老陳把那張印著“萬科物業(yè)”的舊合同，當著一屋子鄰居的面，“刺啦”一聲撕成了兩半。

碎片扔進垃圾桶時，重慶南岸區(qū)這個住了兩萬多人的超級小區(qū)，爆發(fā)出一陣能把屋頂掀翻的歡呼。

這一天是2025年6月6日，他們剛剛投票通過了一份能讓全國物業(yè)公司老板失眠的新合同。

“以前交錢像上供，現(xiàn)在花錢像點菜！”老陳，一個退了休的中學老師，指著墻上貼得密密麻麻的服務(wù)清單，嗓門洪亮。

這份清單，是他們小區(qū)業(yè)主委員會帶著幾百號熱心鄰居，花了小半年時間，像剝洋蔥一樣把物業(yè)服務(wù)一層層扒開的結(jié)果——95個服務(wù)區(qū)域，1530個具體要干的活，掰開了揉碎了整整508項！

以前收你4塊錢一平米的公寓物業(yè)費，都包了些啥？稀里糊涂?，F(xiàn)在清單上寫得明明白白：

? 158項“必選項”：比如保證消防通道暢通（法律規(guī)定的）、小區(qū)大門24小時有人看著（物業(yè)品牌的底線）。這些是雷打不動的基礎(chǔ)。

? 剩下350項“可選項”：大堂水晶燈要擦多勤快？綠化帶澆水是每天噴兩小時還是隔天噴半小時？地下車庫的地多久拖一次？全由業(yè)主自己投票決定！“就像下館子，清蒸魚是必點，加不加辣、要不要香菜，您說了算！”老陳打了個比方。

這一“點菜”不要緊，真金白銀省下來了。

公寓物業(yè)費從4塊直接砍到2.62元/平米！商鋪更狠，從9塊降到5.2元。整個小區(qū)算下來，一年能省下好幾百萬。

錢去哪了？老陳他們揪出了物業(yè)費里藏的“水分”：那些根本不需要或者可以少干幾次的“面子服務(wù)”。

這記重拳還沒完。 新合同白紙黑字寫著：電梯里貼的廣告、地面停車位收的外來車費……這些屬于全體業(yè)主的“公區(qū)收益”，物業(yè)公司只能扣下20%當作辛苦錢（管理成本），剩下80%全歸業(yè)主！

一半發(fā)現(xiàn)金紅包打到業(yè)主卡里，一半存進小區(qū)維修基金池子，修啥、花多少，業(yè)主盯著看。

“以前廣告商給錢，物業(yè)悄悄就揣兜里了，我們連個響兒都聽不見！現(xiàn)在？門兒都沒有！” 業(yè)主劉大姐，一個開了十幾年小超市的老板娘，說得斬釘截鐵。

重慶這個小區(qū)不是一個人在戰(zhàn)斗。

老陳桌上的電話快被打爆了，青島、武漢、銀川……全國上百個小區(qū)的業(yè)委會都來“取經(jīng)”。

為啥？苦物業(yè)久矣！家住青島的李先生，買的是個“高檔盤”，物業(yè)費每月小一千塊。

去年冬天大雪，小區(qū)水管凍裂，家里停水三天，物業(yè)電話死活打不通。

最后他自己掏錢請人來修，物業(yè)反倒怪他沒及時報修！“花錢買罪受！我們小區(qū)現(xiàn)在也聯(lián)合起來，咬死要降30%！”李先生一肚子火。

錢越交越多，服務(wù)越來越“飄”？ 這不是錯覺。

根據(jù)國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心報告，從2015年到2023年，全國商品房的物業(yè)費，平均每年悄悄漲了8.2%，，高端項目普遍突破5元/㎡/月。

但你家樓道是不是掃得更干凈了？保安是不是更精神了？恐怕很多人要搖頭。

更氣人的是，有些物業(yè)公司今年還沒過完，就急吼吼地催你交明年的錢了！

物業(yè)公司也喊冤：人工、材料都在漲，錢收不上來，我們也難??！

根據(jù)《卓越指數(shù)·2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報告》顯示，2024年60家樣本上市物業(yè)公司的歸母凈利潤總計109.6億元，較2023年的135億元同比下降18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量增加至13家。

