如今的長(zhǎng)沙樓市，“商改住” 無(wú)疑成為了最炙手可熱的現(xiàn)象，從芙蓉主城到梅溪湖國(guó)際新城，從一線江景盤(pán)到地鐵口項(xiàng)目，商業(yè)性質(zhì)的土地與建筑紛紛邁向住宅開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型之路，這股浪潮正以迅猛之勢(shì)席卷全市，深刻地改變著城市的面貌與房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。

在政策的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙 “商改住” 項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)，多個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目紛紛進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，呈現(xiàn)出多區(qū)域開(kāi)花的態(tài)勢(shì)。

天際嶺植物園片控規(guī) G09 - C013 地塊的調(diào)整備受矚目。2025 年 7 月 22 日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了該地塊的規(guī)劃修改批前公示 ，擬將其用地性質(zhì)由商業(yè)用地巧妙調(diào)整為商住用地，商住建筑面積比精心設(shè)定為 40:60，建筑控高也從 120 米被精準(zhǔn)提升至 150 米，同時(shí)刪除了補(bǔ)征相關(guān)備注，其余指標(biāo)則維持不變。

此地塊地理位置得天獨(dú)厚，處于雨花區(qū)紅星洞井板塊，恰好位于湘府路與萬(wàn)家麗路交匯處東南角，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，緊鄰萬(wàn)家麗快速路與湘府路高架這兩條城市快速主干道，能夠便捷地直達(dá)省府、洋湖、星沙、高鐵南等區(qū)域。

軌道交通方面更是優(yōu)勢(shì)顯著，它緊鄰地鐵 5 號(hào)線板塘沖站，并且規(guī)劃中的地鐵 8 號(hào)線也將在此站點(diǎn)換乘，為居民的出行提供了極大的便利。周邊的教育資源同樣豐富，楓樹(shù)山南屏錦源小學(xué)、泰禹小學(xué)等學(xué)校環(huán)繞；商業(yè)氛圍濃厚，不僅地塊自帶商業(yè)，還被紅星商圈、喜盈門(mén)商圈所環(huán)繞，德思勤、G58 智趣 MALL、步步高星城天地等商業(yè)綜合體也近在咫尺 ，滿足了居民日常生活的各種需求。

梅溪湖國(guó)際新城二期中軸地塊的規(guī)劃調(diào)整同樣引發(fā)了廣泛關(guān)注。2025 年 10 月 24 日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局公示了梅溪湖國(guó)際新城二期東南片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整方案，其中涉及中塘站地鐵口附近、招商花園城西側(cè)的兩宗核心地塊 。

一宗較大地塊性質(zhì)由商業(yè)用地成功調(diào)整為居住用地，用地面積達(dá) 35169㎡，容積率被嚴(yán)格控制在 2.1 以?xún)?nèi)，建筑高度限制在 100 米以下；另一宗地塊仍保留商業(yè)用途，然而用地面積縮減至 6017㎡，建筑高度上限則調(diào)整為 150 米。這一調(diào)整帶來(lái)了建筑面積的顯著變化，住宅部分建筑面積從 3.08 萬(wàn)㎡大幅增至 7.39 萬(wàn)㎡，增幅高達(dá) 4.31 萬(wàn)㎡；而商業(yè)建筑面積卻從 31.9 萬(wàn)㎡銳減至 1.2 萬(wàn)㎡，減少了約 30.3 萬(wàn)㎡ 。

該區(qū)域憑借其優(yōu)質(zhì)的教育資源，如北面的麓山梅溪湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、東北面的岳麓區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，以及豐富的景觀資源，如南面的象鼻窩森林公園，還有便捷的地鐵交通，吸引了眾多購(gòu)房者的目光，此次規(guī)劃調(diào)整無(wú)疑將對(duì)該區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

明昇壹城的 “商改住” 規(guī)劃調(diào)整也備受市場(chǎng)關(guān)注。該項(xiàng)目商業(yè)部分已全部封頂，但部分建筑在封頂后長(zhǎng)期處于毛坯狀態(tài)。

如今改為商住性質(zhì)，雖然并未明確透露商住比及改規(guī)區(qū)域，但從現(xiàn)狀合理推測(cè)，東邊商業(yè)街、東南角商業(yè)、西北角已建成投入使用的商業(yè)大概率不會(huì)變動(dòng)，改動(dòng)的部分很可能是京港澳高速與勞動(dòng)路交匯的三棟商業(yè) 。

明昇壹城位于高鐵板塊核心位置，是一個(gè)總建面高達(dá) 146 萬(wàn)方的大型成熟社區(qū)，涵蓋了別墅、洋房、高層等多種物業(yè)類(lèi)型，且大部分已交房。項(xiàng)目配套優(yōu)質(zhì)教育資源，擁有楓樹(shù)山明昇小學(xué)和長(zhǎng)郡雙語(yǔ)雨花中學(xué)，臨近地鐵 4 號(hào)線粟塘站，交通十分便利。

