最近，有關(guān)“房?jī)r(jià)上漲”的言論層出不窮。

剛剛，官方最新的數(shù)據(jù)公布，10月西安二手房環(huán)比、同比雙雙下跌，新房已經(jīng)跌回七年前。

一時(shí)間，市場(chǎng)聲音兩極——有人直言“涼意已至”，樓市拐點(diǎn)到來(lái)；也有人判斷這只是短期波動(dòng)，上漲行情仍在醞釀。

眾聲喧嘩之中，市場(chǎng)真相究竟如何？

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創(chuàng)今年第二低！10月西安二手房成交雙跌！

據(jù)西安住建公布，10月，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積76.59萬(wàn)平方米，住宅網(wǎng)簽備案6898套、面積69.96萬(wàn)平方米。

相較9月，成交套數(shù)減少672套，環(huán)比下跌8.88%；與去年同期相比，下跌25.44%，呈現(xiàn)“雙降”態(tài)勢(shì)。這也是今年除1月春節(jié)之外的第二低。

至于10月成交量下滑的原因，無(wú)外乎有以下幾點(diǎn)：

其一、新房市場(chǎng)分流，客源壓力顯著。

近期新推樓盤(pán)如“超四代宅”等產(chǎn)品贈(zèng)送比例高，加上新房普遍降價(jià)，吸引大量購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，加劇觀望情緒。

與此同時(shí)，“金九銀十”期間新房項(xiàng)目集中入市、營(yíng)銷力度加大，進(jìn)一步分流二手房客源。

其二、政策對(duì)市場(chǎng)信心拉動(dòng)效應(yīng)有限。

盡管8月以來(lái)部分一線城市實(shí)施“分區(qū)域梯度放松”限購(gòu)策略，且信貸支持同步加碼，但政策對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際拉動(dòng)作用較為有限。

其三、假期因素，縮短有效交易周期。

10月受國(guó)慶假期影響，有效交易天數(shù)較正常月份減少8天，直接拉長(zhǎng)帶看、簽約等周期。

同時(shí)，價(jià)格防線也在持續(xù)失守。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月西安二手房環(huán)比下跌1.02%，全國(guó)排名倒數(shù)第16。

目前，西安二手房還是處于供需失衡的狀態(tài)。截止11月7日，西安二手房掛牌量已突破17萬(wàn)套（來(lái)源貝殼找房），創(chuàng)歷史新高。相較于今年2月的14.3萬(wàn)套，七個(gè)月內(nèi)新增近3萬(wàn)套房源，市場(chǎng)明顯進(jìn)入“存量競(jìng)爭(zhēng)”的紅海階段。

若以10月份6898套的網(wǎng)簽量為基準(zhǔn)，即便不再新增掛牌，現(xiàn)有庫(kù)存的去化周期也將超過(guò)24個(gè)月。

在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)制幾近失效。若參考上一套成交價(jià)，買(mǎi)家難以信服；若對(duì)標(biāo)周邊新房，新房?jī)r(jià)格反而更低；至于高價(jià)掛牌，則更難吸引買(mǎi)家關(guān)注。時(shí)間長(zhǎng)了，降價(jià)賣房已逐漸成為普遍共識(shí)。

短期內(nèi)，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)恢復(fù)緩慢，價(jià)格仍面臨下行壓力。

價(jià)格持續(xù)下探！西安哪些小區(qū)更抗跌？

當(dāng)下二手房市場(chǎng)可謂“冰火兩重天”：有一些小區(qū)房?jī)r(jià)慘遭腰斬，另一些卻逆市上漲，走出了獨(dú)立行情。

比如，主城曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤(pán)，價(jià)格腰斬。

上個(gè)月，華清學(xué)府城成交一套126㎡房源，三室戶型，總價(jià)81萬(wàn)，單價(jià)6411元/㎡，這成交價(jià)，引發(fā)市場(chǎng)一片嘩然。

2019年新房開(kāi)盤(pán)價(jià)1.3萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)需要搖號(hào)搶房，中簽率 15.8%，堪比買(mǎi)彩票。2021年巔峰時(shí)小區(qū)二手成交價(jià)1.7-1.9萬(wàn)/㎡。如今直接干到了6411元/㎡。短短幾年時(shí)間跌幅超50%，直接腰斬。

當(dāng)然，縮水的不止華清學(xué)府城，西安還有一批主城次新小區(qū)價(jià)格破發(fā)，甚至一些遠(yuǎn)郊“泡沫盤(pán)”跌的更慘。

如中海熙峰里，2020年的備案均價(jià) 19319元/ ㎡，而小區(qū)10月的成交價(jià)，126㎡的精裝三室，單價(jià)僅14521元/㎡，一平跌了5000元。

綠城紫薇公館，當(dāng)時(shí)新房千人搖號(hào)，賣1.6萬(wàn)/㎡；現(xiàn)在二手房成交價(jià)不到1.3萬(wàn)/㎡。8月底小區(qū)成交的一套139㎡低樓層價(jià)格總價(jià)155萬(wàn)，折合成交單價(jià)1.1萬(wàn)/㎡。

與此同時(shí)，部分擁有稀缺資源的小區(qū)價(jià)格不跌反漲，表現(xiàn)搶眼：

比如，名校傍身，主城名不見(jiàn)經(jīng)傳的“老破小”。

雖房齡老舊、戶型不佳、缺乏物業(yè)管理，但因地處核心地段，并享有愛(ài)知學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)教育資源，房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺。

