2025年前三季度，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)365,877億元，同比增長(zhǎng)4.5%，增速較上半年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品零售增長(zhǎng)4.6%，餐飲收入增長(zhǎng)3.3%，9月的增速再次回落至當(dāng)年低位，且限額以上單位餐飲收入同比下跌1.6%，大型餐飲總體經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，與購(gòu)物中心高區(qū)大型餐飲退租數(shù)據(jù)保持一致。

分業(yè)態(tài)看，盡管“國(guó)補(bǔ)”政策在地方的執(zhí)行收緊，但家用電器和音像器材消費(fèi)繼續(xù)以11.9%的增速領(lǐng)漲；糧油食品消費(fèi)同比增長(zhǎng)9.9%；體育娛樂(lè)用品以9.7%的增速，位居第三。部分業(yè)態(tài)錄得負(fù)增長(zhǎng)：金銀珠寶消費(fèi)以3.1%的同比跌幅，成為前三季度跌幅最大的業(yè)態(tài)，其中9月同比跌幅達(dá)到7.8%；文化辦公用品跌幅達(dá)2.9%，建筑及裝潢材料跌2.6%。在購(gòu)物中心的典型業(yè)態(tài)中，服飾鞋帽針紡織品類(lèi)在前三季度同比增長(zhǎng)0.2%，幾乎持平；而9月則同比收跌，下降0.4%?；瘖y品類(lèi)消費(fèi)的表現(xiàn)持續(xù)低迷，前三季度同比下降1.0%，9月下降4.5%。上述兩類(lèi)消費(fèi)是購(gòu)物中心首層、中低區(qū)的關(guān)鍵業(yè)態(tài)，其低迷的消費(fèi)數(shù)據(jù)導(dǎo)致購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)及招商承壓，進(jìn)而傳導(dǎo)至地產(chǎn)端，導(dǎo)致三季度零售地產(chǎn)資產(chǎn)表現(xiàn)呈負(fù)面走勢(shì)。

前三季度，全國(guó)網(wǎng)上零售額增速繼續(xù)提升至9.8%，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社零總額的比重較上半年進(jìn)一步回升，增至25.0%。在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，食品、服飾類(lèi)、日用品消費(fèi)分別增長(zhǎng)15.1%、2.8%、5.7%；直播電商推動(dòng)線上平價(jià)食品消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。

第三季度，新一線城市成為零售地產(chǎn)供應(yīng)焦點(diǎn)，重慶以43.7萬(wàn)的新增供應(yīng)領(lǐng)銜。總體而言，中國(guó)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)已明顯放緩，而龍湖、華潤(rùn)等頭部企業(yè)以輕重資產(chǎn)兩種模式主導(dǎo)供應(yīng)。季內(nèi)，深圳灣萬(wàn)象城二期和寶安大悅城開(kāi)業(yè)，引發(fā)一線城市市場(chǎng)關(guān)注；在新一線城市中，重慶的光環(huán)花園城、龍興天街、江岸天街，南京的金陵天地、金陵中環(huán)，杭州的亞奧萬(wàn)象天地，武漢的濱江天街，西安的DT51為代表性的新開(kāi)項(xiàng)目。在下沉市場(chǎng)中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在四川省宜賓市，以輕資產(chǎn)模式打造宜賓天地，于季內(nèi)開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)反響熱烈。

短期來(lái)看，中國(guó)零售地產(chǎn)的平均空置率仍處高位，有望在新增供應(yīng)放緩、存量資產(chǎn)調(diào)改中逐步回落；但受制于服飾、化妝品等高租金業(yè)態(tài)表現(xiàn)欠佳，銷(xiāo)售額下滑、品牌調(diào)整加速，增量需求難以從高租金業(yè)態(tài)中挖掘，因此即便市場(chǎng)空置率未出現(xiàn)大幅上漲，但大部分業(yè)主方的實(shí)際租金收益仍在下滑。開(kāi)年至今，尤其是時(shí)尚業(yè)態(tài)占比較高的購(gòu)物中心，租金跌幅普遍較大。受?chē)?guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)下滑影響，高端購(gòu)物中心前三季度的總體表現(xiàn)也低于預(yù)期，盡管空置率未出現(xiàn)大幅波動(dòng)，但總體銷(xiāo)售額的壓力或?qū)⒃谖磥?lái)四個(gè)季度逐步顯現(xiàn)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商業(yè)租金呈加速下滑趨勢(shì)。三季度，北上廣深四大一線城市的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)平均租金的環(huán)比跌幅高達(dá)2.4%，成都、重慶、武漢、南京、杭州等新一線城市的跌幅普遍在1.0-2.0%的區(qū)間。

