上海樓市的板塊輪動和階層躍遷，本質(zhì)是上海城市發(fā)展建設的結(jié)果。

而這幾年，正是上海城市開發(fā)的大年：

上海市中心大規(guī)模舊改，市區(qū)外環(huán)內(nèi)大量空白板塊全面開發(fā)。

這種趨勢之下，上海必然有一批新的板塊全面崛起升級，進而樓市地位大幅度提升。

到底什么樣的區(qū)域，必定會起飛？

這些區(qū)域，對樓市到底會帶來怎樣的影響？

北上海：東外灘

東外灘是北上海在未來十年里，地段升級最為明顯的區(qū)域，沒有之一。

這么說，首先是因為在之前的很多年里，東外灘的地段能級并不高：

東外灘的內(nèi)環(huán)內(nèi)部分真正意義上的核心區(qū)其實很長時間都沒開發(fā)起來。

八埭頭片區(qū)開發(fā)的不順利讓東外灘豪宅夢碎；

翡麗甲第、陽光城濱江悅等幾個商品房體量不大，雖然價格到位了但是體量卻不夠，整片區(qū)域說是一個中產(chǎn)社區(qū)都有點牽強。

再加上長時間以來以漁人碼頭為主的東外灘核心商圈一直入住率不佳，整個東外灘內(nèi)環(huán)部分的樓市地位、或者說叫氣勢，可以說是一直是落后于五角場+新江灣的。

而出了楊浦大橋、東外灘的內(nèi)環(huán)外部分，之前的很多年里都是叫周家嘴路板塊——

基本上是棚戶區(qū)的代名詞，跟改善板塊完全不搭邊，也談不上什么高端產(chǎn)業(yè)了。

而相比之下，北上海如今大力開發(fā)的眾多區(qū)域中，瑞虹新城、大寧、新江灣都已經(jīng)是相當出色的中產(chǎn)社區(qū)；

北外灘一直都是以商務區(qū)為主，蘇河灣開發(fā)了零星豪宅，西藏北路也僅僅是多開發(fā)一些住宅社區(qū)，這些區(qū)域整體板塊的能級變化都不大幾乎維持原有地位。

唯有東外灘，在近些年同步進行了中產(chǎn)住宅的大規(guī)模開發(fā)+產(chǎn)業(yè)總部的引進：

八埭頭地區(qū)以中信泰富和瑞安為首進行了成片開發(fā)，未來將和首創(chuàng)天悅濱江、翡麗甲第等社區(qū)連片成為典型的初級豪宅總價地段；

楊浦內(nèi)環(huán)的零星舊改比如保利外灘序等項目，東外灘外溢的江浦公園地區(qū)（仁恒海上源下圖）、鞍山地區(qū)（保利天匯等）也開發(fā)了一批中產(chǎn)住宅，吸引了一批中產(chǎn)居民；

東外灘的中段（內(nèi)環(huán)外）部分，產(chǎn)業(yè)上在沿江的部分引進了幾大企業(yè)總部，包括B站、美團、抖音、星空文華等公司——

雖然這些企業(yè)大部分都是本身就在楊浦的企業(yè)屬于平移，但是搬過來之后對于東外灘這個區(qū)域的提升是顯而易見的。

而內(nèi)環(huán)外部分，挨著大橋的區(qū)域也搞了風貌+高層九宮格，隔壁規(guī)劃的超高層地標；

到了愛國路三兄弟的位置，向著江邊方向近幾年又開發(fā)了中海云邸玖章、合生縵云、保利等項目。

隨著即將9批次上拍地塊的推出，這整片區(qū)域也幾乎成為了成片開發(fā)的區(qū)域。

東外灘如今的開發(fā)模式，就是典型的中產(chǎn)社區(qū)成長模型：

逐漸通過產(chǎn)業(yè)和住宅的開發(fā)，吸引中產(chǎn)人群入場，讓區(qū)域的能級從曾經(jīng)的初級改善板塊→逐步升級成了典型的中產(chǎn)社區(qū)，其中最為核心的小板塊+高檔項目（東外灘內(nèi)環(huán)核心區(qū)）成為豪宅區(qū)的門檻選手。

