近期，國內(nèi)銀行業(yè)掀起一輪不動產(chǎn)處置浪潮。阿里資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，11月1日至11日期間標注“銀行直供”的房產(chǎn)數(shù)量較去年同期增長24.7%，較上月猛增77.8%。包括建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行等多家銀行，以及眾多區(qū)域性農(nóng)商行紛紛通過電商平臺直接掛牌銷售抵押房產(chǎn)。

值得注意的是，此次拍賣資產(chǎn)類型涵蓋住宅、商鋪、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，起拍價從最低2.4萬元到最高4000余萬元形成明顯梯度。其中華夏銀行沈陽分行掛牌的住宅起始價僅22萬元，廣東云浮農(nóng)商行更出現(xiàn)8.02萬元起拍的住宅房源，顯現(xiàn)出較強的價格吸引力。

某股份制銀行法保部負責人透露，四季度集中處置資產(chǎn)旨在“年底封賬前盡可能多收回款項”。而業(yè)內(nèi)專家指出，這種從傳統(tǒng)To B模式向To B與To C并重的轉(zhuǎn)變，反映了銀行對資產(chǎn)處置效率的迫切需求。

銀行主動求變

我們確鑿在目睹一個歷史性的轉(zhuǎn)變，中國的銀行，那些我們印象中只管存錢貸款的金融巨擘，正在集體“下場”賣房。

傳統(tǒng)認知里，銀行的核心任務是資金融通，是那個連接儲戶與借款人的“超級中介”。但今天，我們必須刷新這個認知了。

當大量的貸款人違約，抵押的房產(chǎn)通過司法程序被銀行收回，這些原本記在賬面上的“抵押物”，就變成了銀行實際持有的“不動產(chǎn)”。不知不覺間，中國的銀行體系已經(jīng)成為了全國最大的“非專業(yè)房地產(chǎn)持有機構(gòu)”。

一個本應輕裝上陣、高效運轉(zhuǎn)的資金管道，如今卻被動地背負了成千上萬套分布在全國各地的住宅、商鋪和寫字樓，這副重擔，全部壓在銀行的資產(chǎn)負債表之上，迫使它們做出改變。

這些被動攬入懷中的房產(chǎn)，對銀行而言，是一種“甜蜜的負擔”，甚至可以說是一種“凍結(jié)的流動性”。

銀行的核心業(yè)務是資金的流動和融通，它需要的是可以隨時放貸、產(chǎn)生利息的現(xiàn)金，而不是一堆需要打理、難以變現(xiàn)的鋼筋水泥。

尤其是當下面臨凈息差持續(xù)收窄的盈利壓力，持有這些無法生息的不動產(chǎn)，更是雪上加霜。

因此，我們看到銀行選擇在“雙十一”這樣的時間點，大規(guī)模、主動地在阿里等公開平臺上拍賣房產(chǎn)。這一行為的戰(zhàn)略意圖是：必須將這份“凍結(jié)的流動性”解凍，將沉重的“賬面資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為實實在在的、可以重新投放出去的“彈藥”。

甚至，哪怕不賺錢，為了求生，為了在嚴峻的市場環(huán)境下保持自身的流動性和穩(wěn)健性，也要這樣去做。

這里有個特別大的變化。

在過去，銀行習慣于將成批的不良資產(chǎn)“打包”打折，轉(zhuǎn)讓給專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，由后者去慢慢處理。在這個過程中，銀行放棄了資產(chǎn)的最終定價權(quán)和處置收益，只為快速剝離包袱。

現(xiàn)在呢？銀行選擇直面消費者，在平臺上公開掛牌銷售。

也就是說，銀行正在親手收回資產(chǎn)的“最終定價權(quán)”。

廣東云浮農(nóng)商行掛出8萬元一套的住宅，華夏銀行標價22萬元出售沈陽的房產(chǎn)，這些看似“白菜價”的起拍價，其實是很務實的，事實上也是最正常的市場價，而不是被炒起來的價格。

