這幾天，感覺大家一窩蜂在討論“低價(jià)銀行直供房數(shù)量激增 ”的話題。

今早起床刷手機(jī)，看見中介同行朋友圈：

“萬萬沒想到，自己業(yè)務(wù)的最大競爭對手居然是銀行！試想一下銀行如果大規(guī)模做房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，因?yàn)閷﹂_發(fā)商融資一清二楚，賣的房不易爛尾，且買房直接辦貸款，安全又方便，誰還去街邊小店找中介？”

不得不感慨，形勢逼死人，地產(chǎn)人已經(jīng)居安思危到這種程度了嗎？

搜索了一下京東、阿里資產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年蘭州同樣出現(xiàn)了一些明確標(biāo)注為“銀行直供”的拍賣房源，住宅、商業(yè)皆有。

過去只聽過法拍房，銀行直供房又是個(gè)啥？

一種是個(gè)人斷供被金融機(jī)構(gòu)收走的房產(chǎn)；另一種是企業(yè)或個(gè)人申請經(jīng)營貸抵押，卻由于各種原因無法清償?shù)姆慨a(chǎn)。

還有一種，就是地產(chǎn)商由于債務(wù)重組，作為債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)承接未出售的房產(chǎn)。

銀行直售房源在出售前，各類糾紛基本已經(jīng)處理完畢，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸銀行所有，與法拍房還是有一定區(qū)別。

站在買方視角，這些房子一般不需要騰房，產(chǎn)權(quán)清晰，銀行拿出來法拍，你拍下來了之后就能直接入住辦手續(xù)。

相關(guān)報(bào)道說，銀行直供房整體價(jià)格普遍低于同區(qū)域二手房/新房15%-25%，部分遠(yuǎn)郊或多次流拍房源折扣達(dá)30%，個(gè)別標(biāo)的接近半價(jià)。

簡單來說，速度快，價(jià)格便宜，沒那么多糟心事，表面上看誘惑力滿滿。

怪不得大家已經(jīng)焦慮起來了，這一波又是瞄準(zhǔn)撿漏心態(tài)，又很容易讓人和房價(jià)波動(dòng)聯(lián)系起來。

銀行批量下場賣房，猛地一看，說明兩個(gè)問題：

第一，很多購房者頂不住了，出現(xiàn)了大量斷供、抵債房。

住建部6月數(shù)據(jù)顯示，全國斷供人數(shù)達(dá)到83.7萬，較去年同期上漲17.2%；到了三季度，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步攀升至91.2萬戶，較去年同期增長16.8%。

很多人正在經(jīng)歷房價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)變負(fù)債、收入下降或者失業(yè)、高杠桿購房在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)難以為繼的絕望三件套。

有資料顯示，斷供者中85后和90后占比高達(dá)80%，他們多在2018-2022年房價(jià)高位時(shí)購房，當(dāng)前還款壓力更大。

第二，很多地方小銀行也快頂不住了，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租，快速盤活資產(chǎn)。

從掛牌規(guī)模來看，目前主要是地方銀行在做。

包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。

而且也不是今年突然出現(xiàn)的，只是今年有些城市量突然上來了，引發(fā)了大家的關(guān)注和探討。

仔細(xì)看了看，各個(gè)平臺(tái)在掛的這類銀行直供房源，蘭州主城四區(qū)、蘭州新區(qū)、和平、榆中、定遠(yuǎn)等區(qū)域均有。

但很明顯，大多數(shù)還是主要以相對老舊、以及偏遠(yuǎn)的房屋為主，價(jià)格方面，則確實(shí)很有吸引力。

阿里資產(chǎn)平臺(tái) 銀行直供房源

比如，已成交的城關(guān)鹽場片區(qū)昶榮·水岸華庭95.05平的兩室，成交價(jià)格約為61萬元。

雁灘雁南路101.97平兩居室，起拍價(jià)72.5萬，金雁花園169.72平三居，起拍價(jià)82.8萬；九州合作新村60多平，起拍價(jià)25萬。

