昨天，松山湖地塊順利出讓?，但最終成交樓面價(jià)僅為21600元/㎡，明顯低于市場(chǎng)預(yù)期。我們來(lái)深入分析一下背后的原因及其可能帶來(lái)的影響。

首先，值得肯定的是，華潤(rùn)再次成功摘地?，今年?yáng)|莞僅出讓的兩宗地塊均由華潤(rùn)競(jìng)得，實(shí)力可見(jiàn)一斑。

那么，為何此次成交價(jià)會(huì)低于預(yù)期？主要有兩方面原因：
1??競(jìng)拍參與度不高。地塊掛牌初期雖有多家企業(yè)表示興趣，但實(shí)際參與競(jìng)拍的僅有兩家。無(wú)論其他開(kāi)發(fā)商是因意愿不足還是條件限制未能參與，都反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)的活躍度有限。

2??樓面地價(jià)創(chuàng)下新低。自2019年以來(lái)，松山湖出讓的住宅用地多為高層項(xiàng)目，最低樓面價(jià)也在2.2萬(wàn)元/㎡左右。而此次地塊規(guī)劃為類(lèi)別墅用地，市場(chǎng)普遍預(yù)期其價(jià)值可達(dá)2.5萬(wàn)元/㎡左右。然而，實(shí)際成交價(jià)卻成為近年來(lái)的最低水平，確實(shí)出乎意料。

這一結(jié)果將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

最直接的影響在于松山湖的別墅及高端住宅市場(chǎng)。根據(jù)地塊條件推測(cè)，未來(lái)產(chǎn)品可能以別墅為主，但定位或許并非頂級(jí)豪宅，預(yù)計(jì)套均總價(jià)不超過(guò)1000萬(wàn)元，單價(jià)約4萬(wàn)余元。若新房別墅以這一價(jià)格入市，勢(shì)必對(duì)區(qū)域內(nèi)二手豪宅形成價(jià)格壓力。

目前，松山湖二手房成交均價(jià)維持在2.8-3萬(wàn)元/㎡，居?xùn)|莞首位，主力產(chǎn)品為100余平的3-4房。這表明，支撐松山湖市場(chǎng)的核心客群是以學(xué)位需求為主的改善型買(mǎi)家，而非高端豪宅客群。因此，松山湖的豪宅市場(chǎng)可能持續(xù)承壓。

不過(guò)，這一結(jié)果對(duì)東莞整體樓市的影響相對(duì)有限。當(dāng)前市場(chǎng)邏輯已發(fā)生變化：過(guò)去地王頻出帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的模式已難以為繼，市場(chǎng)正從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)。

如今，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)已成為決定新房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵——二手房成交活躍、價(jià)格穩(wěn)定，新房市場(chǎng)才能保持穩(wěn)健?？梢哉f(shuō)，二手房?jī)r(jià)格是城市房產(chǎn)價(jià)值的“壓艙石”?，管理好二手房市場(chǎng)，才能穩(wěn)定城市房地產(chǎn)的整體價(jià)值。

最后，關(guān)于東莞樓市格局，南城與松山湖之間的比較或許已不再具有實(shí)際意義。隨著高端客群逐漸向南城等主城區(qū)聚集，南城的長(zhǎng)期發(fā)展前景更為明朗，而松山湖的市場(chǎng)定位或?qū)⒏嗑劢褂诟纳菩托枨蟆?/p>

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