可以說，十年時間，隨著東外灘開發(fā)的成熟，整體的板塊能級必將躍遷了一個檔次，在北上海會有一席之地。

但是，東外灘的問題依然在于：

第一，價格的成長速度太快，中環(huán)12w水準的價格，幾乎是達到了“默認所有的規(guī)劃全面落地”的價格層次。

但是如今產(chǎn)業(yè)落地速度的確是慢了，對于整個上海所有商務區(qū)都一樣。

關鍵是上游的北外灘也是成長期，反過來還在虹吸東外灘，這個角度來看，如今的價格是偏高的。

第二，板塊的升級速度并不會那么快，因為房子賣的會很慢。

東外灘的核心區(qū)開發(fā)了大量的風貌別墅，但是這個區(qū)域可謂是所有風貌別墅集中開發(fā)區(qū)最難賣的一個，畢竟地段和總價錯配太嚴重了。

綜合考慮到新房解禁的影響——

雖然東外灘以十年看未來可期，但是短期幾年，樓市壓力是非常大的。

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東上海：大前灘+新楊思

毋庸置疑，浦東未來最強中產(chǎn)社區(qū)，無疑就是以“前灘商務區(qū)為核心+后灘高級改善公寓片區(qū)+前灘南低密度住宅區(qū)”為首的大前灘板塊。

在之前上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移一文中，我就講過：

前灘的崛起首先是有戰(zhàn)略意義的，是未來十年上海城市發(fā)展規(guī)劃中，必走的一步大旗。

通過前灘和周邊區(qū)域的開發(fā)，讓浦東的市中心范圍不僅僅局限在陸家嘴，向浦東的南部推進了10公里。

這大大縮短了浦東南部居民到市中心的距離，對于城市格局的擴張有重大戰(zhàn)略意義。

而前灘南的開發(fā)和后灘的開發(fā)，就是補齊了前灘核心區(qū)改善產(chǎn)品缺失的遺憾——太多的小戶型的確和板塊能級不匹配。

而從未來的視角來看，大前灘幾片區(qū)域在未來10年全面成熟是注定的；

而這個市中心向東擴的過程，并不會僅僅止步于前灘：

一方面會向南繼續(xù)開發(fā)三林筠溪小鎮(zhèn)，向東繼續(xù)開發(fā)新楊思區(qū)域。

筠溪小鎮(zhèn)可以視為大前灘的補充，增強濱江中心區(qū)的開發(fā)范圍；

而新楊思區(qū)域的作用顯然更大——

近期新楊思地區(qū)調(diào)整了規(guī)劃，將會在區(qū)域核心建設20w㎡的商場，這將直接解決整個浦東市區(qū)中部地帶無地標商業(yè)中心的問題。

對于新楊思本身的住宅，以及包括北蔡等區(qū)域在內(nèi)的板塊帶來巨大的提升。

不要小瞧這種能提升整個區(qū)域能級的中心區(qū)的建設——作為承載市區(qū)東南拓展重任的區(qū)域，這片區(qū)域的住宅能級也會大幅度提升。

如果九年一貫制學校配上頂級學區(qū)，這片區(qū)域在浦東向南發(fā)展的時代，能享受前灘+張江的雙向提振，這里可能成為僅次于大前灘地區(qū)的1.5梯隊中產(chǎn)社區(qū)。

當然，我認為可能這個區(qū)域更理想的開發(fā)方向多建設一些新的住宅社區(qū)，太大體量的商辦或許和前灘地區(qū)和張江地區(qū)就有些功能重疊了。

房子不會賣，價格不好談

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南上海：徐匯濱江

徐匯濱江和前灘開發(fā)的戰(zhàn)略意義是相似的，都是承載了市區(qū)向南拓展的重任。

只不過徐匯濱江的運氣比較好，且“鄰居”比較強大：

運氣好，指的是通過世博大動遷直接在20年前開始了大拆遷，基本算是都推掉了整片開發(fā)，沒有什么歷史包袱，這對于區(qū)域的發(fā)展是極大的利好。

而鄰居強直接讓徐匯濱江起步期就直接抬高的身價：

板塊上游是全域caz的黃浦和世博啟動開發(fā)的黃浦濱江，自身是購買力強大的徐匯；

因此，徐匯濱江最初啟動開發(fā)就定位很高，直接走了“豪宅化”的路線。

百匯園、尚海灣，到后面的中信君廷、云錦東方，產(chǎn)品設計都算是當時時代的水準。

我們之前也說過，塑造地段最好的手段就是建貴的房子——直接可以拔高地段價值，獲得“共識”層面的提升。

隨著后面開發(fā)的越來越成熟，大家逐漸形成了對徐匯濱江的豪宅地段認知，徐匯濱江的豪宅就越賣越火了；

隨著傳媒港、金融城等區(qū)域的開發(fā)，整個區(qū)域算是全面起勢了——濱江沿線少有的整片開發(fā)、整體定位的如此大規(guī)模的商務區(qū)。

