今年以來房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)格外冷清，但并未出臺(tái)新的調(diào)控政策。

這與過去兩三年的情況有所不同，比如 2024 年樓市大幅降溫時(shí)，國家層面就推出了 517 新政和九月下旬的新政。

今年市場(chǎng)景氣度比去年還要低，政策面卻毫無動(dòng)作，于是很多人疑惑，國家是不是真的不管房地產(chǎn)了。

之前我從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析過房地產(chǎn)，今年上半年至前三季度，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)超預(yù)期，前三季度 GDP 同比增長(zhǎng) 5.2%。

按照目前宏觀經(jīng)濟(jì)的政策松緊度，今年完成 “保五” 的目標(biāo)不成問題。

有人認(rèn)為，既然 GDP 保五沒問題，不救房地產(chǎn)似乎也說得通，但這種理解其實(shí)比較狹隘。

從房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、居民、企業(yè)等各個(gè)層面的聯(lián)系來看，我總結(jié)出房地產(chǎn)的 “四根柱子”，分別是：

對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)、對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)、作為融資抵押物的重要性、作為居民財(cái)富儲(chǔ)存的主要資產(chǎn)池。

要全面理解房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的關(guān)系，就需要深入剖析這四個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)度

2003 年，國家相關(guān)文件首次提出房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這一重大功能定位，凸顯了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、GDP 增長(zhǎng)的重要性。

GDP 是增加值的概念，也就是每年的增量經(jīng)濟(jì)規(guī)模，房地產(chǎn)的增量部分（即房地產(chǎn)業(yè)增加值）主要包含三個(gè)部分：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資（主要部分），二是商品房成交，三是房租（占比相對(duì)較小）。

今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下跌了十幾個(gè)百分點(diǎn)，而 20 年前，這一增速通常在十幾個(gè)百分點(diǎn)甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的貢獻(xiàn)已經(jīng)很低，今年前三季度經(jīng)濟(jì)增速 5.2%，房地產(chǎn)行業(yè)完全是負(fù)貢獻(xiàn)、拖后腿的狀態(tài)。

在房地產(chǎn)大幅拖后腿的情況下，經(jīng)濟(jì)仍能實(shí)現(xiàn) 5.2% 的增速，說明房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的貢獻(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)不重要了。

過去我們說房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)支柱，如今它已喪失了支柱功能。

國家現(xiàn)在更重視新質(zhì)生產(chǎn)力、高新科技制造業(yè)，曾經(jīng)能為經(jīng)濟(jì)出力的 “大兒子”，現(xiàn)在儼然變成了 “小兒子” 甚至 “干兒子”。

二、房地產(chǎn)對(duì)地方政府的財(cái)政貢獻(xiàn)

進(jìn)入本世紀(jì)后，我國商品房市場(chǎng)開始大幅增長(zhǎng)，全國各地多數(shù)地區(qū)的地方政府主要收入來自土地財(cái)政，包括賣地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。

2021 年下半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫后，土地市場(chǎng)的降溫幅度比新房市場(chǎng)還要大。

這對(duì)全國大部分地方政府，尤其是三四五線城市來說，賣地收入的萎縮程度難以想象。

甚至有很多地方政府一年連一塊地都賣不出去，有些看似賣出的土地，其實(shí)是地方平臺(tái)公司、國有企業(yè) “左手倒右手” 式的拿地。

正因?yàn)檫@種情況，過去幾年地方政府的債務(wù)壓力大幅增長(zhǎng)。

2024 年十月份，國家不得已對(duì)地方化債作出重大部署，額外新增十萬億資金支持地方化債。

但即便如此，目前很多地方政府財(cái)政依然非常緊張，部分公務(wù)員、事業(yè)編制人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放都無法及時(shí)到位。

三、房地產(chǎn)作為融資抵押物的功能

不管是個(gè)人、企業(yè)還是其他機(jī)構(gòu)，向銀行貸款融資時(shí)，銀行都要求提供抵押物。

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是天然的優(yōu)質(zhì)抵押物，在我國金融體系中，大部分貸款抵押物都是房地產(chǎn)。

但目前面臨一個(gè)嚴(yán)重問題：全國住宅價(jià)格整體已下跌約 40%，商業(yè)、辦公類物業(yè)的價(jià)格跌幅更大。

這導(dǎo)致金融體系（尤其是銀行體系）中的抵押物大幅縮水，部分抵押物當(dāng)前價(jià)值甚至已小于貸款余額。

這種情況下，銀行的很多貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)要求貸款人增加抵押物；若沒有其他抵押物，就會(huì)要求盡快還款。

如果未來一到三年全國房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，銀行體系中的抵押物將進(jìn)一步縮水，潛在風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)持續(xù)增加。

這一點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)（尤其是銀行）和金融管理部門肯定高度關(guān)注，因?yàn)樗侵匾娘L(fēng)險(xiǎn)源。

四、房地產(chǎn)作為居民財(cái)富蓄水池的功能

眾所周知，我國的房屋數(shù)量位居世界前列，房屋自有率（即花錢購買的房產(chǎn)占比）超過 80%，在全球處于較高水平，全國大部分家庭都有自己的房產(chǎn)。

同時(shí)，房產(chǎn)也是多數(shù)家庭的主要財(cái)產(chǎn)標(biāo)的物，屬于存量財(cái)富、存量資產(chǎn)。

全國房?jī)r(jià)總體下跌 40%，意味著全國業(yè)主的資產(chǎn)縮水了 40%，這一存量層面的影響極為巨大，甚至超過家庭工資收入的下滑 —— 畢竟涉及金額龐大。

高峰時(shí)期全國房?jī)r(jià)約每平米 1 萬元，假設(shè)家庭平均擁有一套 100 平米的房子，房?jī)r(jià)下跌前房產(chǎn)資產(chǎn)為 100 萬元，下跌 40% 后，房產(chǎn)價(jià)值就變成了 60 萬元、50 萬元甚至 40 萬元。

短短幾年內(nèi)，幾十萬的家庭財(cái)產(chǎn)憑空消失、蒸發(fā)，對(duì)每個(gè)家庭來說都是天大的事。

綜上，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)的四大關(guān)聯(lián)中，兩條 “腿” 已經(jīng)斷了： 對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)和土地財(cái)政的貢獻(xiàn)。

兩條 “腿” 已經(jīng)瘸了：作為融資抵押物和居民財(cái)富蓄水池的功能。

很多網(wǎng)友覺得房?jī)r(jià)大跌是好事，為之開心，卻沒意識(shí)到房?jī)r(jià)大跌對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成的巨大傷害。

希望每個(gè)人都能認(rèn)清這個(gè)客觀事實(shí)，別再盲目看空唱空了。維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，人人有責(zé)！