手房，只要報價接近市場價，很快就能收到意向。

這種“挑著買”的邏輯，其實也是購房者對“居住價值”的回歸——不再為“漲價預期”買單，只為“當下的好生活”付費。

而三四線城市，正面臨完全相反的困境。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，三四線城市房價收入比為7.4，較2023年下降3%。這個數(shù)字意味著，一個普通家庭買一套房，需要7.4年的家庭可支配收入，但即便如此，房子還是難賣。

我們聯(lián)系了某三線城市的中介王哥，他說現(xiàn)在手里有20多套房源，“最便宜的一套老小區(qū)兩居室，掛牌45萬，掛了半年只帶看了5次，有個客戶出價42萬，業(yè)主不愿意，現(xiàn)在客戶也沒影了”。

表面的供需失衡，能夠反映出三四線城市人口流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足的現(xiàn)實——年輕人往省會或一線城市走，本地改善需求又有限，庫存自然越積越多。王哥坦言：“以前還能盼著政策刺激一下，現(xiàn)在大家都明白，沒有人口和產(chǎn)業(yè)，再刺激也沒用?！?/p>

土地市場的變化，同樣印證了這種分化的加劇。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年前9個月，全國TOP100房企拿地總額7278億元，同比增長36.7%，看起來拿地熱情在回升，但仔細看拿地方向就會發(fā)現(xiàn)，房企把錢都投到了“安全區(qū)”——北京、上海、杭州這些一線城市，涉宅用地出讓金很高，且都突破千億，而很多三四線城市的土地拍賣，甚至出現(xiàn)流拍率居高的情況。

一位房企投資部門的負責人告訴我們，現(xiàn)在拿地的邏輯很簡單：“只看人口凈流入、GDP增速前20的城市，而且只拿核心區(qū)的地，郊區(qū)地再便宜也不碰。”

這種“抱團取暖”的做法，只會讓未來的樓市分化更明顯——核心城市的優(yōu)質房源會更搶手，三四線城市的普通房子，可能會陷入“降價也難賣”的循環(huán)。

02

從“搶房”到“算賬”

焦慮的本質是“怕錯”

如果說2015-2021年的購房者，核心心態(tài)是“怕漲”——怕今天不買，明天就多花幾十萬；那之后年的購房者，核心心態(tài)是“怕錯”——怕買了跌，也怕不買錯過，這種矛盾讓很多人陷入“觀望-焦慮-更觀望”的循環(huán)。

首先是觀念的徹底轉變，過去買房，很多人不怎么看戶型、也不怎么看配套，只看“這個區(qū)域會不會漲”，甚至有人把房子當股票炒，買了沒住過就轉手或租賃，這類人也就是所謂的投資客。

但現(xiàn)在，這種邏輯基本上很難行得通。我們在上海遇到的購房者李姐，最近在置換一套改善房，她的要求很具體：“必須是三居室，南北通透，小區(qū)有幼兒園和老年活動中心，離地鐵不超過1公里，總價控制在1200萬以內(nèi)?！?/p>

為了找到符合條件的房子，她看了近30套房源，“以前覺得有套房子就行，現(xiàn)在明白，買錯了比不買還麻煩，以后想換都難”。

購房者對“買房必賺”神話似乎正在破滅，經(jīng)歷過2021年以來的市場調(diào)整，很多人意識到，房子不再是“穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)”，而是“需要長期持有、滿足居住需求的商品”。

所以現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳重點也變了，以前喊“升值潛力無限”，現(xiàn)在多是容積率1.8、綠化率40%、自帶商業(yè)綜合體，這些都是圍繞“居住體驗”的賣點，也從側面反映了市場需求的變化。

更讓人糾結的，還得是“怕買貴”和“怕錯過”的矛盾。

小林就陷入了這種困境：他看上的那套次新房，業(yè)主已經(jīng)降了5萬，中介說這個價格在小區(qū)里算低的了，但他還是不敢下手。

“我同事去年買的同小區(qū)房子，現(xiàn)在已經(jīng)虧了30萬，我怕我買了也一樣”；可另一方面，他又怕“再等等，這套房子被別人買走，以后再也找不到這么合適的”。

這種焦慮在高端市場也很明顯，今年，北京、上海、深圳總價800-3000萬的高端改善房源掛牌量逆勢走高，上海某豪宅中介告訴我們，最近有不少業(yè)主主動降價掛牌，“有套徐匯濱江的大平層，業(yè)主之前掛2800萬，現(xiàn)在降到2650萬，就想盡快賣掉，換一套更核心的地段”。

這些業(yè)主不是缺錢，而是擔心手里的房子未來流動性變差，想通過“賣舊換新”鎖定更優(yōu)質的資產(chǎn)——本質上，他們也是“怕錯”，怕現(xiàn)在不換，以后想換都沒機會。

決策周期的延長是這種心態(tài)的直接體現(xiàn)，鏈家的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在購房者從看房到成交的平均決策周期，比2023年延長了近一個月。