當然客觀來說，徐匯現(xiàn)在這批新房豪宅的價格是偏貴的，有些泡沫。

不過這個就屬于是戰(zhàn)略意義上的去抬高板塊的價值，具體的邏輯我寫在了這里上海城市發(fā)展大勢已成，這些區(qū)域注定起飛！，大家可以移步去看看。

我今天說這個地方能起飛，主要想從另外一個視角對這個板塊的價值：

徐匯濱江的這一批豪宅很稀缺，稀缺在其產(chǎn)品價值上，這是其10年后在上海豪宅圈站穩(wěn)地位的核心抓手。

上海市中心的豪宅區(qū)目前陷入了一個高度同質(zhì)化的時代：

幾乎都是“極致”高低配：超高層+風貌別墅。

包括整個黃浦、老靜安的舊改、北外灘+蘇河灣+東外灘都是極致的高低配，本質(zhì)上都是不宜局的產(chǎn)品。

徐匯濱江幾乎是眾多豪宅區(qū)中，唯一一個沒有走這套模板的板塊：

高層絕大部分都是100米以下，還有不少低密度的洋房；

開發(fā)的別墅產(chǎn)品（云錦東方三期、即將上市的龍華宸嘉、中海地塊）也都不是風貌類型的產(chǎn)品。

關鍵是這個區(qū)域還在擴大面積、今天還在開發(fā)，這就保障這里不會像陸家嘴、董家渡因為房齡整體太老在十年后落伍。

這點產(chǎn)品定位上的優(yōu)勢，就足以支撐徐匯濱江在全市的豪宅區(qū)中，成為獨樹一幟的一個板塊。

站位即便不如大新天地區(qū)域，也算是1.5梯隊的水準了。

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西北上海：南大

按照之前的邏輯，我們應該是說真如會很強，或者桃浦會如何如何——

但是實際上西北這幾個區(qū)域里，我反而覺得南大這個區(qū)域的能級會提升的比較明顯。

從這個角度來看，首先真如不太符合大幅度提升的這個定義：

即便是核心區(qū)的真如翠谷和真如之心開發(fā)落地之后，板塊的水平依然是個中產(chǎn)社區(qū)——還是達不到長風那種豪宅下一線的水平，最多是分流一下大寧和長風的不要學區(qū)的購買力。

而桃浦和南大相比，如果用十年的視角去看，反而我覺得南大的成熟速度會更快，原因有二：

第一，南大的開發(fā)思路更像是中產(chǎn)社區(qū)的打造方式：

不談產(chǎn)業(yè)，單純看資源，南大這個區(qū)域地鐵直接過核心區(qū)，商業(yè)、學校給你配好，高品質(zhì)住宅商品房連片開發(fā)，中環(huán)北抬后板塊基本沒有短板。

本身南大就脫胎于成熟居住區(qū)上大板塊，本地的購買力的支撐足夠，也比較好形成完整的置換鏈條，保證板塊在下行市場的流通性安全。

相比之下，桃浦的這批被中央公園分開的住宅區(qū)，就顯得有點尷尬了。

商業(yè)不出彩，地鐵不直穿核心區(qū)，公園分割了板塊的人流，讓整個板塊確實是顯得有些荒涼。

關鍵是板塊也沒啥本地人，本地購買力支撐也比較弱。

第二，從產(chǎn)業(yè)業(yè)這個角度來看，因為南大屬于當下寶山最重點打造的區(qū)域，排在一號位，而桃浦在普陀可能要排在真如之后。

實地的產(chǎn)業(yè)落地情況，目前我們調(diào)研的體感也是南大這個區(qū)域的聲量會大一點。

不過這個維度其實很難快速下定論，可能十年的視角，或許桃浦后續(xù)會快速起飛。

只不過可以明確的是：

南大至少當下的開發(fā)思路是更像宜居中產(chǎn)社區(qū)的，價格也沒有透支板塊潛力。

南大的崛起還能直接帶飛整個上大板塊，讓曾經(jīng)和南翔難分伯仲的上大板塊，未來高度超越南翔。

這個角度看，南大的階層躍遷是肯定的了。

而如果桃浦開發(fā)的非常順利，對于南大肯定是帶飛的；

如果桃浦沒有那么順利，可能價格體系還要靠崛起的南大板塊支撐，總之是百利而無一害的。

從這兩個層面看，南大板塊的樓市崛起也算是個必然。

當然，能級提升、崛起的板塊不止這四個。

篇幅有限，后面我們會繼續(xù)推文分析，感謝您的關注。