這就怪了：業(yè)主覺得錢白花了，物業(yè)說虧本買賣做不下去。

錢，到底去哪兒了？老陳指著他們小區(qū)新合同里砍掉的那350項服務(wù)：“水分！就是這些看不見摸不著的‘服務(wù)泡沫’，還有那些本該是大家的‘公區(qū)收益’！”

更深層的問題來了：誰該給小區(qū)干活？

“消防栓檢查過期了？找物業(yè)?。　薄@是很多小區(qū)保安亭掛的牌子。

可你仔細想想：查消防栓，確保它能噴出水來救命，這難道不該是消防局的正經(jīng)差事嗎？怎么成了物業(yè)的“增值服務(wù)”？家住杭州的趙女士想不通。

去年她家樓道消防栓玻璃門碎了半年沒人換，物業(yè)推說“等消防檢查時一起弄”。萬一著火了，這能等？

“垃圾分類搞不好？罰物業(yè)！”很多地方都這么干。

但把垃圾從小區(qū)運走、無害化處理，這明明是政府該管的事，或者應(yīng)該讓專業(yè)的環(huán)保公司來干。

物業(yè)公司既沒那個技術(shù)，也沒那個設(shè)備，最后就是收業(yè)主一筆“垃圾清運費”，轉(zhuǎn)手包給外面的小貨車拉走，干得好不好，全憑運氣。

最讓人窩火的是安全。片警電話打不通？行，小區(qū)自己掏錢請保安！可保安真能抓小偷嗎？多數(shù)時候也就是看看門、記個車牌。

真出了事，還得打110。水電煤氣費現(xiàn)在手機上點兩下就能交，物業(yè)還非卡著戶號，收你一筆“代收代繳手續(xù)費”，這錢收得心不心虛？

說白了，很多本該是政府或者專業(yè)公司負責的事，被一股腦兒推給了物業(yè)。

物業(yè)呢，搖身一變，把這些“職責”變成了向業(yè)主收錢的“理由”。

錢收了，活兒干得怎么樣？沒人細究。

某些基層部門樂得清閑，物業(yè)公司有了“生財之道”，最后吃虧的，還是天天住在這里的業(yè)主。

這就像你請了個保姆，結(jié)果她把該警察干的活、該環(huán)衛(wèi)工干的活，都打包賣給你，還說不加錢就不干！這合理嗎？

技術(shù)來了，圍墻可以拆了，“物業(yè)神話”該破了！

“沒有保安亭，小偷不是要翻天了？”這是很多人對“開放小區(qū)”的第一反應(yīng)。

但杭州拱墅區(qū)一個拆了圍墻的老舊小區(qū)，用事實打破了這種擔憂。

走進小區(qū)，抬頭就能看見閃著紅點的攝像頭，它們不是擺設(shè)。

上個月，一個陌生人在3號樓下轉(zhuǎn)悠了十幾分鐘，東張西望。

攝像頭背后的人工智能系統(tǒng)立刻警覺，把畫面和位置信息推送到轄區(qū)派出所民警老張的手機上，同時也發(fā)給了3號樓的樓長李阿姨手機里。

老張騎上警用電動車就往這趕，李阿姨在業(yè)主群里喊了一嗓子。

沒等小偷動手，老張已經(jīng)到跟前了，街坊鄰居也圍過來好幾個。

“這叫‘雪亮工程+’，攝像頭直接連公安系統(tǒng)，賊還沒動手，警察就知道他在哪兒了！比打電話給物業(yè)值班室，值班室再聯(lián)系片警，快了不知道多少！”社區(qū)民警老張很自豪。這套系統(tǒng)是公安部在推的，效果實實在在。

拆了圍墻，環(huán)衛(wèi)車直接開進來了。

以前物業(yè)外包的保潔，掃得干不干凈全憑良心?，F(xiàn)在，政府招標來的專業(yè)環(huán)衛(wèi)公司，作業(yè)標準、清掃頻率都寫得清清楚楚，干不好城管局直接扣錢！

