前言

美國(guó)，一個(gè)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，在次貸危機(jī)如此洶涌的浪潮席卷下，爛尾樓的數(shù)量卻相對(duì)較少，這簡(jiǎn)直是房地產(chǎn)界的一個(gè)神奇現(xiàn)象。這背后隱藏著的，是其獨(dú)特的期房銷售模式。

一、美國(guó)爛尾樓少的秘密：獨(dú)特的期房銷售模式

在很多人的認(rèn)知里，期房銷售往往伴隨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，而美國(guó)卻似乎找到了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的秘訣。美國(guó)對(duì)于期房銷售極為謹(jǐn)慎，要么直接不讓賣期房，要么在預(yù)售時(shí)僅僅收取定金。這種做法就像是給房地產(chǎn)交易上了一道保險(xiǎn)鎖。其付款環(huán)節(jié)更是與眾不同，開(kāi)發(fā)商必須完成房屋建設(shè)并順利交房，且經(jīng)過(guò)驗(yàn)房確定沒(méi)有問(wèn)題之后，才能拿到款項(xiàng)。

在這之前，所有的款項(xiàng)都被牢牢地掌控在公證托管公司這個(gè)第三方手中，受到嚴(yán)格的監(jiān)管。這意味著開(kāi)發(fā)商想要拿到錢，就必須老老實(shí)實(shí)把房子建好，而且質(zhì)量還要過(guò)關(guān)。這種模式下，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者就像站在安全區(qū)觀看開(kāi)發(fā)商表演的觀眾。如果開(kāi)發(fā)商能力不足或者企圖過(guò)度擴(kuò)張，那么他們面臨的就可能是巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、中國(guó)爛尾樓產(chǎn)生的根源：地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)序擴(kuò)張與預(yù)售模式的轉(zhuǎn)變

在中國(guó)，爛尾樓就像城市發(fā)展進(jìn)程中的一道道傷疤，觸目驚心。這些爛尾樓的產(chǎn)生，根源是多方面的，其中地產(chǎn)行業(yè)的無(wú)序擴(kuò)張首當(dāng)其沖。

想象一下，有些開(kāi)發(fā)商就像貪婪的饕餮，眼大肚子小。自身明明只有支撐兩棟樓建設(shè)的能力，卻妄圖打造一個(gè)20棟樓的大型社區(qū)。他們被巨大的利潤(rùn)沖昏了頭腦，完全不顧自身的資金實(shí)力和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。這種無(wú)序擴(kuò)張就像在薄冰上建高樓，根基不穩(wěn)。一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，工程立馬就會(huì)像斷了線的木偶一樣停止運(yùn)轉(zhuǎn)，爛尾樓也就隨之產(chǎn)生了。這背后其實(shí)是利潤(rùn)空間如同磁石一般吸引著開(kāi)發(fā)商，讓他們?cè)诶娴匿鰷u中迷失了方向，只想著如何獲取更多的利潤(rùn)，而忽視了最基本的風(fēng)險(xiǎn)控制。

然而，這還不是全部原因。預(yù)售模式的轉(zhuǎn)變也在一定程度上加劇了爛尾樓的產(chǎn)生。曾經(jīng)，開(kāi)發(fā)商主要靠自己從銀行貸款來(lái)完成項(xiàng)目，這時(shí)候他們獨(dú)自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但后來(lái)情況發(fā)生了變化，期房模式出現(xiàn)了。這種模式就像是把原本開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包袱，一下子甩到了消費(fèi)者身上。在這種模式下，房子封頂時(shí)銀行就放款給開(kāi)發(fā)商，這時(shí)候房子還沒(méi)蓋好呢，開(kāi)發(fā)商就提前拿到了錢。這就好比還沒(méi)看到貨物的全貌，就先付了全款，風(fēng)險(xiǎn)自然就增加了。與美國(guó)那種交房才放款的模式相比，中國(guó)的這種模式就像是在走鋼絲，一不小心就會(huì)失衡。

三、期房購(gòu)買背后的心理：期貨概念與消費(fèi)者預(yù)期

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，期房購(gòu)買現(xiàn)象極為普遍，這背后隱藏著有趣的消費(fèi)心理，其中期貨概念與消費(fèi)者預(yù)期起到了關(guān)鍵作用。

很多消費(fèi)者購(gòu)買期房時(shí)，就像是在參與一場(chǎng)充滿不確定性的賭博。他們看到的不僅僅是一套尚未建成的房子，而是一個(gè)充滿財(cái)富增值希望的期貨。在他們心中，房子不再僅僅是居住的場(chǎng)所，更像是一個(gè)能帶來(lái)巨大收益的投資品。就好比看到了一棵還沒(méi)長(zhǎng)大的搖錢樹(shù)，他們堅(jiān)信在未來(lái)這棵樹(shù)會(huì)結(jié)滿金幣。開(kāi)發(fā)商描繪的美好藍(lán)圖，諸如周邊即將建設(shè)的大型商場(chǎng)、學(xué)校，交通會(huì)如何便利等，就像魔法咒語(yǔ)一樣蠱惑著消費(fèi)者。消費(fèi)者們幻想著未來(lái)房?jī)r(jià)如同火箭升空般上漲，自己的資產(chǎn)也會(huì)隨之暴漲。這種對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，讓他們甘愿冒險(xiǎn)投入資金。

中美預(yù)售制度對(duì)比：各有優(yōu)劣的兩種模式

中美兩國(guó)在預(yù)售制度上就像兩個(gè)風(fēng)格迥異的拳手，各有各的打法，各有各的優(yōu)劣。

先看美國(guó)，美國(guó)的預(yù)售制度像是一場(chǎng)精心編排的團(tuán)體舞蹈，各方配合緊密。他們將房貸打包成債券，賣給期待高安全穩(wěn)受益的基金，比如各地的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金。這就好比把風(fēng)險(xiǎn)分散到了整個(gè)社會(huì)的大籃子里。銀行因此能加快資金周轉(zhuǎn)，城市建設(shè)也能像開(kāi)足馬力的列車一樣加速前行?？蛇@背后也藏著一顆“定時(shí)炸彈”，一旦出了問(wèn)題，那可就是全社會(huì)都要跟著“遭殃”，整個(gè)大籃子都會(huì)被震得搖晃。

再看中國(guó)，中國(guó)的預(yù)售制度像是一場(chǎng)個(gè)人挑戰(zhàn)，把風(fēng)險(xiǎn)分散到了一個(gè)個(gè)購(gòu)房者身上。這種方式就像把雞蛋放在了不同的小籃子里。在樓市蓬勃發(fā)展時(shí)，它像是一陣順風(fēng)，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，讓城市建設(shè)日新月異。但當(dāng)樓市發(fā)展腳步放緩，就像順風(fēng)突然變成逆風(fēng)，資金鏈脆弱得像一根繃緊的橡皮筋，一斷就容易產(chǎn)生爛尾樓現(xiàn)象。

結(jié)語(yǔ)

中美預(yù)售制度各有千秋，那未來(lái)在應(yīng)對(duì)爛尾樓問(wèn)題上，是否能相互借鑒呢？這是個(gè)值得深入探討的問(wèn)題。