我們甚至可以稱之為“破凈”定價——其目的不是為了彌補最初的貸款損失，而是為了用足夠誘人的價格，在最短的時間內(nèi)鎖定買家、完成交易。哪怕是主動承擔一部分賬面損失，來換取風險的快速出清和現(xiàn)金流的迅速回籠。

這步棋，下得果斷，也下得無奈。

區(qū)域性銀行成主力

不過，在平臺上，我們看到的賣家名單，會發(fā)現(xiàn)沖鋒在前的，大多是像貴州鎮(zhèn)遠農(nóng)商行、通化農(nóng)商行、甘肅正寧縣農(nóng)信聯(lián)社這樣的區(qū)域性中小銀行，甚至是遍布城鄉(xiāng)的農(nóng)商行、農(nóng)信社。

為什么是它們？

問題的核心，根植于一個可怕的“惡性循環(huán)”。

多年來，地方性銀行的信貸業(yè)務與當?shù)亟?jīng)濟，尤其是與房地產(chǎn)和土地價值深度捆綁。大量的貸款，都是以企業(yè)或個人的房產(chǎn)、土地作為核心抵押物。

當房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，尤其是三四線城市和縣域地區(qū)房價承壓時，這些作為“壓艙石”的抵押物，其市場價值正在悄然縮水。

這對銀行意味著它們手中最根本的信用保障正在變薄、變脆。

一旦抵押品價值被確認下跌，銀行就必須遵循嚴格的會計準則，從本已緊張的利潤中計提更多的“撥備”，也就是風險準備金。這筆錢一旦被劃撥出去，就如同被凍結(jié)了一般，不能再用于發(fā)放新的貸款。

結(jié)果就是，銀行一邊看著賴以生息的資產(chǎn)質(zhì)量下滑，一邊卻被鎖死了繼續(xù)輸血實體經(jīng)濟、創(chuàng)造新利潤的能力。信貸投放能力被壓縮，銀行的生機也隨之被扼住。

這正是我們看到云浮、鎮(zhèn)遠等地中小銀行密集處置資產(chǎn)的底層邏輯——它們比誰都迫切地需要打破這個死亡螺旋，必須趕在抵押品價值進一步衰減前，將其變現(xiàn)，進行一次徹底的價值重估和風險出清。

它們是在與時間賽跑。

另一方面，監(jiān)管層面的變化也十分迫切。

相信類似“年底封賬前回款”的話不是唯一，還有更多我們并不知道的“內(nèi)部談話”，或者正在成為重壓之一。

自2023年7月1日起正式實施的《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風險分類辦法》，收緊了不良資產(chǎn)的認定標準，對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量提出了更嚴格、更審慎的要求。

年報窗口，就像一次嚴格的年度大考，所有銀行都必須向市場和監(jiān)管機構(gòu)亮出自己的資產(chǎn)負債表。

在這個節(jié)骨眼上，那些滯留在表上的不良和關(guān)注類資產(chǎn)，特別是這些難以流動的非核心不動產(chǎn)，就成了拉低考分的“負資產(chǎn)”。

為了在年報中交出一份更健康、更合規(guī)的成績單，證明自身的風險抵御能力，中小銀行不得不抓住四季度的尾巴，加速甩賣。

既是為了財務上的“美化”，也是一次應對監(jiān)管升級的強制性合規(guī)動作。

不加速處置，就可能面臨監(jiān)管評級下調(diào)、業(yè)務擴張受限等更嚴峻的后果。

所以，中小銀行的這場“賣房運動”，是內(nèi)憂與外患雙重擠壓下的必然選擇。

內(nèi)部，是抵押品貶值引發(fā)的資本消耗與信貸萎縮的惡性循環(huán)；外部，是監(jiān)管新規(guī)帶來的時間紅線與合規(guī)壓力。

它們集體涌向拍賣平臺，主動出擊，絕地求生。

房地產(chǎn)流動分層加劇

當前銀行直接掛牌售房，看似是普通的資產(chǎn)處置，其真正威力在于，它正在我們熟悉的傳統(tǒng)二手房市場之外，硬生生開辟出第二條價格發(fā)現(xiàn)通道，并以前所未有的力量，加劇整個市場的“流動性分層”。

