腳下是千年古剎大慈寺的紅墻青瓦，眼前是成都太古里的流光溢彩。進(jìn)入11月，市場(chǎng)中傳來(lái)消息，成都IFS樓上的國(guó)金豪庭高端服務(wù)式公寓用于銷(xiāo)售的實(shí)體樣板間將開(kāi)放，面積段在250-400㎡之間。10年只租不售，在成都高端公寓市場(chǎng)中口碑一直不錯(cuò)，更因其絕版的地段而備受關(guān)注的國(guó)金豪庭，如今為何要啟動(dòng)銷(xiāo)售？曾打造多個(gè)高端住宅產(chǎn)品的九龍倉(cāng)對(duì)如今的市場(chǎng)如何判斷？最高月租金達(dá)4萬(wàn)元/套的國(guó)金豪庭，將以怎樣的售價(jià)入市呢？

△圖據(jù)成都IFS國(guó)金豪庭服務(wù)式公寓

時(shí)間回到2007年，來(lái)自香港的開(kāi)發(fā)企業(yè)九龍倉(cāng)以8800萬(wàn)元/畝，總價(jià)72.4億元的巨資拍下紅星路原成都百貨大樓地塊，創(chuàng)下成都地王紀(jì)錄。從2000萬(wàn)元/畝到8800萬(wàn)元/畝，拍賣(mài)花了一個(gè)小時(shí)不到，成都IFS（國(guó)際金融中心）成為成都的地標(biāo)，已逾10年時(shí)間。

△圖據(jù)成都IFS

九龍倉(cāng)投入170億元，打造出76萬(wàn)平米的“城中之城”，其中有7.6萬(wàn)平米為公寓，即后來(lái)的國(guó)金豪庭。

作為九龍倉(cāng)在內(nèi)地的首個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，國(guó)金豪庭于2016年11月正式開(kāi)業(yè)。它被定位為“只租不售”的高端服務(wù)式公寓，目標(biāo)客群明確指向海外人士中長(zhǎng)期居住需求。

△國(guó)金豪庭新接待中心實(shí)拍·圖據(jù)成都商報(bào)

據(jù)公開(kāi)資料顯示，公寓擁有150套奢華的服務(wù)式公寓套房，從一居室到三居室，每間套房均設(shè)有專(zhuān)屬的客廳及用餐區(qū)，并配備設(shè)施齊全的獨(dú)立廚房。

在成都春熙路-太古里商圈，國(guó)金豪庭毫無(wú)疑問(wèn)站在塔尖——

以寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，IFS國(guó)際金融中心的租金穩(wěn)居130-180元/㎡/月，空置率長(zhǎng)期低于3%，連續(xù)五年蟬聯(lián)“超甲級(jí)寫(xiě)字樓”認(rèn)證。IFS Residences國(guó)金豪庭官網(wǎng)顯示，此前用于出租的房源為326套，其中最便宜的一居室租金大概在15000元/月，最貴的四居室租金在40000元/月。這一租金之所以成立，毫無(wú)疑問(wèn)，是有著絕版地段、IFS綜合配套、九龍倉(cāng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多重buff

加持。

△IFS Residences國(guó)金豪庭官網(wǎng)

但2025年，成都的高端住宅市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)格局已然不同。

從目前了解到的情況看，IFS國(guó)金豪庭仍在租約內(nèi)的房源正在陸續(xù)清退中，預(yù)計(jì)在11月中旬，項(xiàng)目會(huì)開(kāi)放用于銷(xiāo)售的實(shí)體樣板間，可售的房源面積段在250-400㎡，也可定制600㎡的大戶型?？墒郛a(chǎn)品從5樓到45樓分布，據(jù)悉，為了配合產(chǎn)品銷(xiāo)售，國(guó)金豪庭在保持公區(qū)不變的情況下，還找來(lái)了一大批國(guó)際設(shè)計(jì)大師操刀室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)方案。

△成都IFS國(guó)金豪庭服務(wù)式公寓樣板間

顯然，國(guó)金豪庭面對(duì)的是成都多個(gè)高端住宅項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

