房子代表著你的身份，過去是這樣，未來也不會(huì)發(fā)生改變。

九十年代，在單位上班的人，住在單位宿舍里，象征著他們都是國家的公務(wù)員身份；

兩千年初期，住在新建商品房里頭，大部分來自于外地進(jìn)城的小老板居多；

同一時(shí)期，住在安置房小區(qū)里的人大多數(shù)是兩類，一類是當(dāng)?shù)氐牟疬w戶，名下掛著十套八套房子，全年不上班，靠著收租就能過日子了。二類是工薪一族的打工族，因?yàn)榉孔佣?，且便宜?/p>

名字叫作單位宿舍的小區(qū)，往往都是學(xué)區(qū)房；

名字背后帶有小區(qū)、新苑、公寓、花園等，這兩個(gè)字的，一般都是零幾年的安置房或商品房；

隨著時(shí)間的推移，小區(qū)名字背后帶有府，灣，庭，島，品，墅等系列，你們住的小區(qū)，后綴名是什么，我大概能猜到，你小區(qū)的品質(zhì)如何。

拆遷安置房也有很明顯的特性，交付的時(shí)候很新，使用幾年后，公共器材就銹跡斑斑的樣子。之所以拆遷安置房的價(jià)格低，我想有幾點(diǎn)可以確定：小區(qū)的建筑質(zhì)量一般，物業(yè)管理難度大，出租戶多，人員參差不齊，以及戶型結(jié)構(gòu)不理想。

近期，看到福州福灣新城二手房成交，借此給大家做個(gè)成交房源的分析，以便于大家在買房的時(shí)候，有自己的判斷。

成交小區(qū)：福灣新城夏雨苑A區(qū)；

成交時(shí)間：2025年10月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)80.47平米，2房1廳，中樓層，朝南，精裝修，92.9萬，成交單價(jià)11545元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌99天時(shí)間，業(yè)主期間價(jià)格調(diào)整2次，成交前掛牌104萬，買家談11萬后達(dá)成交易?？催^該房源的客戶不多，只有5組帶看，成交效率比較高，時(shí)間周期也符合市場的狀態(tài)。只不過我覺得，買這套房子的客戶，有點(diǎn)勇猛，敢于入市。

2、福灣新城夏雨苑，在今年的5月份，已經(jīng)有成家單價(jià)在10040元/平米的情況，同樣也是精裝修，且5月份成交的房子，掛牌時(shí)間1451天。按照上半年的成交單價(jià)對(duì)比，作為小編個(gè)人，是不會(huì)以這個(gè)單價(jià)去買這套房子，至少再這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上，談給10萬也是要的。

3、福灣新城夏雨苑，位于福州倉山區(qū)，三環(huán)路邊上，是一個(gè)很大型的拆遷安置房集中地，夏雨苑作為最早的一期，雖然時(shí)間最早，但它的位置最好，不靠近三環(huán)和福灣路，距離地鐵口也不遠(yuǎn)，價(jià)格也相對(duì)不錯(cuò)。

小區(qū)共有6棟樓，其中在售房源14套，業(yè)主掛牌價(jià)格11886元/平米，成交均價(jià)保持在10000元/平米，比秋月苑，冬陽苑都會(huì)更貴那么一點(diǎn)點(diǎn)。

4、最后一點(diǎn)，作為2009年的拆遷安置房，我比較好奇它的戶型結(jié)構(gòu)問題，80平米戶型，竟然只有2房的格局，且衛(wèi)生間是暗的，其中一間小臥室采光也一般。這個(gè)問題發(fā)生在當(dāng)初很多安置房身上，尤其是在2006-2010年期間，點(diǎn)狀一梯多戶的房子上。

購房建議：

關(guān)于福灣新城的優(yōu)缺點(diǎn)，也非常的明顯。

福灣新城這類安置房，優(yōu)缺點(diǎn)就像硬幣兩面——入手前得掂量清楚你的需求（比如自住圖實(shí)惠，還是為孩子上學(xué)）：

價(jià)格超親民：單價(jià)僅商品房一半，80萬就能搞定三房，月供2000多壓力小。

物業(yè)管理粗糙：物業(yè)費(fèi)才1元/㎡左右，但服務(wù)跟不上——垃圾清理慢、綠化維護(hù)差，租客多導(dǎo)致樓道亂。

交通挺方便：地鐵5號(hào)線已通車，福灣站步行10分鐘；公交也多（如45路、176路），去金山或奧體很快。

噪音問題突出：臨三環(huán)快速路的樓棟（如春風(fēng)苑靠路側(cè)），白天車流聲大，低樓層更吵，影響休息。

生活配套齊全：永輝超市、菜市場、小吃店全在1公里內(nèi)，日常買菜做飯不用愁；還有倉山區(qū)婦幼保健所等基礎(chǔ)醫(yī)療。

戶型設(shè)計(jì)一般：部分樓棟一梯多戶，采光通風(fēng)差；衛(wèi)生間沒窗戶的房源不少，住久了悶5綠化基礎(chǔ)還行：像秋月苑綠化率27.6%，比老破小強(qiáng)點(diǎn)，飯后散步湊合夠用。

資源普通：劃片福灣小學(xué)或東方小學(xué)，不算優(yōu)質(zhì)校，有娃家庭可能得額外操心。

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