廣州海珠區(qū)試點開放小區(qū)的張大爺最有發(fā)言權(quán)：“以前樓道角落總有煙頭紙屑，現(xiàn)在環(huán)衛(wèi)車天天來，犄角旮旯都沖得干干凈凈，還便宜！”

家里的水管爆了、電閘跳了？以前得先找物業(yè)報修，物業(yè)再聯(lián)系他的“合作”維修工，中間不知道耽擱多久。

現(xiàn)在呢？很多地方有了政府搭的“社區(qū)服務(wù)平臺”，就像個線上大集市。

家里漏水，你在手機APP上發(fā)個需求，附近有資質(zhì)的維修師傅立刻就能“搶單”，價格透明，干完活還能給評價。

武漢江漢區(qū)把電梯維保也接入了政府平臺，哪部梯子該保養(yǎng)了、上次保養(yǎng)啥內(nèi)容，業(yè)主在手機上一目了然，維修費用公開透明，據(jù)說比物業(yè)管的時候便宜了快一半！

“沒有物業(yè)，小區(qū)肯定亂套？”技術(shù)發(fā)展到現(xiàn)在，真不是那么回事了。

國家也在推這個方向，2014年發(fā)布的《智慧社區(qū)建設(shè)指南(試行)》，核心思想包括打破社區(qū)"孤島"狀態(tài)，促進開放共享。

圍墻拆了，服務(wù)反而可能更專業(yè)、更高效、更便宜。

業(yè)主覺醒：我的地盤我做主！

“花幾百萬買的房，每月還得交好幾百‘保護費’，服務(wù)質(zhì)量好不好全憑物業(yè)良心？公共區(qū)域的收益到底多少？我一分錢沒見過！想換個物業(yè)？比登天還難！”在北京海淀當程序員的小林，住在號稱“高端”的小區(qū)，物業(yè)費一個月干掉他小一千。

兒童游樂場的滑梯銹跡斑斑，恒溫游泳池一年倒有半年在“維護”。

最憋屈的是，業(yè)主群里吵翻天想換物業(yè)，結(jié)果一投票，好多房子是投資的，業(yè)主根本不住這兒，電話都打不通。

小林們的憋屈，正在變成行動的力量。

深圳福田區(qū)的王女士，一個較真的會計，硬是通過法院查到了讓她震驚的事實：小區(qū)地面上的停車位，產(chǎn)權(quán)清清楚楚屬于全體業(yè)主！

但過去十年收的停車費，幾百萬啊，全進了物業(yè)公司的賬！王女士聯(lián)合一群鄰居，把物業(yè)告上了法庭。贏了！法院判決物業(yè)返還這筆錢。

王女士算過，光這筆錢，就夠抵小區(qū)業(yè)主兩年的物業(yè)費了！

現(xiàn)實是，大量業(yè)主認為物業(yè)公司侵占了小區(qū)公共收益，但真正能把錢要回來的小區(qū)，只是鳳毛麟角。

這差距，就是業(yè)主維權(quán)意識在覺醒的空間！

青島有的小區(qū)業(yè)主更硬核，直接把電梯廣告位的招租信息，掛上了政府搞的“公共資源交易平臺”，公開招標！

誰給錢多、服務(wù)好，就租給誰，收益直接進業(yè)主大會的賬戶，物業(yè)想沾邊？沒門！

武漢的業(yè)主則要求電梯維保公司每次來干活，必須手機直播關(guān)鍵步驟，“以前他們干沒干、干得好不好，全憑物業(yè)一張嘴，現(xiàn)在得讓我們親眼看著！”一位武漢業(yè)主代表說。

