撰文 | 花姐

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每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京昌平賣地有點(diǎn)猛。

10月30日，東小口CP02-0405-0001地塊被“北京城建+銘嘉（昌平國(guó)資）”聯(lián)合體28.09億元拿下，樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/平米。

兩天前，歇家村組合地塊花落“中建智地+未來(lái)科學(xué)城“”聯(lián)合體，剛以26.012億元的底價(jià)拿下歇甲組合地塊，樓面價(jià)約2.85萬(wàn)元/平米。

它們至少有兩個(gè)共同的特征：

1、地塊雖熱門，卻都只有一家參拍，以底價(jià)成交；

2、都是“房企+本土國(guó)資”組合。

在昌平樓市，本土國(guó)資參股地塊早已是常態(tài)，感興趣的粉絲自己可以數(shù)一數(shù)。

無(wú)獨(dú)有偶。前不久上架的未來(lái)科學(xué)城（南區(qū)）CP01-1703-0001、0002、0003地塊，已被未來(lái)科學(xué)城托底，發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃。

加上進(jìn)入第八批供地清單的平西府CP01-1203-0002地塊，昌平供地呈現(xiàn)了井噴態(tài)勢(shì)。這四宗新地總規(guī)劃住宅建面約30萬(wàn)平米，若按套均100平米計(jì)算，會(huì)新產(chǎn)生約3000套房源。

如果算上近8000套存量房，昌平樓市的供應(yīng)量在1萬(wàn)套左右。這無(wú)疑讓昌平樓市更卷，更雪上加霜了。

蜂擁入場(chǎng)

先來(lái)看看昌平區(qū)最新供應(yīng)4宗地的情況。

1、歇甲地塊太優(yōu)秀，但增加了包袱。

最初，它只有兩塊0038和0046兩幅住宅用地，占地面積4.4公頃，規(guī)劃建面10.56萬(wàn)平米，容積率2.4。

后來(lái)，它調(diào)規(guī)了：A、0038地塊容積率調(diào)至2.1，0046地塊容積率調(diào)至2.05，上建筑規(guī)模9.13萬(wàn)平米；B、增加了四塊社區(qū)服務(wù)、教育、文化、體育等配套用地，共1.34萬(wàn)平米，建成后無(wú)償交給相關(guān)部門。

據(jù)說(shuō)，中建智地要復(fù)制在不遠(yuǎn)處的北京國(guó)賢府。

2、東小口0001地塊，孤單上市。

它最早出現(xiàn)在北京第五、第六批供地清單里，一直是以三宗獨(dú)立塊地聯(lián)袂出現(xiàn)，被視為巨無(wú)霸。

但，或許是體量太大，最終都悄無(wú)聲息下線了。

直到9月22日，0001地塊突然進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，成為名副其實(shí)的“插班生”。

它的地塊占地3.13公頃、建面8.76萬(wàn)平米，弱點(diǎn)在于容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米。北京城建拿下它后樓棟如何排布，是個(gè)小難題。

3、未來(lái)科學(xué)城南區(qū)三地塊被“內(nèi)定”

被內(nèi)定的未來(lái)科學(xué)城南區(qū)地塊，由0001-0003三塊住宅地塊組成，總用地4.3公頃，地上建面8.22萬(wàn)平米；0001地塊容積率1.4，0002和0003地塊分別為2.15、2.2。

其中0001地塊距離地鐵17號(hào)線未來(lái)科學(xué)城站，僅一路之隔，內(nèi)部規(guī)劃一條寬度不低于11米的街坊路。

0002和0003地塊，則在0001地塊南邊600米的英才南三街南邊，二者中間規(guī)劃預(yù)留地下通道，用途為地下車庫(kù)。0002地塊內(nèi)，含一條寬度不低于8米的街坊路。

