大家感覺(jué)到了嗎，廣州土拍市場(chǎng)，起風(fēng)了。

昨天，新塘鎮(zhèn)13號(hào)線(xiàn)沙村站北側(cè)地塊成功出讓?zhuān)稍龀浅峭兑缘變r(jià)拿下，折合樓面價(jià)約7130元/㎡。

因?yàn)樵谕鈬鷧^(qū)，又是底價(jià)成交，所以地塊關(guān)注度并不是很高。

實(shí)際上，這是不容小覷的積極信號(hào)！

01

為什么，在這時(shí)候回歸土拍

首先，這是新塘闊別土拍三年后，第一次“復(fù)出”！

對(duì)上一次，還是2022年，中國(guó)鐵建以12.8億元競(jìng)得新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)18101226A21188號(hào)地塊，目前已轉(zhuǎn)化為中國(guó)鐵建·翰林新語(yǔ)入市銷(xiāo)售。

而新塘對(duì)增城來(lái)說(shuō)，就是區(qū)內(nèi)配套、流量和資金的中心，相當(dāng)于珠江新城置于天河區(qū)。

這三年來(lái)一直沒(méi)再拍地，一方面是因?yàn)樾绿列卤P(pán)密集，競(jìng)爭(zhēng)本來(lái)就很激烈。

進(jìn)入行業(yè)調(diào)整周期以后，去化速度更是急劇下滑，賣(mài)房越來(lái)越難。繼續(xù)拍地，只會(huì)加劇板塊內(nèi)卷現(xiàn)象。

事實(shí)上，也是從2022年開(kāi)始，增城全區(qū)供地節(jié)奏已經(jīng)狂踩剎車(chē)，供地規(guī)模從40多宗，驟降至幾宗。

去年全年，才上架了2宗地塊。

另一方面，新塘作為增城最拿得出手的板塊，在拍地時(shí)難免會(huì)有更多考慮：

萬(wàn)一流拍，那對(duì)整個(gè)增城樓市都是一種打擊。

定價(jià)也是一個(gè)難題，高了無(wú)人問(wèn)津，低了又把壓力給到附近在售新盤(pán)。

現(xiàn)在回過(guò)頭看，那幾年，新塘完全退出土拍群聊，還真是一個(gè)更穩(wěn)妥的選擇。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如今讓新塘重出江湖，足以說(shuō)明幾件事：

一是新塘庫(kù)存，減壓成功。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月末，新塘板塊一手住宅可售貨量為7629套、79.95萬(wàn)㎡，去化周期為21.9個(gè)月，與全市平均去化水平接近。

而在增城內(nèi)部，更是去化最優(yōu)的板塊之一。

二是新塘市場(chǎng)，銷(xiāo)售有所轉(zhuǎn)好。

今年1-10月，新塘商品住宅成交3207套，同比增長(zhǎng)4%，并且長(zhǎng)期位居廣州83個(gè)板塊成交套數(shù)TOP1。

庫(kù)存少了，存量新房賣(mài)得也還行。

新塘，也就順勢(shì)回歸了。

而在昨天，增城還上架了永寧大道北側(cè)地塊和荔湖街新城大道東側(cè)地塊，容積率均1.1，限高為60米！

大概率打造為低密小高層洋房，或疊墅。

增城土拍，也是很久沒(méi)這么熱鬧了。

02

使用率130%？橫瀝放大招

外圍區(qū)中，不僅增城有動(dòng)作，南沙也發(fā)力了。

圖源：廣州南沙發(fā)布

上周五，一年多沒(méi)拍地的橫瀝，一次性上架了三宗地塊，而且地塊看點(diǎn)很多。

三宗地塊是靠在一起的，東側(cè)一塊距離地鐵18號(hào)線(xiàn)橫瀝站約三四百米，坐快車(chē)4站到珠江新城。

圖源：好地大數(shù)據(jù)

要知道，目前橫瀝島上大部分在售項(xiàng)目，都不靠近地鐵站，出行只能開(kāi)電雞或者開(kāi)車(chē)。

光這一點(diǎn)，就羨煞旁人！

三宗地塊都是商住地，共配建超4.8萬(wàn)方商業(yè)設(shè)施，此外還有圖書(shū)館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、頤養(yǎng)中心、菜市場(chǎng)等配套，彌補(bǔ)了板塊不少公共設(shè)施的空白。

換句話(huà)說(shuō)，這三位大概率是橫瀝島上，配套最完善、生活最方便的項(xiàng)目了。

更神奇的是，三宗地塊擁有25%的陽(yáng)臺(tái)率，并且準(zhǔn)許做大陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，是今年全市所有出讓宅地中，唯一一塊有這種破格待遇的。

按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，屆時(shí)產(chǎn)品的使用率至少在125%以上，很有可能突破130%！

可以肯定，這三宗地塊的亮相入市，一定會(huì)為屆時(shí)的橫瀝市場(chǎng)帶來(lái)一波流量。

至于價(jià)格，放心，不會(huì)卷死目前在售項(xiàng)目。

扣除需要配建的商業(yè)和公建，三宗地塊樓面價(jià)最低約1.3萬(wàn)/㎡，最貴要2.7萬(wàn)/㎡左右。

旁邊的四代宅招商林嶼境，也是橫瀝最近一次出讓?zhuān)?dāng)時(shí)樓面價(jià)為13057元/㎡。

可見(jiàn)在地價(jià)上，三宗地塊沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化入市后的售價(jià)，也大概率會(huì)高于招商林嶼境現(xiàn)在在賣(mài)2.5-2.8萬(wàn)/㎡的水平。

那么，各位覺(jué)得這三兄弟最終會(huì)由哪位開(kāi)發(fā)商拿下，又會(huì)不會(huì)出溢價(jià)呢？

注：1*部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。