未來(lái)五年，房地產(chǎn)行業(yè)到底要怎么走？

答案，其實(shí)昨天已經(jīng)給出來(lái)了。

昨天，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》正式發(fā)布。

這可是未來(lái)五年的國(guó)家發(fā)展藍(lán)圖。

里面的內(nèi)容有很多，但最讓地產(chǎn)圈炸開(kāi)的，還是那一句：

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

別小看這六個(gè)字。這種文件一般都是講國(guó)家大方向的，很少會(huì)點(diǎn)名某個(gè)行業(yè)。

這次能單獨(dú)提“房地產(chǎn)”，而且還放在“民生保障”那一段。

這就說(shuō)明，房地產(chǎn)的地位，真的變了。

房地產(chǎn)，不再是“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)動(dòng)機(jī)，而是回歸到它原本的角色，讓老百姓住得更好。

過(guò)去二十年，房地產(chǎn)確實(shí)立了大功：蓋樓、賣(mài)地、搞投資、拉GDP……

但也留下了一地雞毛：房太多、債太高。

根據(jù)住建部今年3月的報(bào)告：全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率，已經(jīng)高達(dá)87.8%，全球領(lǐng)先。

簡(jiǎn)單說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)不是“誰(shuí)沒(méi)房子”的問(wèn)題，而是“房子太多、質(zhì)量不夠、買(mǎi)不起好房”的問(wèn)題。

所以，這次中央的信號(hào)非常明確：

樓市不玩攤大餅了，要轉(zhuǎn)向“提質(zhì)量、穩(wěn)民生”。

以前靠賣(mài)地推動(dòng)，現(xiàn)在要靠“好房子”立身。

以前拼速度、拼規(guī)模，現(xiàn)在拼品質(zhì)、拼服務(wù)。

接下來(lái)五年，房地產(chǎn)的邏輯要徹底換了。

幾個(gè)關(guān)鍵信號(hào)，直接給你劃重點(diǎn)

第一， “以人定房，以房定地”。

以前怎么搞的？地方要GDP，就多賣(mài)地；開(kāi)發(fā)商拿地就開(kāi)建，不管市場(chǎng)消化不消化；

房?jī)r(jià)一高，大家就一窩蜂地買(mǎi)。結(jié)果庫(kù)存爆了、風(fēng)險(xiǎn)大了。

現(xiàn)在呢？要反過(guò)來(lái)。先看這個(gè)城市有多少人要房、需要什么樣的房，再?zèng)Q定建多少、賣(mài)多少、供多少地。

核心邏輯：樓市要跟人口走，不是跟地價(jià)走。

第二，“先租后買(mǎi)，保障+市場(chǎng)”兩條腿走路。

以前我們總說(shuō)“買(mǎi)不起房”，其實(shí)是因?yàn)樽》矿w系太單一。

“十五五規(guī)劃”要推的是“梯度住房體系”：剛畢業(yè)的可以先租，有積蓄的可以買(mǎi)，困難群體有保障房，不同階段都有選擇。

而且這次中央還特意強(qiáng)調(diào)了“優(yōu)化保障性住房供給”，把“城鎮(zhèn)工薪群體”也納入了保障范圍。

這意味著，保障房不再只是“低收入群體”的專屬，而是要讓更多普通上班族，也能住得起、住得好。

有人會(huì)說(shuō)，這是不是在學(xué)新加坡？確實(shí)有點(diǎn)像，但我們暫時(shí)還做不到。

新加坡的“組屋”占比高達(dá)80%甚至90%，而我們的保障房占比還很低，最大的問(wèn)題是，財(cái)力不夠。

畢竟新加坡人均GDP已超9萬(wàn)美元，而我們就算一線城市還不到它的三分之一。

所以，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，保障房會(huì)持續(xù)增加，但改善性住房依然是主力。

第三，“好房子+城市更新”，是下一個(gè)風(fēng)口。

未來(lái)樓市的競(jìng)爭(zhēng)，不再是誰(shuí)地多、誰(shuí)樓高，而是誰(shuí)能做出真正的“好房子”。

“好房子”不只是建筑質(zhì)量，還得配套好、物業(yè)好、服務(wù)好。

與此同時(shí)，城市更新也會(huì)上主舞臺(tái)。

老舊小區(qū)翻新、舊廠房改造、城中村改造……

這些，都是新的增長(zhǎng)點(diǎn)。不是再去“造新城”，而是把老城翻紅。

第四，“房地產(chǎn)稅”，徹底沒(méi)影了。

還有個(gè)細(xì)節(jié)，很多人可能沒(méi)注意這次《十五五規(guī)劃建議》全文里，“房地產(chǎn)稅”四個(gè)字，徹底消失了。

一句沒(méi)提，一個(gè)影子都沒(méi)有。

要知道，從2010年的《十二五》開(kāi)始，中央文件每一輪都提房地產(chǎn)稅：

“研究推進(jìn)”、“推進(jìn)立法”、“擴(kuò)大地方稅權(quán)”……一路喊了十五年。

而這次，直接不提了。這意味著什么？

意味著至少到2030年之前，房地產(chǎn)稅不會(huì)落地。

這不僅是一個(gè)稅收信號(hào)，更是一個(gè)市場(chǎng)信心信號(hào)。

在樓市企穩(wěn)階段，選擇“不動(dòng)這根弦”，等于正式告訴市場(chǎng)：安心買(mǎi)房，別擔(dān)心被征稅。

最后，很多人最關(guān)心的還是：房?jī)r(jià)是不是就一蹶不振了？

樂(lè)居認(rèn)為，未來(lái)五年，樓市不會(huì)再走“全國(guó)普漲”的老路，而是進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)性分化、品質(zhì)驅(qū)動(dòng)的新階段。

未來(lái)五年，大概率是這樣的局面：

一是，核心區(qū)穩(wěn)中有升。人口流入+產(chǎn)業(yè)支撐，比如廣州的琶洲、白鵝潭等熱門(mén)板塊。

二是，郊區(qū)盤(pán)、庫(kù)存盤(pán)壓力大。沒(méi)產(chǎn)業(yè)、沒(méi)人口的地方，房?jī)r(jià)還得慢慢擠泡沫。

三是，好房子溢價(jià)越來(lái)越明顯。那些擁有“好房子、好配套、好服務(wù)”的改善型產(chǎn)品將成為市場(chǎng)硬通貨，其價(jià)格將與普通住宅拉開(kāi)明顯差距。

四是，政策更平穩(wěn)，不會(huì)再用“猛藥救市”，而是慢慢調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)信心。

換句話說(shuō)，未來(lái)五年，不是“炒房時(shí)代”，而是“優(yōu)勝劣汰時(shí)代”。