我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專(zhuān)家。目前已為10000+人提供買(mǎi)房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房

香港樓市止跌了！

看了一些數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)從今年的5月份開(kāi)始，香港樓市有了觸底企穩(wěn)的現(xiàn)象，

7月份售價(jià)指數(shù)288.1，居然超過(guò)了1月份的水平，要知道，2024年2月香港剛"撤辣"的時(shí)候，多少人以為樓市馬上就能翻身，結(jié)果成交量不升反降，跌得更狠了，可現(xiàn)在，短短幾個(gè)月，香港樓市真的穩(wěn)住了。

一、香港是怎么跌的，又是怎么起來(lái)的？

來(lái)追溯一下！

香港這次"撤辣"，取消了15%的買(mǎi)家印花稅、7.5%的新住宅印花稅，還有額外印花稅，力度很大，按理說(shuō)，這么重磅的政策一出，樓市應(yīng)該立馬回暖吧？

結(jié)果呢？2月政策落地，3月成交量反而暴跌，很多人傻眼了，這是咋回事？政策不是松了嗎？

2024年初的時(shí)候，香港銀行同業(yè)拆息HIBOR高達(dá)4.%點(diǎn)多，買(mǎi)房的人月供壓力山大，就算印花稅免了，每個(gè)月的按揭還是還不起，所以政策雖然松了，但真正想買(mǎi)房的人，成本依然很高，依然要觀望，等什么？等利率降下來(lái)。

這一等，就等到了2025年，美聯(lián)儲(chǔ)降息，香港金管局跟進(jìn)，HIBOR從4.07%一路狂降到0.58%，你算算，一套1560萬(wàn)港元的房子，利率降這么多，每個(gè)月月供能少1000港元，30年下來(lái)就是36萬(wàn)港元！

這錢(qián)，夠在北京個(gè)小戶(hù)型的首付了吧？

利率一降，租金回報(bào)率立馬超過(guò)了按揭利率——租金回報(bào)率3.6%，按揭利率3.5%，什么意思？就是你買(mǎi)套房出租，租金收入能覆蓋月供了！這時(shí)候，剛需、改善族坐不住了，紛紛入場(chǎng)，于是，7月份成交量大漲，樓市真正止跌回穩(wěn)。

二、香港讓我們看到了希望！

1.政策松綁不等于市場(chǎng)回暖，利率才是關(guān)鍵。

香港"撤辣"后成交量先跌后漲的過(guò)程，給咱們北京上了生動(dòng)一課，你看北京這兩年，限購(gòu)松了，認(rèn)房不認(rèn)貸了，二套房首付比例也降了，政策可以說(shuō)是一波接一波，但樓市呢？該觀望的還在觀望，依然在探底中。

為啥？還是利率沒(méi)到位！

現(xiàn)在北京的房貸利率，首套基本在3.15%左右，二套要高一些，雖然比前兩年降了不少，所以很多人還在等，等利率再降一降，等月供壓力再小一小，但問(wèn)題是，利率什么時(shí)候降到位，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。

2.底部是有信號(hào)的，別錯(cuò)過(guò)。

香港這次止跌回穩(wěn)，有個(gè)很關(guān)鍵的信號(hào)：租金回報(bào)率超過(guò)按揭利率，這意味著什么？意味著持有成本降下來(lái)了，哪怕房?jī)r(jià)沒(méi)漲，租金收益高了。

咱們北京呢？核心區(qū)域比如朝陽(yáng)、海淀，租金回報(bào)率普遍在2%左右，而房貸利率還在3.5%左右，單從這個(gè)指標(biāo)看，北京樓市確實(shí)還沒(méi)到香港那個(gè)"臨界點(diǎn)"。

現(xiàn)在的北京，很多小區(qū)掛牌量翻倍，業(yè)主急著出手，降價(jià)幾十萬(wàn)，與高點(diǎn)比降價(jià)幾百萬(wàn)，越是加速下跌，越是說(shuō)明底部正在形成，畢竟任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能只漲或者只跌！

3.區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越明顯。

香港這次止跌回穩(wěn)，核心區(qū)域抗跌能力明顯更強(qiáng)，外圍區(qū)域還在承壓，北京也一樣，核心板塊，雖然也在跌，但跌幅遠(yuǎn)小于遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

為啥？畢竟核心區(qū)域有稀缺資源——學(xué)區(qū)、配套、地段、交通這些東西，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)冷就消失！

近期市場(chǎng)中有一些形成鮮明對(duì)比的案例，比如上地東西里的房子受樹(shù)村柳浪家園和裕和嘉園回遷樓入市的影響，供大于求，價(jià)格失衡，回龍觀融澤嘉園業(yè)主的砸盤(pán)也正是這個(gè)邏輯，市場(chǎng)只是其中一個(gè)原因。

而比如萬(wàn)柳萬(wàn)泉新新家園和魯藝上河村近期個(gè)別房源的成交中，價(jià)格非常穩(wěn)定，這是得益于產(chǎn)品稀缺，地段優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)確實(shí)幾級(jí)分化，在大的市場(chǎng)環(huán)境下，我們能做的就是在不確定中尋找確定性，無(wú)論剛需還是改善，找到對(duì)的產(chǎn)品是關(guān)鍵！

最后說(shuō)兩句

政策會(huì)變？利率會(huì)降？都在等…

短期感覺(jué)在加速趕底了

現(xiàn)在的北京，就像去年的香港，加速下跌的過(guò)程，能否是打開(kāi)市場(chǎng)回暖的窗口期，或許是，物極必反，否極泰來(lái)！

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買(mǎi)房