此次 “商改住” 調(diào)整一旦落實(shí)，有望釋放約 24.48 萬(wàn)㎡的建筑面積，為市場(chǎng)帶來(lái)新的住宅供應(yīng)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的居住價(jià)值。

長(zhǎng)沙五江國(guó)際廣場(chǎng)則實(shí)現(xiàn)了從 “純商業(yè)” 到 “商住混合” 的華麗轉(zhuǎn)身。項(xiàng)目總面積 87074㎡，用地面積 73085㎡，容積率 6.0，限高 200 米，商住比、建筑密度和綠地率后續(xù)將結(jié)合可行方案進(jìn)行論證確定 。

該項(xiàng)目位于天心區(qū)芙蓉南路，距離地鐵 1 號(hào)線桂花坪站約 400 米，負(fù)一層商鋪直接聯(lián)通地鐵 1 號(hào)線桂花坪站，并與地下停車(chē)場(chǎng)相連通，交通優(yōu)勢(shì)明顯。

項(xiàng)目主體由 5 棟建筑組成，其中 A 座為 200 米 / 6 + 37F 超高層公寓式辦公樓，B 座為 188 米 / 5 + 35F 超高層公寓，C 座為 170 米 / 5 + 35F 超高層公寓，D 座為 99 米 / 5 + 21F 標(biāo)高公寓，E 座為 20 米 / 5F 的總部基地辦公樓 。此次 “商改住” 調(diào)整后，住宅占比雖未明確顯示，但夢(mèng)樂(lè)城上蓋住宅這一獨(dú)特設(shè)計(jì)，無(wú)疑將成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，吸引更多購(gòu)房者的關(guān)注。

長(zhǎng)沙旺德府萬(wàn)象時(shí)代項(xiàng)目同樣在 “商改住” 浪潮中脫穎而出。2025 年 6 月 20 日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布批前公示，芙蓉區(qū)瀏陽(yáng)河?xùn)|的旺德府萬(wàn)象時(shí)代擬由純商業(yè)用地改為商住用地，這不僅是芙蓉主城首個(gè) “商改住” 地塊，更是長(zhǎng)沙首個(gè)已建成項(xiàng)目 “商改住” 的成功案例 。

調(diào)整后，該地塊商住比例精心設(shè)定為 77:23，容積率維持在≤4.0，建筑高度控制在 150 米。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，坐落于芙蓉主城隆平新區(qū)的核心地帶，緊鄰 6 號(hào)線地鐵口，出行極為便捷。

“商改住” 這一變革在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中引發(fā)了廣泛關(guān)注，然而，并非所有人都對(duì)這一轉(zhuǎn)變持樂(lè)觀態(tài)度。在政策推動(dòng)和市場(chǎng)需求的背后，一些因 “商改住” 而引發(fā)的爭(zhēng)議與維權(quán)事件逐漸浮出水面，成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn) 。

保利時(shí)代北中心項(xiàng)目便是其中的典型案例。該項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商曾信誓旦旦地承諾將建設(shè) 32 萬(wàn)方的綜合體商業(yè)以及 200 米的地標(biāo)建筑，這一宏偉規(guī)劃吸引了眾多購(gòu)房者的目光 。

然而，隨著 “商改住” 計(jì)劃的推進(jìn)，業(yè)主們開(kāi)始擔(dān)憂開(kāi)發(fā)商的承諾能否兌現(xiàn)，他們擔(dān)心規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)因 “商改住” 而縮水甚至消失 。這種擔(dān)憂并非毫無(wú)根據(jù)，商業(yè)配套對(duì)于一個(gè)社區(qū)的重要性不言而喻，它不僅關(guān)系到居民日常生活的便利性，還直接影響著房產(chǎn)的保值增值能力 。

業(yè)主們基于商業(yè)配套承諾支付了較高的房?jī)r(jià)，如今卻面臨著商業(yè)配套可能無(wú)法兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這讓他們感到自身的權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害 。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，業(yè)主們因商業(yè)配套承諾而支付的溢價(jià)約為每平方米 2000 - 3000 元，總計(jì)損失可達(dá)數(shù)十億元 。面對(duì)這一情況，業(yè)主們積極行動(dòng)起來(lái)，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，他們要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照土地出讓合同約定和公開(kāi)承諾，完成商業(yè)綜合體的建設(shè)，并制定明確的建設(shè)時(shí)間表，設(shè)定不可延期的完工節(jié)點(diǎn) 。

長(zhǎng)沙萬(wàn)境瀟湘樓盤(pán)也因 “商改住” 陷入了爭(zhēng)議的漩渦 。該樓盤(pán)的業(yè)主們?cè)谫?gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商明確承諾西南側(cè)地塊為純商業(yè)用地，將建設(shè)超市、便民中心等商業(yè)配套，這成為了吸引業(yè)主購(gòu)房的重要因素之一 。