4、平西府0002地塊，箭在弦上。

它占地面積3.59公頃，規(guī)劃地上建面8.98萬(wàn)平米，緊挨著北清快速路，西邊便是華潤(rùn)北清橡樹(shù)灣。

雖然它目前已進(jìn)入第8輪供地清單，但能否順利拍出，還猶未可知。

成交冷熱不均

對(duì)昌平樓市而言，這些新地涌現(xiàn)，是利還是弊呢？

花姐判斷，歇甲村和東小口項(xiàng)目對(duì)昌平房?jī)r(jià)有一定的拉升作用，但供應(yīng)量大，容易導(dǎo)致大家的信心不足。

來(lái)看一下市場(chǎng)情況。昌平目前主要在售的16個(gè)新盤表現(xiàn)：冷熱不均。

1、表現(xiàn)不錯(cuò)的，是北京國(guó)賢府

一期2023年11月份開(kāi)盤，目前網(wǎng)簽719套，成交均價(jià)金額已達(dá)50.54億元，地價(jià)覆蓋率187%，去化率87.47%。

二期2025年4月份開(kāi)盤，目前網(wǎng)簽418套，均價(jià)5.31萬(wàn)元/平，網(wǎng)簽金額23.6億元，地價(jià)覆蓋率111.62%，去化率49.18%。

2、表現(xiàn)不佳的，住總清樾府算一個(gè)

它開(kāi)盤一年3個(gè)月，一期供應(yīng)416套，目前網(wǎng)簽204套，均價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額8.31億元，地價(jià)覆蓋率僅24%。

3、開(kāi)盤慢騰騰的，是國(guó)譽(yù)星城

國(guó)譽(yù)星城9月底拿預(yù)售證384套，至今無(wú)一套網(wǎng)簽。這是越秀操盤的項(xiàng)目。

此外，越秀在昌平的星耀未來(lái)，也表現(xiàn)不佳。今年4月開(kāi)盤，目前網(wǎng)簽了201套，均價(jià)5.5萬(wàn)元/平，成交金額11.24億元，地價(jià)覆蓋率44.37%，去化率20.55%。

常勝將軍越秀北方區(qū)總經(jīng)理董毅，恐怕要在昌平遭遇滑鐵盧之戰(zhàn)。

贈(zèng)送尺度是關(guān)鍵

昌平樓市供應(yīng)量大，成交低迷，開(kāi)發(fā)商們挖空心思提高得房率。

前不久，住總清樾府對(duì)三期0006號(hào)地塊，進(jìn)行了調(diào)規(guī)，核心是增加了南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)。（詳見(jiàn)《住總地產(chǎn)調(diào)規(guī)，老業(yè)主懸了》）

它成為昌平首個(gè)調(diào)規(guī)的在售項(xiàng)目，試圖通過(guò)調(diào)規(guī)來(lái)突圍。

這也表面，在剛需為主的昌平樓市，有關(guān)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，依然是購(gòu)房者最敏感的神經(jīng)。

花姐判斷，此番新入市的4塊地，對(duì)贈(zèng)送尺度的處理會(huì)不一樣。目前，北京樓市贈(zèng)送面積收緊，執(zhí)行一盤一策的政策。

以龍湖凌云頌為例。

在它之前，包括中海未來(lái)之境、國(guó)譽(yù)星城的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，基本鎖定在1.2米。但龍湖凌云頌卻根據(jù)不同面積，分為1米或1.5米，且它的北向，沒(méi)有設(shè)備陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

對(duì)于昌平新增4塊地的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，花姐大致的猜測(cè)是：

1、歇甲地塊贈(zèng)送尺度會(huì)加大。有必要快速提升板塊價(jià)值，它周邊目前無(wú)在售新盤，不會(huì)形成背刺；

2、東小口0001地塊緊貼海淀，且未來(lái)還有0002、0005地塊要入市，尺度應(yīng)該會(huì)控制；

3、未來(lái)科學(xué)城南區(qū)地塊不遠(yuǎn)處，就是北京國(guó)賢府一、二期，目前尚未清盤，贈(zèng)送尺度可等同參考；

4、平西府0002地塊，位于北七家最西邊，相對(duì)靠近朱辛莊，尺度或較后者有增多，但不會(huì)頂格。