最近，租住市場(chǎng)迎來越來越多跨界者，主要是互聯(lián)網(wǎng)大廠及各類頭部科技企業(yè)，比如京東、華為、小米、小鵬等等。

這些跨界玩家在一線城市通常都拿了產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)了自己的總部園區(qū)。在此基礎(chǔ)上，它們一方面會(huì)自建大片公寓為員工提供便捷、高性價(jià)比且品質(zhì)在線的住所，另一方面也會(huì)自主參與公寓的運(yùn)營。

這些企業(yè)的體量，注定了其總部所需的配套公寓也會(huì)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。一時(shí)間，這些原本并非從事不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的大公司們，卻成了租住市場(chǎng)中一股異軍突起的力量。

一方面給市場(chǎng)化的租賃品牌帶來了壓力，另一方面卻也折射出了員工宿舍、企業(yè)公寓這類產(chǎn)品，作為發(fā)達(dá)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛需配套的時(shí)代機(jī)遇。

最近幾個(gè)月，大廠們“進(jìn)軍”租住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)頻出，引起業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注和討論。

比如就在最近，騰訊位于深圳的總部園區(qū)取得了新進(jìn)展，計(jì)劃于10月啟動(dòng)試運(yùn)營。作為核心配套的企鵝公寓也會(huì)在下半年陸續(xù)啟用，預(yù)計(jì)可容納超8萬名員工……

又比如上個(gè)月底，京東透露其在北京投入了70億元，專門為青年人才打造了近5000套公寓。其中，符合條件的實(shí)習(xí)生甚至可以申請(qǐng)免費(fèi)入住。

而早在2023年，京東就宣布過要投資超60億元建設(shè)“京東青年城”，規(guī)劃總建面達(dá)到30多萬平方米，目前這個(gè)項(xiàng)目的一期已經(jīng)封頂。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前京東在全國已經(jīng)擁有了超過2.5萬套員工公寓，這個(gè)規(guī)模在所有市場(chǎng)化租賃企業(yè)中，也能排進(jìn)TOP30，體量不容小覷。

再往前看，自己下場(chǎng)給員工蓋公寓、搞運(yùn)營的大廠還有很多。包括小米北京青年公寓、華為上海練秋湖研發(fā)中心西岑公寓、廣州"小鵬之家"員工定制公寓、順豐"豐樂家"藍(lán)領(lǐng)公寓等等……

這些企業(yè)自有公寓有著通勤便捷、租金實(shí)惠、產(chǎn)品高度定制化、科技含量高等特點(diǎn)，居住舒適度和便利度絲毫不亞于市場(chǎng)化公寓品牌的房源，對(duì)于工作生活在園區(qū)里的產(chǎn)業(yè)人才來說，是極好的福利。

花那么多錢去建設(shè)員工公寓，顯然不是因?yàn)榇髲S們真的想進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)，而是出于優(yōu)化員工福利、進(jìn)一步引才留才的考量。

這些年科技行業(yè)發(fā)展迅猛，頭部企業(yè)的人才缺口始終很大，大家都在卷福利、搶人才，其中住房福利就是非常重要的一項(xiàng)。通過完善的員工住房保障體系，能夠建立更強(qiáng)的招聘競(jìng)爭(zhēng)力。

不過，雖然大廠們可能壓根沒想過要參與租住市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，但很多租賃企業(yè)卻還是對(duì)此感到緊張。

畢竟這些員工公寓供應(yīng)規(guī)模大、租金也不高，而且覆蓋了一大片有實(shí)力的白領(lǐng)租客，難免會(huì)對(duì)周邊的租客源進(jìn)行分流，大廠公寓就這樣成為了無形但卻有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

與此同時(shí)，這一趨勢(shì)也反映出在發(fā)達(dá)城市企業(yè)集中的地區(qū)，以及一些選址較偏遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，“職住平衡”是一個(gè)相當(dāng)突出的困境，其中也蘊(yùn)藏著機(jī)遇。

租賃企業(yè)對(duì)大廠員工公寓這個(gè)品類感到壓力山大，其實(shí)是可以理解的，目前來看這些員工公寓的優(yōu)勢(shì)其實(shí)很突出。

一方面是產(chǎn)品力。雖然大廠們并沒有豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但在定制化方面做的可圈可點(diǎn)。

首先是科技加成。不少科技企業(yè)都將自己的智能硬件與大數(shù)據(jù)技術(shù)等，都嵌入了旗下的員工公寓產(chǎn)品。最典型的就是小米，依托其龐大的智能家居生態(tài)，為員工公寓配備了大量科技設(shè)施。

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比如小米南京公寓就標(biāo)配了小米洗烘一體機(jī)，還可以加裝小米音響、智能窗簾、小米機(jī)器人等等單品，提供便捷、智能的高質(zhì)量租住體驗(yàn)。

其次是產(chǎn)品定制。有些大廠雖然自己在蓋房子上不專業(yè)，但可以與房企或地方城投合作，來把產(chǎn)品做得更有針對(duì)性。

比如小鵬汽車就與廣州安居集團(tuán)達(dá)成合作，圍繞“小鵬之家”員工定制公寓項(xiàng)目，小鵬負(fù)責(zé)提出設(shè)計(jì)與規(guī)劃需求，廣州安居集團(tuán)負(fù)責(zé)房源的籌建和運(yùn)營管理。