三季度，市場(chǎng)需求仍延續(xù)上半年基調(diào)，零售商業(yè)需求端的分化卻更加明顯。從整體走勢(shì)看，服務(wù)消費(fèi)的活力明顯強(qiáng)于商品零售，而在商品零售中低單價(jià)、高頻消費(fèi)更加穩(wěn)健。

首先，高端消費(fèi)仍在降溫，高端購(gòu)物中心在承壓中主動(dòng)調(diào)整。上半年公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)高端購(gòu)物中心的表現(xiàn)不及預(yù)期。季內(nèi)，主要城市部分高端購(gòu)物中心首層出現(xiàn)不少空置的案例。在高端品牌矩陣中，腰部品牌面臨的運(yùn)營(yíng)壓力更大，門(mén)店資源整合的策略更顯激進(jìn)。預(yù)計(jì)該趨勢(shì)還將延續(xù)，部分購(gòu)物中心超配的城市或面臨日趨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)，高端商業(yè)的品牌調(diào)整也將導(dǎo)致核心商圈租金壓力激增。

其次，與高端消費(fèi)相比，體育、戶(hù)外品牌則呈現(xiàn)更加積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。定位中端、主打功能的體育戶(hù)外品牌仍持續(xù)受目標(biāo)消費(fèi)群體歡迎，積極在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)下沉擴(kuò)張；季度內(nèi)個(gè)別品牌引發(fā)的社會(huì)事件，或?qū)ζ滗N(xiāo)售產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響購(gòu)物中心對(duì)相關(guān)品牌的運(yùn)營(yíng)預(yù)期。零售地產(chǎn)端須緊密跟蹤，評(píng)估不可控事件對(duì)品牌及業(yè)態(tài)的短期影響。從中長(zhǎng)期來(lái)看，體育戶(hù)外運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)仍是零售大類(lèi)的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張業(yè)態(tài)。

再者，盡管餐飲總體呈收縮態(tài)勢(shì)，但小面積餐飲如咖啡、茶飲、烘焙仍持續(xù)擴(kuò)張。蜜雪冰城在重慶長(zhǎng)嘉匯購(gòu)物公園開(kāi)設(shè)上千平的城市旗艦店，單店銷(xiāo)售創(chuàng)新高，成為小型餐飲提升品牌形象、豐富消費(fèi)體驗(yàn)的成功嘗試。但大面積的精致餐飲、正餐仍面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，退租案例頻發(fā)。值得關(guān)注的是，“預(yù)制菜”風(fēng)波對(duì)大型連鎖餐飲的影響尚待評(píng)估，客單價(jià)處于中端市場(chǎng)的連鎖品牌或受事件牽連，其運(yùn)營(yíng)及不動(dòng)產(chǎn)策略短期或趨于審慎。對(duì)零售地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而言，大型餐飲的退租帶給高區(qū)招商帶來(lái)較大的壓力，尤其是退租造成的空置面積往往處于動(dòng)線深處，切小鋪出租可行性低。因此，正餐退租后的面積回填，已是招商運(yùn)營(yíng)的巨大挑戰(zhàn)。

最后，超市主力店持續(xù)調(diào)整，承租面積縮減、SKU持續(xù)優(yōu)化，向新零售、重體驗(yàn)、優(yōu)選品、精細(xì)化轉(zhuǎn)型。對(duì)地產(chǎn)端而言，超市主力店對(duì)商場(chǎng)的需求貢獻(xiàn)率已然下滑；且超市的新零售特征也讓其作為購(gòu)物中心主力店的引流價(jià)值有所折損，線下客流遠(yuǎn)不及早期。從三季度情況看，全國(guó)范圍仍錄得不少精品超市、新零售超市新開(kāi)的案例。

10月底發(fā)布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》中明確以“大力提振消費(fèi)”為重點(diǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，以“內(nèi)需主導(dǎo)、消費(fèi)拉動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)”為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，政策正從七大維度系統(tǒng)性地提振消費(fèi)：

· 供給上，協(xié)同擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)商品與服務(wù)消費(fèi)；

· 場(chǎng)景上，致力于創(chuàng)新和打造高顯示度的消費(fèi)空間；

· 客群上，著力拓寬境外消費(fèi)與下沉市場(chǎng)等增量消費(fèi)需求來(lái)源；

· 品牌上，推動(dòng)中國(guó)品牌走向世界，提升全球影響力；

· 城市上，通過(guò)培育國(guó)際消費(fèi)中心城市，形成以點(diǎn)帶面的帶動(dòng)效應(yīng)；

· 時(shí)段上，借力節(jié)假日與夜經(jīng)濟(jì)，并落實(shí)帶薪休假以釋放消費(fèi)潛力；

最后，以科技賦能全過(guò)程，驅(qū)動(dòng)消費(fèi)創(chuàng)新與升級(jí)。這一多管齊下的框架，旨在全面激活內(nèi)需，構(gòu)建更具韌性的內(nèi)生增長(zhǎng)循環(huán)。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作