安寧黃河邊景園盛世華都218.54平的四房，起拍價(jià)130多萬；培黎街道邱家灣老舊小區(qū)129.32平，起拍價(jià)約63萬。

定遠(yuǎn)、新區(qū)等地，100平左右的房子，基本起拍價(jià)三四十萬起……

也有像城關(guān)區(qū)九州上層官邸等一些次新小區(qū)，銀行直供房價(jià)基本還是維持在7000多的單價(jià)上。

雁灘鴻運(yùn)潤園的高層大套，起拍價(jià)基本在1.2萬元/平方米……

阿里資產(chǎn)平臺(tái) 銀行直供房源

而今年，由于蘭州主城新增供應(yīng)大多為新規(guī)之后誕生的3.5代、4代優(yōu)化產(chǎn)品，城關(guān)、七里河新房成交均價(jià)都是過萬的，安寧9000多，西固8000多，榆中、皋蘭5000多。

蘭州二手房的趨勢，基本就是每月保持新增兩三千套的趨勢，但成交價(jià)格依然在持續(xù)下探，成交熱度也在攀升。

目前來看，銀行直供房對蘭州樓市的沖擊很微小。

銀行直供房本質(zhì)上還是和法拍房性質(zhì)相似，中指研究院最新發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年1-10月，全國法拍市場各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量60.5萬套，最終成交拍品數(shù)量為13.8萬套，成交率僅有22%，流拍現(xiàn)象普遍。

相比之下，2024年全國二手房交易超300萬套，月均成交25萬套。

法拍房市場本就有限，銀行直供房成交量又能有多少？這種小市場對整體房價(jià)影響目前可以說微乎其微。

首先規(guī)模短期內(nèi)不會(huì)形成壓倒式的情況，其次對于撿漏這種事，相信大家已經(jīng)被樓市訓(xùn)練得很敏感了。

而且目前來看，蘭州掛出的銀行直供房，好地段的次新房和二手房價(jià)的區(qū)隔還沒有體現(xiàn)出多大的鴻溝。

那種又偏又遠(yuǎn)又舊的房子，對現(xiàn)在的購房者能產(chǎn)生的吸引力非常有限。

如果要說將來銀行直供房規(guī)模越來越大，最直接的影響，首當(dāng)其沖肯定還是二手房。

畢竟多一個(gè)賣家，就多了一個(gè)議價(jià)者，銀行親自下場，等于是讓賣方市場更加卷了。

老破小、老破大們的價(jià)格體系，一定程度上會(huì)受到影響。

最壞的結(jié)果就是，以后銀行直供房的價(jià)格，約等于二手房市場的參考價(jià)。

其實(shí)從2022年開始，不管是地產(chǎn)新模式的創(chuàng)建，還是高品質(zhì)住宅的不斷迭代，比如法拍、雙軌制、四代宅，再到現(xiàn)在的銀行直供房。

不管有意還是無意，可能最終都會(huì)對現(xiàn)有二手房造成傷害。

從今年開始，蘭州新入市的項(xiàng)目，產(chǎn)品基本都是四代宅，為的就是對現(xiàn)在的住房產(chǎn)品形成壓倒性優(yōu)勢。

新舊產(chǎn)生明顯的界限和間隔，吸引或者說倒逼有實(shí)力有需求的家庭換房。

而且到現(xiàn)在還有一個(gè)非常明顯的感受，就是開發(fā)商對產(chǎn)品升級越來越敏感和重視。

即便都是四代宅，2026年的產(chǎn)品也要力爭做得和2025年不一樣。

也只有這樣，才能給那些有需要的人，給出足夠的購買理由和動(dòng)力。

房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻的重構(gòu)過程，這個(gè)過程中肯定會(huì)出現(xiàn)各種新現(xiàn)象、新問題。

昨天是配租、配售的保障房，今天是低價(jià)銀行直供房，明天說不定又出來一個(gè)什么新物種。

這些都是這個(gè)過程中的縮影，既沒必要恐慌也沒必要急著撿漏。

市場的調(diào)整期，往往也是價(jià)值回歸的過程，我們能做的，永遠(yuǎn)是保持理性、按需求審慎決策。

作者=指蘭針·邊璋

版權(quán)聲明：本文為指蘭針原創(chuàng)，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

如需授權(quán)，聯(lián)系客服

法律顧問= 上海蘭迪（蘭州）律師事務(wù)所·張維林

聯(lián)系電話：181 9800 5777

我們一起聊聊觀點(diǎn)，講講故事