這樣一來，小鵬就可以將公司對(duì)員工的了解切實(shí)落到戶型里，同時(shí)還能讓公寓獲得更專業(yè)的管理。而廣州安居集團(tuán)則可以通過參與項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營，來避開企業(yè)公寓與保障房的產(chǎn)品同質(zhì)化問題，引導(dǎo)兩類產(chǎn)品的錯(cuò)位發(fā)展。

另一方面是服務(wù)力。由于企業(yè)與員工的了解程度更深，所以在公寓服務(wù)方面其實(shí)比一般租賃品牌要更輕松。

因?yàn)榧热皇菃T工公寓，那就意味著自帶社群屬性，可以天然解決多數(shù)租賃住房存在的租戶割裂、孤島租住的現(xiàn)狀，輕松構(gòu)建起良性、緊密的社交生態(tài)。

而且科技大廠本身就具有先進(jìn)的數(shù)據(jù)管理水平，能夠?yàn)檫\(yùn)營工作賦能。比如小米、華為這類企業(yè)，都可以輕松實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備互聯(lián)、大數(shù)據(jù)運(yùn)營等技術(shù)。

以上這些優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上都會(huì)對(duì)市場(chǎng)化租賃品牌形成倒逼，推動(dòng)租住市場(chǎng)在產(chǎn)品與服務(wù)方面全面走向精細(xì)化。

不過，這股壓力的背后也伴隨著大量的機(jī)遇。

大廠進(jìn)軍租住市場(chǎng)背后，反映出的其實(shí)是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)人才住房需求之間的關(guān)系。

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、總部云集的城區(qū)，產(chǎn)業(yè)人才越集中，優(yōu)質(zhì)租賃住房的缺口也就越大。而反過來看，如果一個(gè)城區(qū)的租賃住房已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)配套，那這一片區(qū)域的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)隨之升級(jí)。

然而，有能力自己拿地蓋房的大公司畢竟是少數(shù)，園區(qū)周邊還會(huì)有大量產(chǎn)業(yè)型的租住需求沒被滿足。

如果園區(qū)是在中心城市，那么這些地段通常寸土寸金，規(guī)劃上以商務(wù)、商業(yè)區(qū)為主，租賃住房房源很少；而如果園區(qū)位于城市外圍區(qū)域，那么周邊會(huì)普遍存在住宿配套不足、管理不專業(yè)等問題。

除了被大廠福利光環(huán)籠罩的白領(lǐng)群體之外，那些聚集在CBD和園區(qū)里的產(chǎn)業(yè)人才，仍然對(duì)優(yōu)質(zhì)的租賃住房有著很高的需求，這里面就存在供應(yīng)空白。不僅僅是產(chǎn)品空白，還包括服務(wù)空白。

這無論是對(duì)市場(chǎng)化的租賃企業(yè)，還是對(duì)地方城投而言，都是機(jī)遇。

圍繞著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)順勢(shì)發(fā)展，抓住各類園區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)人才的租住需求，積極參與商改保、園區(qū)宿舍運(yùn)營等項(xiàng)目，并有針對(duì)性的精進(jìn)產(chǎn)品與服務(wù)，是一個(gè)不錯(cuò)的“借勢(shì)”方法。

而且許多園區(qū)企業(yè)手中自持了大量宿舍指標(biāo)，這些產(chǎn)品通常不允許直接銷售，但目前來看反而可能成為一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

如果能夠抓住產(chǎn)業(yè)人才的高品質(zhì)租住需求，打磨好產(chǎn)品和服務(wù)，就有望形成集中式公寓的規(guī)模效應(yīng)，殺入租住市場(chǎng)、盤活存量資產(chǎn)，甚至反哺園區(qū)運(yùn)營。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，“消滅”閑置資產(chǎn)

目前已經(jīng)有不少地區(qū)在行動(dòng)。就在上周，成都高新西方隅服務(wù)公寓開業(yè)。近年來，成都高新區(qū)的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口快速聚集，帶來了爆發(fā)式的人才租賃需求。

而這個(gè)項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)上，都精準(zhǔn)對(duì)接成都高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人才對(duì)高品質(zhì)租住的需求，填補(bǔ)了區(qū)域租賃住房的市場(chǎng)空白。

此外，還有杭州臨空建投在臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)打造的“聆空人才星寓”，共供應(yīng)633套房源，服務(wù)于周邊的航空物流和會(huì)展產(chǎn)業(yè)。

另外，積極與大廠達(dá)成合作也是一個(gè)很值得探索的方向。因?yàn)榭萍计髽I(yè)畢竟不是專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，在專業(yè)化建設(shè)與管理上的合作需求還是很強(qiáng)烈的。

這就為市場(chǎng)化租賃企業(yè)開辟了輕資產(chǎn)管理輸出的黃金機(jī)遇，租賃企業(yè)可以依托成熟的開發(fā)、成本管控與運(yùn)營體系，與大廠達(dá)成運(yùn)營合作。前面提及的小米北京青年公寓，就是由萬科泊寓來運(yùn)營的。

結(jié) 語

總之，雖然半路殺出的大廠們給本就很卷的租賃市場(chǎng)帶來了新的競(jìng)爭(zhēng)，但總體來看機(jī)會(huì)仍然很多。

隨著各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，租賃住房與區(qū)域產(chǎn)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)的融合越來越緊密，完善的職住配套正在成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)大生態(tài)中不可或缺的一環(huán)。

租賃企業(yè)可以積極尋求合作或市場(chǎng)補(bǔ)位，在園區(qū)公寓、白領(lǐng)宿舍等領(lǐng)域抓住新的發(fā)展機(jī)遇。

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