很奇怪是吧。

市場都這么差了，總價上千萬的豪宅賣的非常不錯，距離不遠(yuǎn)的網(wǎng)紅二手房卻在一路下跌。

為什么會出現(xiàn)如此巨大的差異？

明天下午有個直播，大家預(yù)約一下！

1

廣州有一個豪宅賣得非常好，非常好的那種，首次開盤賣了106個億。

保利玥璽灣。

有些朋友知道，有些朋友剛知道。

你也不用知道，只要知道保利玥璽灣的幾個標(biāo)簽：

1、單價很貴，17萬一平。這還不是最貴的，前排最貴看珠江的能達(dá)到20-30萬一平。

2、位置極好。不是一般的好，就在廣州最核心，珠江新城、小蠻腰、金融城、琶洲總部基地，就在旁邊。你可以理解為，北京的國貿(mào)旁、上海的陸家嘴旁、深圳的超總旁，位置很好就對了。

3、總價太高。既然是豪宅，肯定不會是100平，都是200+大戶型，套均總價3000萬以上，聽說最貴一套1個億。

4、首開就賣了106億。

總之一句話，牛逼，牛逼，真牛逼。

但是今天的主角肯定不是保利玥璽灣，因為保利玥璽灣的超級火爆，跟普通市場的行情沒有一毛錢關(guān)系，就像馬云再有錢也跟你沒關(guān)系一樣。

5公里外的蘭亭盛薈，已經(jīng)哭暈在廁所中。

2

蘭亭盛薈才是這篇文章的主角。

一個從3萬漲到8萬，又從8萬跌至4萬的網(wǎng)紅樣本。

非常具有代表性。

1、位置好。

同樣，這個小區(qū)的位置也非常好。

雖然不像保利玥璽灣那樣的頂豪位置，但是同樣不錯，距離珠江新城、琶洲CBD、金融城直線距離不到5公里，30分鐘車程。

不要笑，這個距離在一線城市非常短了，緊鄰核心，一點(diǎn)都不夸張。

2、產(chǎn)品不錯。

其實蘭亭盛薈的地塊非常奇葩，被高速直接攔腰分開。這樣一來，緊鄰高速的負(fù)面影響就不可避免，但是好在拿地開發(fā)的是兩家國企，直接在高速上面搞了一個蓋子，用景觀綠化和休閑設(shè)施蓋住了，一是更加美觀，二是完美串聯(lián)了這2個地塊，三是減少噪音。

但是除此以外，蘭亭盛薈缺點(diǎn)也不少：

1、純剛需。70-90平是主力，100平以上也有，但不多。

2、戶型一般，可以說很差。

3、學(xué)區(qū)很差。兩個劃片的學(xué)區(qū)都是很普通的學(xué)校，搞得很多業(yè)主不得不賣房尋找更好的學(xué)區(qū)房。

蘭亭盛薈怎么樣？

一個優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯的小區(qū)，一個房價漲幅非常典型的小區(qū)。

我梳理一下蘭亭盛薈房價漲跌的時間軸。

16年3萬出頭，17年4萬出頭，19年5萬。

市場最熱的時候，房價一路上漲，最高漲到了8萬一平。注意一點(diǎn)，不要相信什么最高9萬10萬，都是個例，個別的成交價沒有任何參考意義，真實的成交均價是8萬。

21年上半年后一路下跌，現(xiàn)在4萬左右，小戶型、低樓層、臨高速3萬多，6號樓120平大戶型、好樓層小5萬。

從均價8萬到均價4萬，差不多腰斬了。

位置更好的蘭亭盛薈，二手房跌成這個樣子，搞得很多新盤的價格一路下跌。再往東的越秀TOD星航、招商臻瓏府、未來方洲、富頤華庭哪還敢沖刺6萬、7萬啊，連5萬大關(guān)都是問題，在售新房單價4萬出頭，個別房源甚至價格更低。

3

為什么？

直線5公里的兩個典型小區(qū)，單價17萬、總價上千萬的保利玥璽灣，不僅賣的嘎嘎好，甚至連全國自媒體都在紛紛熱議，反觀蘭亭盛薈，只能打斷牙往肚子里吞，價格一路下跌。

這就非常奇妙了，已經(jīng)不再是新房和二手房的價格差異了。

1、市場分化。

少部分的新房賣的非常不錯，但是大部分的新房賣的不好，甚至根本賣不動的。

比如北京的紫京宸園、中建運(yùn)河玖院賣的不錯，天津的建投奧體宸院還搶房了，上海動輒上千萬的豪宅嘎嘎?lián)?，杭?-9萬甚至更貴的小區(qū)賣的也不錯，湖墅區(qū)府的地王甚至要沖14萬。

當(dāng)然了，這肯定是少部分，大部分的住宅賣的很一般，畢竟市場基本面一般，大家的情緒也比較悲觀。有一個城市的豪宅，拿的位置非常核心，樓面價也不低，但是開盤了幾次去化就很一般。

2、新二分化。

個別新房不錯，但是二手房市場就是不行，量價齊跌。

甚至新房還在漲，但是二手還在跌，杭州就是非常典型的案例。

3、階層分化。

富者恒富，貧者更貧。

甚至更深層次的意義在于，階層之間的差異已經(jīng)成為了不可逾越的鴻溝。這個話題不能展開，展開的話沒法聊，點(diǎn)到為止吧。

4

以上，向大家展示的是樓市的復(fù)雜性。

根本不是簡單的漲或者跌就能概括的。

樓市的復(fù)雜性在于，因人而異，因城而異，因房而異。是不是所有房子都要賣？是不是所有房子都要降價賣？是不是所有新房都不能買？以及降多少？還是隨便降？

上周，有一個粉絲付費(fèi)咨詢，他在上海徐匯濱江、杭州奧體都有豪宅，之前也在成都天府新區(qū)、杭州市北買得早，紹興1套大戶型1套小房子，廣州一套純投資的房子但跌了。問我如何處置？

理論上，房地產(chǎn)都這個鬼樣子了，是不是全都賣掉？

肯定不是啊。

徐匯濱江總價再高，那是住的，漲跌都不能賣。杭州壹號院跌了、紹興大戶型也跌了，但也不能賣。成都天府新區(qū)、杭州市北買得早，雖然也跌了，但賣掉或者留下都行，我偏向賣掉，也好賣。廣州那一套肯定要抓緊賣，但不好賣。

你看，不同的房子，不同的定位，不同的漲跌，完全不同的配置方案。為什么？這就是上面所說的市場的復(fù)雜性，以及因人而異，因城而異，因房而異。

市場漲價的時候，一旦出錯就是幾百萬的損失。

但是很少有人知道，在市場降價的時候，一旦出錯更是幾百萬的損失。

類似的問題，非常多。

這幾年大家也非常焦慮，漲的也有，跌的也不少，不知道要不要買，要不要賣，賣什么價格，以及賣完如何資產(chǎn)配置。

針對全國樓市，百夫長有一個1對1的會員咨詢，也不貴，才299，相比動輒賠了幾十萬幾百萬，好太多了，或者想買房的也可以找我，歡迎騷擾。

如果大家有任何疑問，添加下面的企微溝通！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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