一方面，以金融城三期為代表的高端居住板塊正在遷移，核心區(qū)域的土地價(jià)格不斷創(chuàng)下新高——今年3月，建發(fā)房產(chǎn)以樓面價(jià)41200元/平方米競(jìng)得金融城三期地塊；另一方面，剛需市場(chǎng)的事實(shí)性缺位，開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)行情所迫，全面轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端改善市場(chǎng)，比拼產(chǎn)品，PK品質(zhì)，高端住宅的競(jìng)爭(zhēng)極其慘烈。據(jù)成都商報(bào)數(shù)據(jù)，2025年成都千萬(wàn)級(jí)新房供應(yīng)達(dá)到了4500-5000套，金融城板塊的JFC交子天元、金三板塊的貝宸S1和建發(fā)·海耀，東大街茶廠板塊的國(guó)貿(mào)“雙子”項(xiàng)目等，只要有產(chǎn)品入市，注定都是改寫(xiě)價(jià)格天花板的存在，受到市場(chǎng)的密切關(guān)注。

△JFC交子·天元項(xiàng)目效果圖

高端住宅的租賃市場(chǎng)行情，從另一面反映出高端居住領(lǐng)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

以銀泰華悅府、嘉佰道等為代表的高端服務(wù)式公寓及住宅產(chǎn)品，一直是成都高端居住市場(chǎng)的標(biāo)尺。據(jù)某租賃平臺(tái)顯示，成都銀泰華悅居2025年10月的套一租賃價(jià)格約為7200元/月、華悅府套四的租金約約27400元/月；而嘉佰道套一租金約8000元/月。這些項(xiàng)目均占據(jù)城市核心地段，同時(shí)更在產(chǎn)品、服務(wù)和生活方式上提供了更高水準(zhǔn)的差異化品質(zhì)，租金水平也反映出高端居住客群對(duì)“地段價(jià)值+產(chǎn)品力+品牌力+服務(wù)力”的綜合認(rèn)可。

△嘉佰道實(shí)拍·圖據(jù)成都商報(bào)

針對(duì)國(guó)金豪庭要入市銷(xiāo)售，有業(yè)內(nèi)人士表示，成都樓市新一代的高端住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不斷創(chuàng)新，國(guó)金豪庭在得房率、智能化設(shè)計(jì)等方面將遇到一定的挑戰(zhàn)。

值得注意的是，僅2016年中期，成都IFS就錄得3.12億元人民幣收入，出租率接近100%；而從2014年開(kāi)業(yè)至2023年，十年運(yùn)營(yíng)，九龍倉(cāng)在年度報(bào)告里公開(kāi)，成都IFS累計(jì)租金收入約205億元港幣（約合人民幣190億元）?，F(xiàn)在，或許是收獲資產(chǎn)溢價(jià)的一個(gè)不錯(cuò)時(shí)機(jī)。

△圖據(jù)成都發(fā)布

從只租不售到散售變現(xiàn)，九龍倉(cāng)這一策略的轉(zhuǎn)變也引發(fā)了市場(chǎng)的討論。

有成都樓市業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，九龍倉(cāng)看到了當(dāng)前高端居住市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，積極變現(xiàn)，屬于主動(dòng)出擊，搶抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)。該人士表示，從資產(chǎn)回收的角度來(lái)看國(guó)金豪庭僅占IFS總體量約10%，出售可快速變現(xiàn)，回籠資金。隨著成都高端住宅市場(chǎng)的價(jià)格不斷升高，此時(shí)進(jìn)行物業(yè)出售可獲得最佳溢價(jià)。

當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，IFS項(xiàng)目開(kāi)業(yè)近十年，國(guó)金豪庭面臨硬件更新和產(chǎn)品迭代壓力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇前出貨是明智之舉。更有業(yè)內(nèi)人士提問(wèn)，九龍倉(cāng)將國(guó)金豪庭進(jìn)行銷(xiāo)售，是否意味著其對(duì)成都核心商圈、高端居住板塊的未來(lái)價(jià)值走向出現(xiàn)了新的判斷？

金融城三期地塊樓面價(jià)已破4萬(wàn)/平方米，位于春熙路-太古里的國(guó)金豪庭，價(jià)值究竟該怎樣評(píng)估呢？對(duì)于國(guó)金豪庭的待售物業(yè)，你預(yù)計(jì)會(huì)賣(mài)多少錢(qián)呢？