2021年，在福州買一套135平米，648萬(wàn)的房子，現(xiàn)在513萬(wàn)竟然賣不出去。

前不久，我們一直存在一個(gè)誤區(qū)，被市場(chǎng)給迷惑了。

自從我看了，福州保利天悅二期的成交情況以后，重新讓我認(rèn)識(shí)一下福州的豪宅市場(chǎng)，并非像大家所說(shuō)的那樣，高端，大戶型，地段好的房子，就一定能夠保值。

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，由于福州的發(fā)展主要集中在東二環(huán)，五里亭等外圍區(qū)域，市中心鼓樓，臺(tái)江幾乎很少有新的樓盤(pán)出現(xiàn)，但凡是開(kāi)出一個(gè)新樓盤(pán)，哪怕價(jià)格明顯貴了，仍然不缺客戶買這些房子。

從福州源，建發(fā)臻園，西湖億禮，以及白馬河畔的幾個(gè)安置型商品房小區(qū)，單價(jià)4-5萬(wàn)的毛坯房，用不了多久，就能被人一搶而空。

所以，才出現(xiàn)一種“幻覺(jué)”，只要是鼓樓區(qū)的新樓盤(pán)，都會(huì)賣出去一個(gè)高的價(jià)位。小編認(rèn)為，讓眾人誤判到大平層豪宅的價(jià)格保值，主要是因?yàn)楣呐_(tái)區(qū)域的新產(chǎn)品供應(yīng)不足導(dǎo)致。簡(jiǎn)單的理解為，大家手里頭有點(diǎn)錢，不想去郊區(qū)置業(yè)，而鼓樓臺(tái)江中心地段沒(méi)有房子，供小于求的原因，無(wú)形中推高了新小區(qū)的價(jià)格。

2018年，大家可否記得，三角井保利天悅一期，搖號(hào)預(yù)繳存100萬(wàn)認(rèn)籌金的方式買房嗎？

2021年，保利天悅二期，托關(guān)系才能選擇到好樓層，單價(jià)4.8萬(wàn)，幾乎沒(méi)有好樓層可以選擇。

隨著房地產(chǎn)的收縮，外圍的房子賣不動(dòng)，買房的人變少以后。所有的開(kāi)發(fā)商，哪怕是政府都知道，把眼光聚焦到核心區(qū)域里頭來(lái)，因此，福州豪宅的內(nèi)卷，正式拉開(kāi)序幕。

目前正在大量上市的豪宅，屏西天悅，建總梧桐序，華潤(rùn)中寰悅府，綠城芝蘭月華等，還有今年剛剛結(jié)束土拍的環(huán)南新村，河南小柳新村，祥坂新村等地塊，目前還是一個(gè)未知數(shù)。

從這些入市的豪宅來(lái)看，預(yù)計(jì)現(xiàn)在的豪宅，已經(jīng)不會(huì)像大家說(shuō)的一樣那么保值增值了。用一套已經(jīng)成交的二手房，給大家做個(gè)案例分析。

已成交房源：

A區(qū)：132平，低層，508萬(wàn)，單價(jià)3.85萬(wàn)；

B區(qū)：135平，高層，511萬(wàn)，單價(jià)3.79萬(wàn)；

C區(qū)：172平，低層，660萬(wàn)，單價(jià)3.84萬(wàn)；

C區(qū)：146平，高層，700萬(wàn)，單價(jià)4.8萬(wàn)；

C區(qū)：170平，低層，685萬(wàn)，單價(jià)4.03萬(wàn)；

對(duì)比開(kāi)盤(pán)價(jià)與現(xiàn)價(jià)，在二手房需繳納全額稅費(fèi)（產(chǎn)權(quán)未滿兩年）的情況下，價(jià)格基本保持穩(wěn)定，但成交量極低，特別是今年幾乎無(wú)成交記錄。以上成交時(shí)間都是在2024年，2025年可查詢到一套成交只有1套，單價(jià)是4.03萬(wàn)/平米。

用我個(gè)人的角度來(lái)看，首開(kāi)天悅二期的目前處于一個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。看著掛牌房源19套，真正能夠成交的房源，預(yù)計(jì)還要在單價(jià)上下調(diào)2000元左右。

目前，保利天悅二期業(yè)主掛牌均價(jià)在45445元/平米，為什么降價(jià)還賣不動(dòng)？

一、戶型定位與市場(chǎng)需求不符：項(xiàng)目存在 135-170 平米的戶型，在當(dāng)前豪宅市場(chǎng)中，這種面積段屬于剛改或中改戶型，定位門檻相對(duì)較低。而現(xiàn)在市場(chǎng)上的中改豪宅起步面積通常在 148 平米以上，頂級(jí)豪宅更是 180 平米起步，因此該項(xiàng)目部分戶型不符合當(dāng)下豪宅買家的需求標(biāo)準(zhǔn)。

二、公攤面積較大：公攤近 30%，如 141㎡戶型，套內(nèi)實(shí)測(cè)面積僅為 103㎡，公攤面積高達(dá) 38㎡。較高的公攤使得購(gòu)房者實(shí)際得到的使用面積相對(duì)較少，性價(jià)比不高，影響了買家的購(gòu)買意愿。

三、社區(qū)配套相對(duì)落后：作為當(dāng)年限價(jià)的產(chǎn)物，該項(xiàng)目的社區(qū)配套與現(xiàn)在的新盤(pán)相比，存在一定差距。如今新的豪宅項(xiàng)目在景觀、會(huì)所、精裝公區(qū)等方面標(biāo)準(zhǔn)更高，天悅二期在這些方面顯得較為 “老舊”，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

三、高總價(jià)限制購(gòu)買力：項(xiàng)目部分大戶型總價(jià)較高，如 188㎡以上戶型總價(jià)超 900 萬(wàn)，面臨鼓樓改善客群購(gòu)買力瓶頸，使得很多購(gòu)房者望而卻步，影響了房源的去化。

四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：與建發(fā)瑞云、綠城芝蘭月華等競(jìng)品戶型重疊，這些競(jìng)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)打造等方面可能具有一定優(yōu)勢(shì)，使得天悅二期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨較大壓力，需要依賴地段稀缺性來(lái)突圍，但這并不足以吸引所有購(gòu)房者。

五、業(yè)主糾紛影響：小區(qū)存在商墅業(yè)主與高層業(yè)主的糾紛問(wèn)題，商墅對(duì)內(nèi)開(kāi)門的設(shè)計(jì)與高層業(yè)主買房時(shí)看到的沙盤(pán)不一致，引發(fā)了一系列沖突，如商墅入戶設(shè)施被打砸損毀，商墅裝修屢受物業(yè)、城管阻攔等。這些糾紛可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的口碑和形象產(chǎn)生負(fù)面影響，從而影響潛在購(gòu)房者的購(gòu)買決策。

綜合以上的情況來(lái)看，首開(kāi)保利天悅二期的競(jìng)爭(zhēng)力不足，用土一點(diǎn)的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的配套，戶型，公攤上都很雞肋，或許降價(jià)會(huì)是唯一成交的機(jī)會(huì)。

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