根據(jù)吳哥統(tǒng)計(jì)濱湖區(qū)的二手房成交價(jià)格顯示，從2023年8月的成交均價(jià)2.72萬元/㎡，到最新的25年8月二手房成交價(jià)跌到了1.32萬元/㎡，跌幅高達(dá)51.4%，下降1.40萬/㎡，是合肥所有區(qū)域當(dāng)中跌幅最大的區(qū)域。

那么合肥濱湖區(qū)二手房為何出現(xiàn)了二手房房價(jià)腰斬情況，具體原因是什么？吳哥分析主要原因如下：

1、濱湖距離市區(qū)較遠(yuǎn)，上班族通勤距離較遠(yuǎn)。

如果住在濱湖，來市區(qū)上班，通勤距離要多至少20-30分鐘。剛需是非常在意通勤距離的，同樣的預(yù)算，不如直接買主城區(qū)了，購買更為便利的住房。

2、濱湖本身沒有啥產(chǎn)業(yè)支撐。

濱湖不像經(jīng)開區(qū)，高新區(qū)，有很多產(chǎn)業(yè)支撐。濱湖唯一拿出手的就是金融產(chǎn)業(yè)，還有一個(gè)省府在濱湖。但是這兩個(gè)都是非常穩(wěn)定的部門或單位，人員流動(dòng)性非常差，活力不足，每年新進(jìn)的很少，而且量不大。

吳哥接觸在濱湖買房的剛需買房者，主要是金融板塊的就業(yè)者，還有就是合肥經(jīng)開區(qū)南和包河區(qū)工業(yè)園區(qū)一些外溢的上班族，距離濱湖金融板塊近。其他區(qū)域的上班者現(xiàn)在很少主動(dòng)愿意在濱湖買房。之前不少在高新區(qū)工作的購房者，現(xiàn)在不少人考慮賣掉濱湖住宅，回到蜀山或者高新區(qū)工作。

作者簡介：合肥買房參謀（有個(gè)同名公眾號，關(guān)注即免費(fèi)送2.5萬字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房與二手房小區(qū)清單，助你一站式高效安心安家合肥。

3、濱湖二手房存量太大了。

攤開地圖，可以發(fā)現(xiàn)，濱湖幾乎都是住宅房子，而且從07年到2020年左右的房產(chǎn)開發(fā)高峰期，濱湖開發(fā)了大量的房產(chǎn)，而且?guī)缀鯌粜投际?0-120平米之間的。

有濱湖世紀(jì)城（2.4萬套住宅）、萬達(dá)文旅城（1.3萬套住宅）、東方藍(lán)海、寶能城等大體量小區(qū)，大部分房型相似，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，二手房內(nèi)部競爭激烈。有的房東想早點(diǎn)出手，就壓價(jià)厲害，導(dǎo)致了二手房價(jià)格踩踏嚴(yán)重。

4、濱湖前期投資客太多了，估計(jì)能占一小半。

濱湖火的時(shí)候，房子都是要搖號的，其中很多人看好濱湖，導(dǎo)致全省的投資客都買濱湖的。估計(jì)有近一小半的投資云集濱湖，是投資客最集中買房區(qū)域。

現(xiàn)在二手房價(jià)格不漲還跌，繼續(xù)持有價(jià)值不大，會(huì)加速很多投資客拋房速度，爭相的“跑路”，加速市場調(diào)整。而且很多人投資客買濱湖價(jià)格是4000-9000元每平，哪怕現(xiàn)在價(jià)格一萬多賣掉，也不虧的。

5、濱湖不少房產(chǎn)已經(jīng)顯老化，尤其是大高層產(chǎn)品。

最早濱湖啟動(dòng)板塊是2007年開發(fā)的，到2009年2010年交付，距離目前已經(jīng)有15年了。這些啟動(dòng)區(qū)的房價(jià)價(jià)格最便宜，普遍在3000-5000元之間，品質(zhì)很一般，而且是大高層，老化的很明顯。

現(xiàn)在合肥新房很多是小高層的產(chǎn)品了，這種大高層產(chǎn)品在市場上接受度比較低。所以后期價(jià)格自然走低。

記得前幾年有個(gè)購房者在大高層小區(qū)濱湖觀湖苑有一套住宅，糾結(jié)要不要賣掉。我告訴他說趕緊賣掉吧，并全程指導(dǎo)他具體賣房方法。當(dāng)時(shí)在高位賣掉了，售價(jià)達(dá)到2.3萬元?，F(xiàn)在我看這個(gè)小區(qū)，很多成交價(jià)只有一萬左右的很多了。

6、整體合肥二手房掛牌量太大了，導(dǎo)致嚴(yán)重供大于求。這是大環(huán)境原因?qū)е碌?，現(xiàn)在全合肥二手房價(jià)格都在調(diào)整，普遍下調(diào)幅度達(dá)到30-50%，濱湖自然也逃不了。

不過話說回來，濱湖區(qū)住宅就居住價(jià)值而言，整體環(huán)境還是不錯(cuò)的，沒有什么污染性的工廠，居住比較純粹。有塘西河公園，金斗公園兩大公園，襟帶東西，使得整個(gè)濱湖的公園非常多。最重要的是有巢湖。巢湖以前夏天水臭，最近兩年加大治理，夏天沒有異味了，巢湖生態(tài)環(huán)境更加宜人，成為合肥最大一張生態(tài)名片。

加上濱湖商業(yè)配套也起來了，有世紀(jì)金源大商業(yè)，銀泰城，悅方、融創(chuàng)茂等大商業(yè)，濱湖現(xiàn)在除了省府板塊人氣不足外，其他區(qū)域的人氣還是蠻旺的，也是蠻宜居的。

吳哥從2009年來合肥就從事房產(chǎn)行業(yè)，是眼睜睜看著濱湖一步步起來的，合肥之前2010左右、2016年房價(jià)大漲時(shí)候，都是從濱湖起步，傳導(dǎo)到其他區(qū)域到全城的。濱湖房價(jià)上漲的太多太厲害了，導(dǎo)致這其中有一些泡沫?，F(xiàn)在濱湖房價(jià)的下滑，也是回歸其真實(shí)價(jià)值的過程。

合肥濱湖的房價(jià)故事并未結(jié)束，它只是從一個(gè)曾經(jīng)的狂熱的房產(chǎn)“投機(jī)時(shí)代”，步入了一個(gè)正常的冷靜的“價(jià)值時(shí)代”。對于真正的買房居住者，這或許是更好的開始，畢竟房價(jià)不高了。

那么，對于合肥濱湖未來的房價(jià)走勢，您怎么看？歡迎在評論區(qū)溝通交流。

此文為吳哥所寫合肥買房價(jià)值密碼解析系列的第一篇文章，后續(xù)還會(huì)有更多文章（從公園、房齡、距離、大型社區(qū)等角度）陸續(xù)發(fā)布，敬請持續(xù)關(guān)注。