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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

從剛發(fā)布的2025年第三季度業(yè)績報告來看，今年還能賺錢的房企已經(jīng)不多了，房企業(yè)績下降仍在持續(xù)，止跌問題似乎并沒有得到實質(zhì)上解決。

據(jù)第三方機構統(tǒng)計，2025年前三季度，50強房企累計銷售面積同比下滑25%，7月至9月單月同比降幅分別達27%、14%、25%。 銷售額的持續(xù)萎縮，直接沖擊了房企的利潤池。

2025年三季度，56家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值跌至-521.83億元，同比銳減233%。

這意味著，超過六成房企的主營業(yè)務“入不敷出”。 以“萬保招金”四大龍頭為例，其經(jīng)營性現(xiàn)金流全部轉為負值，保利地產(chǎn)甚至低至-261.08億元。

近期萬科輿論壓力仍在繼續(xù)，萬科第三季度實現(xiàn)營業(yè)收入560.65億元，同比下降27.30%；凈利潤虧損160.69億元，同比下降98.61%；

2025年11月2日，萬科A發(fā)布公告，宣布與第一大股東深圳市地鐵集團簽署框架協(xié)議，深鐵集團將向其提供總額不超過220億元的借款。

截至目前，深鐵已實際向萬科出借197.1億元，均為無擔保信用貸款。新協(xié)議不僅延續(xù)了這一支持，還明確未來新增借款將以萬科資產(chǎn)提供抵質(zhì)押擔保，有效期三年，可延長。

盡管數(shù)據(jù)不好看，深鐵集團仍然還是官方全力支持萬科，深圳企業(yè)自己救，這話確實說到心坎了，不過這真金白銀投進去幾百億，也不知道什么時候是個頭。

隨著萬科持續(xù)高層動蕩，萬科系職業(yè)經(jīng)理人也都面臨著大部分擇業(yè)問題，萬科未來的大盤不會倒，但是總歸很多崗位確實也不需要人了。

從今年年初開始，萬科經(jīng)營型高管就開啟集體離職模式，區(qū)域總，城市總級別高管截至目前已經(jīng)離職了五人。

第三季度開始，核心中高管也開啟流動，如今國企央企都進入了一二線豪宅拉鋸戰(zhàn)，特別是在一二線城市有過重要戰(zhàn)績的萬科地產(chǎn)人，這一波市場競爭力仍然在線。

地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：前萬科開發(fā)經(jīng)營部本部營銷副經(jīng)理趙然已經(jīng)離職，挖角對象是近一年名聲大噪的貝好家置業(yè)，中介頭子都開始挖營銷總，確實有點意外。

本次貝好家給到趙然的崗位是貝好家總部的營銷部門負責人，作為萬科地產(chǎn)總部的營銷部門B角，趙然一直作為輔助萬科首席營銷官對萬科全國項目經(jīng)營營銷系統(tǒng)化管控。

趙然，女，出生于1986年，2008年本科畢業(yè)于西南財經(jīng)大學，同年以萬科新動力身份加盟萬科成都，開啟地產(chǎn)營銷職業(yè)生涯。

2011年之后，趙總從萬科離職加盟招商蛇口成都公司，從萬科營銷起航到招商蛇口操盤多項目，這一時期也是多數(shù)地產(chǎn)營銷人最能積累經(jīng)驗的幾年。

后續(xù)四年，趙總轉戰(zhàn)藍光發(fā)展與綠都地產(chǎn)，這一時期也是很多營銷人頂不住高薪酬誘惑時期，幾乎所有地產(chǎn)黑馬都在全國批量高薪酬引進人才。

這四年時間雖然不算穩(wěn)定，但是對于從經(jīng)營視角看營銷，很多地產(chǎn)人仍然還是有一些心得體會的。

2017年8月，趙總加盟正榮地產(chǎn)總部，正式開啟當時都讓很多地產(chǎn)人羨慕的閩系房企職業(yè)生涯，從總部營銷對接總監(jiān)一直做到了分管長三角區(qū)域的營銷總經(jīng)理。