這些業(yè)主爭的，不只是那幾百塊物業(yè)費或者廣告費。

他們爭的是“當家作主”的權(quán)利：電梯是我的，綠地是我的，停車場是我的！我花錢買的東西，憑什么讓別人圈起來收我的租？

物業(yè)人員怎么辦？社會早有新飯碗！

聽說物業(yè)要“末日”，干了十年保安的老趙一點不慌。

“我早打聽好了，市里新建那個大型養(yǎng)老院，正缺人手呢！那邊包吃包住，工資比我現(xiàn)在還多一千五！照顧老人和看小區(qū)，都是要責任心，我覺得我能行！”

老趙的底氣，來自國家實實在在的需求。人社部2025年一季度發(fā)布的就業(yè)報告里寫得清楚：全國養(yǎng)老護理員缺口高達600萬，工資一個月拿七八千很常見。

北京一家挺大的家政公司老板張總也印證了這點：“現(xiàn)在有經(jīng)驗的維修工、水電工，在我們平臺搶手得很！特別是有過小區(qū)物業(yè)維修經(jīng)驗的師傅，知道怎么跟住戶溝通，接單價格比普通工人能高個兩三成！只要肯干，活兒有的是！”

至于那些坐辦公室的物業(yè)經(jīng)理、客服主管？轉(zhuǎn)型的空間更大。

上海靜安區(qū)就有個現(xiàn)成的例子：一個被業(yè)主大會解聘的物業(yè)團隊，整建制轉(zhuǎn)型成了“社區(qū)綜合服務(wù)商”。

他們利用熟悉小區(qū)、懂工程的優(yōu)勢，通過政府公開招標，專門承接周邊老舊小區(qū)的改造項目，像加裝電梯、翻新外立面這些，業(yè)務(wù)量反而比以前單純做物業(yè)時翻了幾番！

連萬科這樣的大公司，也悄悄把一部分物業(yè)管理人員轉(zhuǎn)崗到了新成立的“房屋體檢”部門——為啥？因為住建部剛出了新規(guī)，要求以后買賣二手房，必須提供一份專業(yè)的房屋狀況檢查報告（類似“房屋體檢”），這瞬間催生了一個上百億規(guī)模的新市場！

市場經(jīng)濟，舊的崗位消失，新的機會必然產(chǎn)生。物業(yè)人員不是社會的包袱，他們掌握的服務(wù)技能和經(jīng)驗，在養(yǎng)老、家政、社區(qū)改造這些快速發(fā)展的領(lǐng)域，大有可為。關(guān)鍵是要轉(zhuǎn)變觀念，跟上時代。

尾聲：拆掉圍墻，迎來新天

老陳撕掉舊合同那天晚上，小區(qū)業(yè)主群里熱鬧得像過年。有人曬出了剛收到的廣告費分紅短信通知（雖然錢不多，但意義重大），有人在討論省下的物業(yè)費夠給娃報個興趣班了。

老陳在群里發(fā)了一段話，被大家反復轉(zhuǎn)發(fā)：“今天我們省的，不只是錢。我們拿回來的，是‘業(yè)主’這兩個字該有的份量！”

想象一下這樣的畫面：清晨，政府的環(huán)衛(wèi)車播放著輕柔的音樂，直接開進沒有圍墻的小區(qū)，把每條小路都沖刷得干干凈凈；樓道里，智能傳感器安靜地監(jiān)測著環(huán)境；電梯維保師傅的手機直播著他更換零件的過程；誰家水管壞了，手機下單半小時后師傅就上了門；社區(qū)民警老張騎著電動車在開放的街區(qū)巡邏，手機實時連著每一個智慧攝像頭……

這不再是幻想，而是很多地方正在發(fā)生的改變。

物業(yè)公司本身不是惡魔，但它那種“大包大攬卻又不透明、低效甚至滋生腐敗”的舊模式，真的該進歷史博物館了。

就像當年遍布大街小巷的供銷社被超市取代，就像銀行柜臺排長隊被手機銀行替代一樣，服務(wù)的模式總是在進步。

拆掉有形和無形的圍墻，讓政府的服務(wù)歸位，讓專業(yè)的機構(gòu)干活，讓科技的力量加持，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的主人。

壓在老百姓身上的物業(yè)費大山，是時候把它搬開了！

屬于業(yè)主的好日子，或許才剛剛開始。