青島樓市曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤——李滄森林公園，小區(qū)西側(cè)就是青銀高速，離最近樓棟的直線距離大約80米，車流噪音讓居民們苦不堪言。10月31日李滄官方發(fā)聲，直接把矛頭對準(zhǔn)開發(fā)商，要求限期必須拿出方案，必須整治！

▲李滄森林公園

1、

森林公園的噪聲噩夢

森林公園有2000多戶居民，因為緊挨著青銀高速，成了名副其實(shí)的 “噪音重災(zāi)區(qū)”，近日有業(yè)主通過問政平臺反映：

按理說，很多類似投訴，最后都會變成一句“將持續(xù)關(guān)注”，但這次走向不太一樣。

李滄區(qū)城市建設(shè)管理局在10月31日公開回應(yīng)：已經(jīng)會同自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境等部門做了調(diào)查研究，確認(rèn)噪聲問題客觀存在，確實(shí)影響周邊居民。下一步，要求開發(fā)建設(shè)單位請專業(yè)團(tuán)隊做專題研究，拿出綜合整治方案，并且要采取相應(yīng)措施，目標(biāo)是“最大限度減少噪聲對周邊居民的影響”。

▲森林公園與青銀高速之間的隔離帶

注意兩個細(xì)節(jié)。其一，這不是簡單安慰，而是點(diǎn)名開發(fā)商要負(fù)責(zé)，甚至直接把工作步驟列出來：專家評審、專項方案、綜合整治、落實(shí)措施。官方態(tài)度很少這么直接。其二，這不是最近才行動，早在2025年6月起，就已經(jīng)多次約談開發(fā)商，先后下發(fā)書面通知，要求抓緊研究、啟動降噪措施。開發(fā)商此后委托了專業(yè)機(jī)構(gòu)做噪聲影響評價，9月29日還專門組織專家評審，正在根據(jù)評審意見繼續(xù)優(yōu)化整治方案。現(xiàn)在已經(jīng)不是“要不要整治”，而是“怎么整治、整到什么程度”。

▲李滄森林公園實(shí)景

從處理節(jié)奏看，李滄有關(guān)部門并沒有把它當(dāng)作一件普通的小區(qū)投訴，而是按公共事件來處理。對一個剛交付不久的新盤來說，這種級別的介入非常少見。

2、

誰該為噪聲買單？

對于道路噪聲擾民這種情形，誰來承擔(dān)責(zé)任，往往爭議頗大：高速路的噪音，為什么要找開發(fā)商？森林公園項目合法取得預(yù)售許可，項目也已通過驗收。究竟是開發(fā)商應(yīng)該掏錢建隔聲設(shè)施，還是交由道路養(yǎng)護(hù)部門承擔(dān)？

▲森林公園緊鄰青銀高速

法律上，《環(huán)境噪聲污染防治法》第37條明確規(guī)定：“在已有的城市交通干線兩側(cè)建設(shè)噪聲敏感建筑物的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取減輕、避免交通噪聲影響的措施”。也就是說，開發(fā)商有責(zé)任在規(guī)劃設(shè)計中保持防噪距離，并主動采取降噪措施。

對于道路造成的噪聲，大體可以分為兩類：先房后路、先路后房。如果高速、公路、軌交等交通干線，后來穿過已經(jīng)成型的居住區(qū)，那就是交通設(shè)施一方必須想辦法降噪，比如加裝隔聲屏、限速、優(yōu)化路面材質(zhì)等；如果路原本就在那里，后來又在路邊蓋了樓盤，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、報批、施工、交付的全流程中，必須主動考慮防噪距離、隔音窗、隔聲屏、綠化帶緩沖帶等措施。目前這套邏輯在全國已經(jīng)成型。

▲李滄森林公園實(shí)景

回看森林公園，李滄區(qū)的公開回應(yīng)也在朝這個方向走。青銀高速早已建成，高架在先，目前看，官方傾向讓開發(fā)商承擔(dān)更多責(zé)任。這個態(tài)度，對青島樓市而言，是一個重要的信號。因為先路后房的樓盤，青島可不在少數(shù)。

3、

萬科成“背鍋俠”？

李滄森林公園項目，是由金地、越秀、中海、萬科、青島城投五家房企聯(lián)合開發(fā)，于2017年拿地（總地價37.9億元，樓面地價7550元/㎡），之后因為種種原因，一直拖到2022年才入市銷售，憑借不錯的品質(zhì)和靈活的價格策略，迅速成為青島樓市“銷冠”，兩年多時間，兩千余套住宅全部售罄，僅余萬科商業(yè)地塊尚未開發(fā)。

▲森林公園萬科商改住項目地塊

今年7月，青島自然資源與規(guī)劃局公示，將李滄青銀高速東側(cè)的LC0301-03地塊，由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地。這塊地，即是森林公園北側(cè)的一直未開發(fā)的萬科商業(yè)地塊，規(guī)劃建筑面積約11.08萬㎡，約可新增近千套房源。

而這次的噪聲事件，無疑給萬科的商改住項目蒙上了一層陰影。森林公園項目，當(dāng)年銷售時，曾因多次帶頭降價，被業(yè)內(nèi)稱為"價格屠夫"，現(xiàn)在又爆出噪聲問題，如果處理不好，可能會引發(fā)連鎖反應(yīng)，影響萬科項目后期的銷售。

對萬科來說，商改住不只是把商辦指標(biāo)調(diào)成住宅，現(xiàn)在又新增了一個噪聲變量，以后營銷現(xiàn)場除了講戶型、價格，可能還得亮出一套隔音、綠化帶、屏障、玻璃標(biāo)準(zhǔn)等的“抗噪方案”。

▲李滄森林公園萬科商改住項目地塊

對于森林公園噪聲事件，李滄這次的處理，釋放出一個很微妙但也很積極的信號：噪聲問題不是小事，而是居住品質(zhì)的硬指標(biāo)！這對已經(jīng)住進(jìn)森林公園的業(yè)主，是重大利好；對以后準(zhǔn)備買森林公園萬科項目的購房者，則是一份提前的風(fēng)險提示。