在正榮地產(chǎn)六年時間，可以說是趙總職業(yè)生涯最有含金量的，幾乎都在總部視角，對總部的營銷各大部門人才培養(yǎng)與體系建設，都是很寶貴的行業(yè)經(jīng)驗。

2024年初，萬科再次招手老將回家，當時的萬科還不是現(xiàn)在的萬科，開發(fā)經(jīng)營本部也剛剛成立，急需要總部視角多年的地產(chǎn)人加盟。

不過，誰也沒想到，不到一年半，萬科集團組織調(diào)整，這一波二進宮的大佬們又要面臨職業(yè)選擇，有人選擇留下繼續(xù)奮斗，自然有人選擇揮淚離開。

貝殼旗下的貝好家置業(yè)，這兩年幾乎把萬科，龍湖，融創(chuàng)等強產(chǎn)品企業(yè)的研發(fā)人員挖了一個底朝天，據(jù)小編統(tǒng)計，最少有40位產(chǎn)品高手加盟貝好家。

從2024年到2025年，貝好家直接在地產(chǎn)圈扔了一顆炸彈，早期中介巨頭似乎要跟開發(fā)商搶飯碗，各位甲方爸爸們也都沒想明白，貝好家已經(jīng)牽頭拿了十幾個項目。

與此同時，貝好家大力通過入股方式推動C2M模式落地項目。2025年以來，貝好家以此方式共進入了6城6個項目，超過了貝好家自己下場拿地的項目數(shù)量。

要知道，貝殼成立貝好家的基本邏輯就是依托自家的營銷大數(shù)據(jù)，渠道自然是最大競爭力，如今哪家開發(fā)商說沒與貝殼合作，估計也是吹牛逼。

因此，這幾年貝殼在地產(chǎn)圈是橫著走，很多項目甲方都要預支傭金，否則這些貝殼的經(jīng)紀人估計都要拉黑甲方。

本次貝好家在總部居然成立了營銷部，類似甲方開發(fā)商營銷中心的角色，畢竟旗下有幾個項目是自己獨立操盤，如果失敗，這一套C2M理念恐怕要搞砸。

很顯然，貝殼對于自家的營銷水平有點不太自信了，畢竟如今都是豪宅操盤思路，價值營銷時代已經(jīng)來臨。

在貝好家自操盤項目里面， 第一個關鍵項目就是成都的地王項目：成都貝宸S1，如今一年多了，開盤消息似乎也沒有等到，但是市場口碑形成了兩極化爭議。

要知道，所謂的貝殼大數(shù)據(jù)驅(qū)動，在很多剛需項目可能會有一定的效果，但是作為千萬量級以上的豪宅項目，這一批客戶關注的東西是非常綜合性的，很難用一些數(shù)據(jù)去簡單衡量。

盡管硬件看起來非常吸睛，但是很多戶型總價都已經(jīng)超過2000萬級，對于一個完全陌生的開發(fā)團隊，這部分業(yè)主會不會押寶，這都是會存在不確定性。

要知道，純豪宅賽道如今整體操盤思路已經(jīng)不僅僅是硬件的比拼，而且是開發(fā)商作為甲方綜合的運營服務能力，單看服務能力，貝好家就有明顯短板。

在貝殼中期業(yè)績通報會議上，貝殼高層還透露，貝殼內(nèi)部已經(jīng)在自有資金總投資峰值金額上進行了明確限制，下一步可投增量自有資金規(guī)模不超過10億元。

“成都和上海兩個自操盤項目退出后，我們的資本占用峰值限制會遞減，這兩個項目的投資金額、資金占用總額限制會進一步下降?！?/strong>

可以預見的是，貝好家成都與上海兩個項目公司將是壓力太大，如果不成功，這套貝殼打造的地產(chǎn)界“安卓系統(tǒng)”就不會成立，或許也是大家最不想看到的結局。

如果真的成功，貝殼將會躺著賺錢：項目拿地前的“供應鏈金融”、項目開發(fā)中的“數(shù)據(jù)服務費”、項目銷售時的“分銷傭金”。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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