我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，請問當(dāng)前各種樓市政策（限購限售放開、降息、公積金支持等）密集出臺，但市場依然沒動靜，金九銀十也不復(fù)存在，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代是不是徹底落幕了？未來樓市會往什么方向發(fā)展？為什么大家能接受車子買到就貶值，卻很難接受房子貶值？

房段子解答

有句話說得好，一個(gè)時(shí)代的落幕，并非一刻喧囂，而是沉默的確認(rèn)。

房地產(chǎn)的時(shí)代不算落幕，但徹底轉(zhuǎn)向，由金融投資屬性，還原為自住改善屬性，但后者也還因人而異，不同的預(yù)算和心態(tài)需求，對自住改善的理解也大不一樣。

話說各種會也開了，各種政策也發(fā)了，但樓市波瀾不驚，一潭死水，也就那樣了。

不過至少有一個(gè)好消息，一個(gè)壞消息。

好消息是，不會再有壞消息了。壞消息是，不會再有好消息了。

金九銀十不再有，降息降利息也沒啥感覺，限購限售限貸全面放開，首付、套數(shù)、公積金商貸一路綠燈，沒有什么好期待的重磅政策了，即便零散出來一些，也肯定是劃燃夜空的火柴，轉(zhuǎn)瞬即逝。

各級政府都要認(rèn)識到擺脫土地財(cái)政，學(xué)會不再依賴房地產(chǎn)。國家也不是徹底放棄房地產(chǎn)，而是讓粗放的增量變?yōu)榫?xì)的存量更新，改善房是重點(diǎn)但不是主要構(gòu)成部分，存量的老破小和剛子樓，卻廣闊天地大有作為。

在這里，我還想給一些存在投機(jī)心態(tài)的人一點(diǎn)解釋，因?yàn)樗麄兛倳栁遥簽樯盾囎泳湍芙邮苜I到就虧就貶值，但很難接受房子這樣？歸根結(jié)底還是房子的屬性不一樣（暗示應(yīng)該有投資屬性）。

我對此的解答也很直白：車子一般就小幾十萬，對一個(gè)家庭而言，不算重負(fù)，是可承受范圍內(nèi)的消費(fèi)品。但房子動輒上百萬甚至幾百萬，是整個(gè)家庭的畢生財(cái)富積累，并非簡單意義上的消費(fèi)屬性，稍有波動，便傷筋動骨。如果要把居住當(dāng)做車子一樣的消費(fèi)，理論上更應(yīng)該租房。

換言之，你明知有泡沫，但愿意買個(gè)幾萬塊的LV，虧完了就算球。但幾大百上千萬的房子呢，虧完了也算個(gè)球？

所以也別怪大家對房子如此謹(jǐn)言慎行，尊重并理解吧。

粉絲提問

段總，我家目前1.中德頂躍已掛牌（成本約10萬），客戶稀缺，僅1戶地緣性客戶看房滿意后無后續(xù)；2.糾結(jié)6個(gè)資產(chǎn)升級方案，核心是選擇賣出中德、柒公館中的一套或兩套，置換翡翠城平層/疊拼、二十四城二期頂躍等房產(chǎn)，需兼顧居住需求（房間數(shù)）、資金壓力及脫手速度；3.擔(dān)憂二十四城二期、柒公館的保值性，以及大房齡高密度電梯房的貶值速度，同時(shí)顧慮當(dāng)下不買新產(chǎn)品未來可能無力購買，想知道二十四城二期合理入手價(jià)；4.咨詢翡翠城平層（3.1拍賣）、疊拼（3.3拍賣）的估價(jià)，及是否有必要參與拍賣。要不要我?guī)湍阏硪环?*資產(chǎn)升級方案對比簡表**，清晰列出各方案的優(yōu)缺點(diǎn)、資金需求及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

不要意思久等了，我這也思考了下你的問題。

1、你們持有的中德英倫的頂躍這套房，搭建的成本高，現(xiàn)在來說如果你們不是特別著急套現(xiàn)資金，那也沒辦法著急，只能隨緣等待有緣人了，但是也可以適當(dāng)降價(jià)，提高緣分，中介帶了個(gè)地緣客戶不了了之的話，也可以抓緊讓中介去問問什么意思，你們是需要有個(gè)比較明確的反饋的，也要積極溝通。

2、目前來說是自住華潤二十四城七期的柒公館，但是套四不夠住，長期來說考慮到它房齡的增長，超高層+高架的問題，還是會出現(xiàn)一些價(jià)值增速跑輸優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的拐點(diǎn)，從自住改善性和價(jià)值的保值性來說，遲早也是需要處理的，只不過當(dāng)前而言，我認(rèn)為暫時(shí)可以忍一忍過渡一下，等接下來買到合適的改善產(chǎn)品或者新迭代的產(chǎn)品后，再行搬離、處置，為時(shí)不晚。

你看的幾個(gè)方案，帶有租房的我認(rèn)為意義不大，不是長久之計(jì)，還是以改善自住為主線，不論是新產(chǎn)品（迭代徹底，但是也有追高風(fēng)險(xiǎn)，資金壓力大）還是老產(chǎn)品（尋求性價(jià)比，性價(jià)比到位了，就不存在貶值風(fēng)險(xiǎn)），都是可取的，無非還是緣分二字。