以前可能看3-5套就下單，現(xiàn)在要對比10-20套，還要查小區(qū)的成交歷史、周邊規(guī)劃、學校劃分，甚至會找專業(yè)機構評估房屋質量。一位中介調(diào)侃：“現(xiàn)在的購房者比我們還專業(yè)，連小區(qū)的物業(yè)費、車位配比都能背出來，以前是我們勸客戶買，現(xiàn)在是客戶問得我們答不上來?！?/p>

這種謹慎不是壞事，說明市場的確在回歸理性，但也反映出購房者對未來的不確定性——不知道房價會怎么走，不知道政策會怎么變，所以只能用“延長決策時間”來降低風險。

03

到底要不要買？

沒有標準答案，但有“解題思路”

面對這么復雜的市場，很多人希望得到“買”或“不買”的明確答案，但現(xiàn)實是，沒有一刀切的建議，因為每個人的情況不同：

你在哪個城市？是剛需還是投資？手里有多少預算？這些變量都會影響最終的選擇。但我們可以提供幾個解題思路，幫你理清自己的需求。

首先看政策環(huán)境的變化，這是所有選擇的大背景。

今年人民銀行發(fā)布的通知很關鍵：下調(diào)個人住房公積金貸款利率，同時調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策和首付款比例政策。

簡單說，就是“借錢買房更便宜了，首付門檻更低了”。以南京為例，2025年5年期以上LPR為3.5%，首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限降至LPR減50個基點，實際執(zhí)行利率低至3.0%；公積金貸款利率同步下調(diào)0.25個百分點，5年以上首套利率降至2.6%。

以公積金貸款為例：利率下調(diào)后，若貸款100萬元、期限30年、等額本息還款，每月月供可減少約132.87元，30年總還款額減少約4.78萬元

地方政策也在發(fā)力，最值得關注的是“以舊換新”。不少城市推出了三種模式：幫賣、收購、房票。這些政策的核心是“降低換房門檻”，幫那些想改善但“賣不掉舊房”的人解決難題。

當然，對不同群體來說，政策紅利的用法不同：

剛需群體現(xiàn)在可能依然是選擇相對合適的時機。一方面，首付比例是歷史最低水平，很多城市首套房首付只要20%，二套房30%；另一方面，房貸利率也處于低位，能有效降低每月還款壓力。

但依據(jù)身邊朋友的踩坑經(jīng)驗友情提醒，一定要“量力而行”，不要因為首付低就盲目買大戶型，要根據(jù)自己的收入情況選擇合適的房源。比如月收入1萬的人，月供最好不要超過5000元，否則會影響生活質量。

對于改善群體來說，現(xiàn)在或許是賣舊換新的好機會。一方面，市場上改善型房源多，議價空間大，能挑到更符合需求的房子；另一方面，“以舊換新”能幫你快速賣掉舊房，避免“一邊還房貸一邊還月供”的壓力——當然，無論是何種情況，都需要具體問題具體分析。

不過對于投資客來說，現(xiàn)在恐怕必須高度謹慎了。房地產(chǎn)已經(jīng)告別普漲時代，想靠買房賺錢，需要更專業(yè)的眼光?，F(xiàn)在大多投資群體更關注核心城市的核心地段，比如北京的海淀、朝陽，上海的徐匯、浦東，這些區(qū)域人口凈流入多、產(chǎn)業(yè)支撐強，房屋流動性好，即使市場調(diào)整，也能保持相對穩(wěn)定的價值。

但要注意，投資房產(chǎn)的持有成本不低，包括物業(yè)費、稅費、貸款利息等，一定要算清楚賬，不要盲目跟風。比如一套1000萬的房子，每年物業(yè)費可能要2萬，稅費要5萬，如果租金只有30萬，凈利潤其實不多，還要承擔房價波動的風險。

從長期來看，“品質”會成為房子最核心的競爭力。

行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的趨勢下，意味著未來市場不會再靠“炒概念”拉動，而是靠“好產(chǎn)品”吸引購房者。

什么是“好產(chǎn)品”？不是“越貴越好”，而是“適合自己的才好”——對剛需來說，通勤便利是好產(chǎn)品；對改善來說，戶型舒適是好產(chǎn)品；對投資來說，流動性強是好產(chǎn)品。

最后想跟“等等黨”說一句：焦慮是正常的，但不要被焦慮左右。

買房不是一件小事，需要理性分析自己的需求和市場情況，如果你現(xiàn)在有居住需求，而且找到了性價比高的房源，就可以考慮入手；如果你只是想投資，或者還沒找到合適的房子，不妨再等等，畢竟市場不會一直“錯過就沒機會”，好房子永遠有，但適合你的房子，需要慢慢找。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新階段，過去那種“閉著眼買房就能賺錢”的時代一去不復返，但這并不意味著房子不能買，而是意味著買房需要更理性、更專業(yè)。

希望每個“等等黨”都能找到適合自己的答案，既不盲目跟風，也不錯失機會。

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