年底了，跟大伙兒打聽(tīng)個(gè)事兒——

物業(yè)費(fèi)還交著呢？鄰居也都交著呢？你家物業(yè)公司沒(méi)盤(pán)算著撂挑子走人吧？

特別好！且行且珍惜！

不是我沒(méi)屁格愣嗓子，純粹是因?yàn)樽罱飿I(yè)這瓜屬實(shí)有點(diǎn)兒猛！

前不久，杭州一個(gè)名叫復(fù)地連城國(guó)際的小區(qū)，一不小心被掛上熱搜好些天：

業(yè)主拖欠了1200萬(wàn)物業(yè)費(fèi)，把物業(yè)公司直接干提桶跑路了。

小區(qū)位于臨平區(qū)喬司街道，2010年交房，有32幢高層住宅和1幢單身公寓；

總戶數(shù)近3800戶，實(shí)際居住人口有10000來(lái)人；

物業(yè)費(fèi)也不算貴，1塊8毛錢(qián)/㎡/月，放在今天來(lái)講，典型的剛需小區(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)位。

但架不住這小4000戶業(yè)主里，主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)的只有幾百戶——

明顯低于物業(yè)行業(yè)公認(rèn)的60%收支紅線！

剩下的業(yè)主大致分兩派：一派是催一催就交物業(yè)費(fèi)，另一派是你催我也不交。

截至今年10月份，小區(qū)業(yè)主總共拖欠物業(yè)費(fèi)1200萬(wàn)，平均每戶拖欠3000多元；

加之人員、物料等運(yùn)營(yíng)成本年年剛性上漲，項(xiàng)目長(zhǎng)期處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

物業(yè)一琢磨：你這月月不開(kāi)晌，還得頓頓老鱉湯，馬斯克也經(jīng)不起這么霍霍��？！

干脆拉倒吧！一不做二不休，惹不起我還躲不起嗎？

于是，近期這個(gè)小區(qū)的物業(yè)發(fā)了一封《關(guān)于退出連城國(guó)際小區(qū)物業(yè)服務(wù)的告知函》：

官宣物業(yè)服務(wù)至今年12月31日正式結(jié)束，并完成人員撤場(chǎng)。

措辭雖然克制，但難掩內(nèi)心沉重。

掐指一算，今天距服務(wù)期滿也就還剩一個(gè)半月的工夫。

筆者深扒了一下才發(fā)現(xiàn)，這玩意兒壓根是個(gè)死循環(huán)。

目前負(fù)責(zé)該物業(yè)的上海永升物業(yè)管理有限公司臨平分公司，是2021年中標(biāo)的，滿打滿算也不過(guò)四年時(shí)間。

起初還曾投入資金改善環(huán)境，特別是治理發(fā)臭的人工湖，贏得了業(yè)主好評(píng)。

后來(lái)不知從何時(shí)起，魔幻現(xiàn)實(shí)的一幕來(lái)了——

一邊是垃圾成堆、人工湖重新被雜草占領(lǐng)、保安保潔罷工，散步都能散出智取威虎山的氣勢(shì)。

另一邊是物業(yè)公司吐槽物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，公司長(zhǎng)期處于嚴(yán)重虧損，實(shí)在巧婦難為無(wú)米之炊。

就連小區(qū)業(yè)主自己，都說(shuō)不清到底是“先有雞”還是“先有蛋”。

反正結(jié)果就是，就成了我們今天看到的這種惡性循環(huán)：

物業(yè)費(fèi)收繳率低→物業(yè)公司虧損→削減預(yù)算、精簡(jiǎn)人員→服務(wù)質(zhì)量下滑→業(yè)主更加不滿、拒繳物業(yè)費(fèi)→物業(yè)費(fèi)收繳率進(jìn)一步降低 → 物業(yè)公司撂挑子不干

再然后呢？

物業(yè)公司承擔(dān)虧損，如果是上市公司還會(huì)影響在資本市場(chǎng)表現(xiàn)；

小區(qū)業(yè)主，也不得不承擔(dān)居住品質(zhì)下滑、房屋價(jià)值折損等風(fēng)險(xiǎn)。

這都典型到不能再典型的雙輸局面。

有好奇的小伙伴可以去某音和某手搜搜這個(gè)小區(qū)名，好多人都說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)力吐槽。

但話說(shuō)回來(lái)了，你還真別覺(jué)得是笑話，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率已從2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，這眼瞅著又過(guò)了兩年，現(xiàn)在恐怕連70%都不一定保得住了。

筆者專門(mén)找到了今年上半年的一份有關(guān)物業(yè)公司撤退的不完全統(tǒng)計(jì)，個(gè)頂個(gè)都是有頭有臉的名企，大伙兒可自行參考——

?這里面有個(gè)非常普遍的現(xiàn)象：

物業(yè)撤退與小區(qū)房齡存在顯著關(guān)聯(lián)?，房齡越久，物業(yè)公司撤退的風(fēng)險(xiǎn)就越高。

不少頭部物業(yè)公司，也都因成本壓力主動(dòng)退出低效住宅，紛紛轉(zhuǎn)向高端商業(yè)或公共建筑領(lǐng)域。?