這一過程的核心，是阿里、京東這些線上拍賣平臺所扮演的革命性角色。

它們將銀行手中分散在天南地北、各式各樣的房產(chǎn)——從8萬元的住宅到4000萬元的廠房——整合起來，變成了一個個標準化的線上交易標的。

只是銷售渠道的轉(zhuǎn)變嗎？還是在金融層面有更深的影響和變化？我認為是后者。

當海量、非標的銀行資產(chǎn)被這樣集中、分類、標價展示時，這個平臺實質(zhì)上已經(jīng)構(gòu)成了一個覆蓋全國、資產(chǎn)類型多元的“類REITs”基礎(chǔ)資產(chǎn)池的雛形。它用一種近乎殘酷的公開競價方式，為這些原本難以定價的資產(chǎn)找到了基于市場真實需求的、清晰的價格刻度。

這種“碎片化處置”模式，正是未來可能催生更大規(guī)模金融創(chuàng)新的試驗場，它預示著不良資產(chǎn)處置正從一門“藝術(shù)”轉(zhuǎn)向一門可量化、可流通的“科學”。

而這一切，最終都會像一股強大的寒流，沖入傳統(tǒng)二手房市場。

沈陽、云浮等地的例子，便是如此。

它們是由中國最嚴謹、最規(guī)避風險的金融機構(gòu)——銀行——親手掛出的。這個行為本身，就是對其所在區(qū)域房價體系進行的一次公開的、具有公信力的“壓力測試”。當持有成本最低、信息最權(quán)威的“國家隊”賣家開始以顯著低于市場心理價位的水平掛牌，它就為整個區(qū)域的房產(chǎn)價值設定了一個無法被忽視的“價格錨”。

這個錨點，會像磁鐵一樣，強力牽引周邊個人房東的報價預期，迫使他們直面現(xiàn)實。其結(jié)果是，一種梯次向下的價值重估傳導鏈將被啟動，加速那些缺乏基本面支撐的地區(qū)的房價，向其真實居住價值和現(xiàn)金流價值回歸。

有人說，這是加速市場崩潰的誘因，但我卻覺得恰好相反，是市場在糾偏，在擠出泡沫，過程卻必然伴隨著陣痛。

基于此，我們可以預見幾個變化趨勢：

銀行資產(chǎn)處置將呈現(xiàn)“投行化”趨勢——未來可能出現(xiàn)銀行系不動產(chǎn)管理子公司，專業(yè)負責存量房產(chǎn)的運營、改造和證券化，形成新的利潤中心。

縣域經(jīng)濟風險顯性化——農(nóng)商行密集處置資產(chǎn)的地區(qū)，需警惕其對當?shù)匦庞皿w系的沖擊，這可能引發(fā)對區(qū)域性金融穩(wěn)定的政策干預。

個人投資者機會窗口——銀行直售房產(chǎn)的折價空間，正在創(chuàng)造特殊的套利機會，但需警惕資產(chǎn)背后的隱性債務和法律糾紛等“陷阱資產(chǎn)”。

所以，這場銀行售房潮，本質(zhì)是中國金融體系對房地產(chǎn)依賴度的強制性降低。它既暴露了存量風險化解的緊迫性，也展現(xiàn)了金融機構(gòu)主動管理風險的進化能力。對于市場參與者而言，更需要關(guān)注的是銀行資產(chǎn)組合中還有多少“沉睡的不動產(chǎn)”即將蘇醒，以及這種大規(guī)模資產(chǎn)轉(zhuǎn)移對整體物價體系的深遠影響。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 視覺中國/騰訊新聞圖庫

編輯/出品 | 東針商略（未經(jīng)允許，禁止轉(zhuǎn)載）