主要集中在碑林、新城、蓮湖等區(qū)域，如六谷莊2號(hào)院、西七路211號(hào)等。這類小區(qū)因位于城市核心，配套成熟、生活便利，且愛(ài)知學(xué)區(qū)加持，受教育資源稀缺性支撐，房?jī)r(jià)穩(wěn)定性強(qiáng)。

比如，西七路159-271號(hào)，因愛(ài)知學(xué)區(qū)加持，不僅價(jià)格夸張，單價(jià)最高卷到11萬(wàn)/㎡，超過(guò)了西安豪宅天花板；而且行情火熱，掛牌20天火速成交。

雖然房齡老、戶型差、缺物業(yè)、沒(méi)品相，這一驚人的價(jià)格再次凸顯了名校學(xué)區(qū)房的強(qiáng)大吸引力和抗跌性。

比如，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，品牌次新小區(qū)。

如綠城全運(yùn)村，因有鐵一中陸港小學(xué)、中學(xué)雙學(xué)區(qū)的加持，2018年開(kāi)盤(pán)時(shí)采薇苑、芳菲郡的價(jià)格都在1萬(wàn)出頭，現(xiàn)在全運(yùn)村成交價(jià)在2萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率跑贏了板塊內(nèi)同期的大多數(shù)樓盤(pán)。

比如中糧奧體壹號(hào)（三期），2023年1月推出的房源備案均價(jià)達(dá)17480元/㎡，今年9月首套成交出現(xiàn)了逆勢(shì)漲價(jià)43萬(wàn)，195㎡戶型以單價(jià)1.91萬(wàn)/㎡成交，業(yè)主凈賺近43萬(wàn)。

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下降超30%！西安房?jī)r(jià)已跌回2018！

二手房?jī)r(jià)持續(xù)下探，西安新房市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。

近期，來(lái)自冰山指數(shù)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，10月二手房環(huán)比全部下跌，且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

從這份榜單來(lái)看西安，有兩點(diǎn)需要注意：

其一，橫向來(lái)看，房?jī)r(jià)跌回七年前。二手房從2021年7月的房?jī)r(jià)高點(diǎn)目前已回撤到2018年5月，跌幅30.7%。

其二，縱向?qū)Ρ?，相?duì)較為穩(wěn)定。從榜單來(lái)看，河北廊坊以69.7%的跌幅位列全國(guó)第一，超七成城市跌幅高于西安，站在全國(guó)來(lái)看西安房?jī)r(jià)還算平穩(wěn)。

另外，據(jù)中指最新數(shù)據(jù)，10月西安新房環(huán)比上漲0.56%，在百城排名第6，漲幅較9月相比擴(kuò)大（9月上漲0.19%）。

房?jī)r(jià)普遍下跌的市場(chǎng)下，為何會(huì)出現(xiàn)上漲？

其實(shí)也不難理解，現(xiàn)在的新盤(pán)大多以高端改善產(chǎn)品為主，陸續(xù)入市，也是推高整體房?jī)r(jià)的重要原因。

此外，今年以來(lái)新盤(pán)越來(lái)越向主城集中。伴隨主城更新的步伐加快，團(tuán)結(jié)片區(qū)、幸福林帶等城市核心區(qū)區(qū)新盤(pán)扎堆亮相，購(gòu)房者的目光也從之前的港務(wù)、高新三期逐漸向三環(huán)內(nèi)轉(zhuǎn)移。

與此同時(shí)，市場(chǎng)分化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。主城個(gè)別熱點(diǎn)新盤(pán)呈現(xiàn)出“首開(kāi)搖號(hào)，逢開(kāi)必罄”的熱火熱場(chǎng)面在當(dāng)下市場(chǎng)確實(shí)少見(jiàn)，但大多數(shù)項(xiàng)目去化仍比較艱難，二手房的“以價(jià)換量”也在逐漸傳導(dǎo)到新房。

眼看2025年接近尾聲，這一輪樓市調(diào)整期到底何時(shí)結(jié)束？房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？

10月底，央行發(fā)布的一份報(bào)告顯示：已連續(xù)兩個(gè)季度預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的人數(shù)不足10%。

俗話說(shuō)，信心比黃金更重要。可見(jiàn)當(dāng)前大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)跌至谷底，修復(fù)信心仍是當(dāng)前重要任務(wù)。

一些國(guó)際投行預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年下半年開(kāi)始回暖。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為市場(chǎng)何時(shí)見(jiàn)底，關(guān)鍵仍取決于政策，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖也將呈現(xiàn)高度分化。

最新的十五五規(guī)劃中指出，因城施策增加改善性住房供給，全力推動(dòng)建設(shè)好房子，未來(lái)新房市場(chǎng)將全面進(jìn)入高品質(zhì)時(shí)代。

另外，住建部長(zhǎng)在最新發(fā)表的文章中提到，“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得”。

現(xiàn)房銷售雖已提及多年，但相比于之前的“鼓勵(lì)、推動(dòng)”，這是第一次明確表態(tài)，含金量極高，這一政策實(shí)施，將從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，給予購(gòu)房者更積極的置業(yè)信心。

結(jié)語(yǔ)：總之，當(dāng)下樓市仍處于深度調(diào)整期，接下來(lái)，期待進(jìn)一步的救市政策出臺(tái)給予購(gòu)房者和市場(chǎng)更大信心。

關(guān)于房?jī)r(jià)，大家認(rèn)為何時(shí)見(jiàn)底？如果你正在看房，有任何購(gòu)房疑問(wèn)，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，與更多買(mǎi)房人交流~

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