現(xiàn)在是對三套房的建議，一是華潤二十四城二期的頂躍（自住舒服，價(jià)格低，但是房齡老），二是翡翠城的一套平層法拍房，三是翡翠城的一套疊拼法拍房。

從結(jié)果來說，還是發(fā)到表格里，這樣看更明確一些。具體圖表略。

粉絲提問

你好，目前我在省體這邊上班，未來可能去川大江安，但我對象在茶店子上班很穩(wěn)定，現(xiàn)在預(yù)算450萬內(nèi)，求推薦和分析，兼顧下保值和通勤。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

當(dāng)前來看，你們還是比較看重保值和通勤的，保值意味著要合適的價(jià)格買入相對優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，才能在這個(gè)動蕩的成都樓市有立足之地，通勤則基于你們省體育館、茶店子和川大在航空港的江安校區(qū)來說，基本上是市中心到偏西北西南門的買法。

我建議在上述板塊區(qū)域?yàn)橹鳎缓罂吹筋A(yù)算是400-450萬，相對還是比較不錯(cuò)的了，因此以改善新房為主。如果不對學(xué)區(qū)或者交通做強(qiáng)制的時(shí)間要求的話，這樣布局是對的，輔以周邊其他外圍區(qū)域或者二手房（偏成熟或者說學(xué)區(qū)的配套）的邏輯就沒問題了。

從主要的方向來說，我個(gè)人比較建議你們考慮下武侯區(qū)雙楠的金茂天鷺滿園，這是去年武侯唯一的土拍新房，也是2.5環(huán)地鐵口的黃金位置，未來不論是你還是你老公上班通勤都相對居中一些。

可以考慮他們的143平套四雙衛(wèi)戶型，總價(jià)大概是450萬級別，以實(shí)際的案場為準(zhǔn)，如果還沒去過的話，我們也可以車接車送帶你去看房去砍價(jià)去選房哈。143戶型的樣板間實(shí)拍可以看我之前發(fā)布的這條 https://weibo.com/1551561845/P1WML60Wo 項(xiàng)目資料如下：https://weibo.com/1551561845/OEojRwRFm 整體來說是一個(gè)西南方位上比較偏改善氣質(zhì)的新房，口碑比較好，金茂操盤的，我認(rèn)為對你們來說暫時(shí)比較合適。

然后從其他角度來看，如果不強(qiáng)調(diào)居中性的話，那么就是要方便一方，然后“犧牲”另一方。比如我們此前討論過的，很典型的就是茶店子的兩個(gè)改善盤，西派御府143戶型以及保利花照天珺的129、143戶型，可以說都是在你們預(yù)算范圍內(nèi)的改善買法，周邊的地鐵商業(yè)配套，內(nèi)部的產(chǎn)品改善性，外圍的城市界面，以及你老公的通勤，還有 這兩個(gè)樓盤的單價(jià)總價(jià)性價(jià)比，我認(rèn)為也是非常優(yōu)質(zhì)的西門偏北的買法，唯二的缺點(diǎn)，就是你上班通勤可能會稍遠(yuǎn)，然后學(xué)區(qū)概念也不是非常強(qiáng)，但也還可以的。

回來說如果偏向你這邊的通勤，我建議可以考慮下武侯新城的西派善境，它是武侯新城核心區(qū)，對口北二外學(xué)區(qū)（學(xué)區(qū)概念強(qiáng)）而且未來去川大江安上班是相對方便的，143戶型的起步門檻也低一些，大概總價(jià)是410萬起，法系風(fēng)格很有感覺的，從板塊概念，通勤角度以及性價(jià)比，也是很不錯(cuò)的買法。要說缺點(diǎn)的話，就是周邊界面還差一些，尤其是步行去地鐵站稍遠(yuǎn)，一路會有點(diǎn)破敗感覺。樓盤分析看這篇https://weibo.com/1551561845/Opvo508hs

思來想去，主流一點(diǎn)的買法，就基本上是這四個(gè)樓盤了。

其他外圍區(qū)域，通勤上就更遠(yuǎn)了，比如外金沙的越秀地塊（待出爐，距離地鐵要跨過三環(huán)），成華中環(huán)一帶（你老公相當(dāng)于跨城了）。

然后說二手房的話，我覺得既然你對學(xué)區(qū)一般的要求，那么就要主打一個(gè)去學(xué)區(qū)溢價(jià)，另外品質(zhì)改善，性價(jià)比高一些的。典型的話，可以看茶店子的首開龍湖紫宸、時(shí)代天境和人居花照云庭（如果你們看過新房了，二手房大概率是看不上的哈，因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)更差，按照套內(nèi)價(jià)格來算，也不一定比新房更劃算）。

然后還是看西南武侯這邊的話，建議考慮下紅牌樓這邊的幾個(gè)次新改善盤，比如藍(lán)光雍錦世家，可以買到144平的套四；富國上邦，可以買到145平的套四，次新房。三環(huán)外還有個(gè)陽光城檀府，北二外的學(xué)區(qū)房標(biāo)簽很強(qiáng)，可以買到144平的套四戶型，但是要注意感受三環(huán)噪音和步行跨過天橋才能到三環(huán)內(nèi)坐地鐵以及享受大悅城商場的問題。