然而，開(kāi)發(fā)商卻申請(qǐng)將該地塊篡改為商住用地，商業(yè)占比大幅降低，僅為 11% 。這一變更讓業(yè)主們感到被欺騙，他們憤怒地指出，開(kāi)發(fā)商的行為不僅導(dǎo)致他們所期待的生活配套嚴(yán)重縮水甚至消失，還使原本承諾的 “1700 米永久無(wú)遮擋江景” 化為泡影，房產(chǎn)價(jià)值也因此受到了極大的影響 。

周邊 7 公里內(nèi)無(wú)大型商超，“生活難、停車(chē)難、看病難” 等問(wèn)題接踵而至，給業(yè)主們的生活帶來(lái)了諸多不便 。此外，變更后的總戶數(shù)將大幅增加，預(yù)計(jì)將超過(guò) 1333 戶，近 4000 人，按法規(guī)必須配建小學(xué)并擴(kuò)建幼兒園，但地塊已無(wú)空間，人口激增將徹底壓垮現(xiàn)有道路、學(xué)校、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施，教育危機(jī)、交通癱瘓、環(huán)境惡化等問(wèn)題迫在眉睫 。業(yè)主們多次在問(wèn)政湖南等平臺(tái)投訴開(kāi)發(fā)商的 “商改住” 行為，表達(dá)他們的不滿和訴求 。

長(zhǎng)沙梅溪湖二期中軸線的 “商改住” 調(diào)整更是引發(fā)了一輪輿論風(fēng)波 。梅溪湖二期一直以來(lái)都承載著人們對(duì)于高品質(zhì)生活和完善配套的期待，然而，部分地塊的 “商改住” 調(diào)整讓業(yè)主們感到失望和擔(dān)憂 。

原本規(guī)劃中的商業(yè)配套是區(qū)域發(fā)展的重要支撐，如今商業(yè)用地的減少，讓業(yè)主們擔(dān)心未來(lái)的生活便利性和區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。一些業(yè)主甚至喊出了 “梅溪湖二期沒(méi)救了” 的聲音，表達(dá)他們對(duì)規(guī)劃變更的極度不滿 。

他們認(rèn)為，“商改住” 雖然在一定程度上可能緩解商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力，但卻犧牲了區(qū)域的整體規(guī)劃和業(yè)主的利益 。在他們看來(lái)，商業(yè)配套的滯后將導(dǎo)致區(qū)域活力不足，影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和上漲，也會(huì)降低居民的生活質(zhì)量 。

這些業(yè)主的擔(dān)憂和反對(duì)并非無(wú)理取鬧，他們的 “被欺騙感” 源于開(kāi)發(fā)商承諾與現(xiàn)實(shí)的巨大落差 。商業(yè)配套的縮水不僅影響了他們的日常生活，還對(duì)他們的房產(chǎn)投資價(jià)值產(chǎn)生了負(fù)面影響 。在購(gòu)房時(shí)，業(yè)主們往往會(huì)考慮到周邊的配套設(shè)施，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等，這些配套設(shè)施是他們選擇購(gòu)房的重要依據(jù) 。當(dāng)開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃，減少商業(yè)配套時(shí)，業(yè)主們的權(quán)益無(wú)疑受到了侵害 。此外，“商改住” 還可能引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如交通擁堵、教育資源緊張等問(wèn)題，這些都讓業(yè)主們對(duì)未來(lái)的生活充滿了擔(dān)憂 。

最后，“商改住” 已成為當(dāng)下長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)不可阻擋的趨勢(shì)，在化解商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存、盤(pán)活存量土地方面發(fā)揮著重要作用 。但這一變革也帶來(lái)了諸多問(wèn)題，如業(yè)主權(quán)益受損、區(qū)域規(guī)劃調(diào)整等，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注與爭(zhēng)議 。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在推進(jìn) “商改住” 項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)充分尊重業(yè)主的權(quán)益，保障業(yè)主的知情權(quán) 。在項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整前，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，詳細(xì)說(shuō)明調(diào)整的原因、內(nèi)容和影響，避免因信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致業(yè)主產(chǎn)生 “被欺騙感”，從而引發(fā)不必要的糾紛 。同時(shí)，要嚴(yán)格履行承諾，確保商業(yè)配套的建設(shè)符合約定，維護(hù)企業(yè)的信譽(yù)和形象 。

政府在推動(dòng) “商改住” 的過(guò)程中，需發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，平衡好住宅增量與城市配套之間的關(guān)系 。要充分考慮區(qū)域的承載能力，合理規(guī)劃住宅建設(shè)規(guī)模，避免因住宅供應(yīng)過(guò)度增加而導(dǎo)致公共資源緊張，如教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施無(wú)法滿足居民的需求 。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì) “商改住” 項(xiàng)目的監(jiān)管，確保項(xiàng)目的建設(shè)符合規(guī)劃要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益 。

隨著 “商改住” 項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)和入市，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局必將迎來(lái)深刻的變化 。這一變革既帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn) 。

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