這里面到底出了什么問(wèn)題？

弄明白這里的彎彎繞繞，我認(rèn)為有助于大家理解接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

一方面，老小區(qū)物業(yè)費(fèi)與維護(hù)成本的此消彼長(zhǎng)，幾乎不可逆。

不知道大家注意沒(méi)，老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)滯留在“上古時(shí)代”：

物業(yè)費(fèi)不超過(guò)1塊的都比比皆是； 1塊5、1塊8都得算老小區(qū)里的佼佼者； 敢上2塊，老小區(qū)業(yè)主都得吐槽物業(yè)費(fèi)貴。

這些老小區(qū)物業(yè)費(fèi)卡在這兒上不來(lái)，原因主要有兩個(gè)：

一是歷史遺留問(wèn)題。

過(guò)去好多老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都是幾毛錢(qián)，突然“嗷”一下子上去，業(yè)主抗性可想而知；

二是住戶流動(dòng)性問(wèn)題。

不少老小區(qū)如今已拿來(lái)出租，其中不乏群租現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致業(yè)主和租客踢皮球。

再加上老房子保值的需求不高，那就更沒(méi)啥心理包袱了！

雖然物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，但物業(yè)維護(hù)的剛性開(kāi)支可是越來(lái)越剛。

專業(yè)研究機(jī)構(gòu)有統(tǒng)計(jì)顯示：

5年以下房齡的新小區(qū)，每年維護(hù)成本大致占物業(yè)費(fèi)的25-35%；

10-15年房齡的小區(qū)，這一比例上升至45-60%；

15年以上房齡的，光是維護(hù)成本就得去到70%以上。

沒(méi)辦法，這是熱力學(xué)第二定律決定的，就是達(dá)芬奇、愛(ài)因斯坦、米開(kāi)朗基羅、拉斐爾都湊齊了也血招兒沒(méi)有！

設(shè)備老化和管道銹蝕，意味著維修頻率和開(kāi)支根本壓不下來(lái)；

消防系統(tǒng)維護(hù)提升、電梯強(qiáng)制年檢保養(yǎng)等合規(guī)成本也跑不了。

拿咱們今天說(shuō)的杭州復(fù)地連城國(guó)際小區(qū)來(lái)說(shuō)，光是維護(hù)成本就得干到物業(yè)費(fèi)的70%；

而且，前提還得是征收率先干到100%，那你這不坐等賠錢(qián)呢嘛！

一邊是社會(huì)學(xué)沒(méi)包袱，一邊是物理學(xué)上強(qiáng)度…

這課題也太難了。

另一方面，繳納物業(yè)費(fèi)屬民事合同糾紛范疇，不涉及征信，也不具強(qiáng)制性。

有些朋友可能要問(wèn)了：

物業(yè)公司給你提供服務(wù)，不繳物業(yè)費(fèi)，這玩意兒能行嗎？

你看啊，水電燃?xì)庖埠茫瓯炒螓}也好，你不繳費(fèi)分分鐘讓你知道人情冷暖。

但是物業(yè)費(fèi)這玩意兒不好說(shuō)，這是個(gè)商業(yè)行為且難以量化。

業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，法律角度上講也就是個(gè)民事合同糾紛。

只要沒(méi)鬧上法院說(shuō)“業(yè)主必須得繳，不繳強(qiáng)制執(zhí)行”，基本上都跟征信扯不上啥關(guān)系。

對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，要真的鬧到法院打官司、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，門(mén)檻也是相當(dāng)高的。

而且，大家想這個(gè)事兒，物業(yè)公司和業(yè)主抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，本質(zhì)上做的是個(gè)“準(zhǔn)熟人生意”；

物業(yè)公司要是真的兩橫一豎就是干，把自己玩命搞成了“討債公司”，回過(guò)頭來(lái)工作還怎么開(kāi)展？

物業(yè)公司卡在當(dāng)間兒，它不是假難受，它是真難受！

此外，這兩年還有個(gè)新情況——

房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了深度調(diào)整，使得許多樓盤(pán)談不上什么財(cái)富效應(yīng)或者賺錢(qián)效應(yīng)。

再加上物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題通常不涉及征信，缺乏強(qiáng)制性…

如此一來(lái)，物業(yè)費(fèi)在不少人的收支體系里，就成了“能省則省”的存在。

對(duì)這個(gè)事兒有啥疑問(wèn)的老鐵，可以打聽(tīng)打聽(tīng)周圍的人。

老鐵們，咱們前面嘮的這些，都算是物業(yè)跟業(yè)主那點(diǎn)兒相愛(ài)相殺的糟心事兒。

您可以當(dāng)個(gè)熱鬧，但別把自己過(guò)成了熱鬧，否則就太熱鬧了！

接下來(lái)，咱們整點(diǎn)兒嚴(yán)肅的講——

當(dāng)下這股物業(yè)“撤退潮”，形成了一股強(qiáng)大的推力，正悄咪咪地重塑二手房市場(chǎng)價(jià)格體系。

你想，以前咱們一說(shuō)有價(jià)值的樓盤(pán)，城市區(qū)域能級(jí)得高，商學(xué)鐵配套得到位…

現(xiàn)在這個(gè)邏輯依然方向不錯(cuò)，但隨著增量向存量轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，我們?cè)谂袛喾慨a(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，必須加入一個(gè)全新的參考標(biāo)準(zhǔn)：

物業(yè)品質(zhì)！

這幾乎是二手房?jī)r(jià)值最結(jié)實(shí)的那道防線，它一撤，相當(dāng)于房子的安全墊沒(méi)了。

保安撤了，大門(mén)就形同虛設(shè)，誰(shuí)都能進(jìn)來(lái)逛兩圈。

真到那時(shí)候，人車還分不分流？不好說(shuō)。

保潔停了，垃圾堆成山，那個(gè)味兒啊你就想去吧？

還什么綠化帶、園林景觀？用不了多長(zhǎng)時(shí)間就能住滿人類的好朋友…

電梯壞了？對(duì)不住，自個(gè)兒爬樓吧，茲當(dāng)是鍛煉身體！樓道燈滅了？手機(jī)手電筒能用不？要不您湊合湊合？

買(mǎi)房的人一看您這現(xiàn)場(chǎng)，那都不用中介添油加醋…不對(duì)，真到了那會(huì)兒，不一定有人愿意來(lái)看房。

從最現(xiàn)實(shí)的角度看，當(dāng)一個(gè)小區(qū)陷入“物業(yè)跑了 → 沒(méi)人管 → 加速擺爛 → 更賣不上價(jià)”循環(huán)，咱就得考慮考慮接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么了。

條件好的、有能力的業(yè)主大概率先跑，這部分業(yè)主往往不止一套房子且高度理性，這批人的拋售，會(huì)直接拉低整個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)。

剩下的鄰居基本屬于沉默的大多數(shù)，日子還得過(guò)，咋辦呢？

要么湊錢(qián)請(qǐng)新物業(yè)，要么成立所謂臨時(shí)管理小組…

但是話說(shuō)在前面，這個(gè)“臨時(shí)”究竟“臨時(shí)”到啥時(shí)候，不知道。

銀行干評(píng)估的小伙伴又不是彪子，你都心知肚明的問(wèn)題，人家當(dāng)然一眼就能看出來(lái)。

你琢磨琢磨，評(píng)估價(jià)還上不上得去了？

所以，未來(lái)的二手房市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)一道無(wú)比現(xiàn)實(shí)的分化：

一邊是物業(yè)服務(wù)到位的小區(qū)，另一邊是物業(yè)擺爛甚至沒(méi)物業(yè)的小區(qū)。

前者會(huì)成為存量房市場(chǎng)里的“硬通貨”，議價(jià)能力和流動(dòng)性會(huì)比較好，反觀后者，可能真的會(huì)變成真“不動(dòng)產(chǎn)”。

目前經(jīng)歷了這輪存量房市場(chǎng)深度調(diào)整之后，許多城市都出現(xiàn)了價(jià)格十分親民的房子。

我在這兒勸您一句：還真的不能只圖便宜。

這恰恰是給了許多朋友一個(gè)主動(dòng)升艙的機(jī)會(huì)，能實(shí)現(xiàn)城市升艙依舊是不錯(cuò)的選擇。

此外，在能力范圍內(nèi)盡可能去關(guān)注那些開(kāi)發(fā)商靠譜、物業(yè)服務(wù)到位的次新品質(zhì)盤(pán)。

可以問(wèn)這么幾個(gè)問(wèn)題——

“咱們這兒物業(yè)費(fèi)多少��？”、“收繳率怎么個(gè)情況？”、“上一任物業(yè)是咋走的？”、“小區(qū)業(yè)委會(huì)扛事兒不？”

這幾個(gè)問(wèn)題一拋出來(lái)，日后的居住品質(zhì)立馬浮現(xiàn)得清清楚楚。

咱們今天，事兒也說(shuō)了，干貨也講了，大伙兒要覺(jué)得有用，歡迎分享更多朋友。