海南自由貿(mào)易港距離12月18號(hào)正式封關(guān)運(yùn)作節(jié)點(diǎn)，只剩30天了，越來(lái)越多的投資信號(hào)正在發(fā)出！

11月17日，A股收盤(pán)，海南自貿(mào)區(qū)板塊，再次飄紅，達(dá)到1.97%，達(dá)到近一年來(lái)的指數(shù)新高，從同花順顯示的走勢(shì)圖來(lái)看，2024年11月17日-2025年11月17日，一年時(shí)間，滬深300海南板塊的漲幅超過(guò)40%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

資本市場(chǎng)正在用真金白銀，為海南利好投下確認(rèn)票。

于此同時(shí)，最近一個(gè)多月，又有超過(guò)1500億規(guī)模的投資簽約，大量熱錢(qián)正砸向海南，海南產(chǎn)業(yè)和核心資產(chǎn)，開(kāi)始成為國(guó)內(nèi)投資者的熱門(mén)目標(biāo)。

海南官方也不含糊，直接甩出含金量十足的頂級(jí)標(biāo)的，接住這波潑天的“投資流量”。

而這兩天，最受關(guān)注的“重量級(jí)標(biāo)的”，毫無(wú)疑問(wèn)，是來(lái)自三亞的一幅重磅住宅用地！

地王板塊，放出絕版級(jí)重磅宅地

每到年末，三亞都會(huì)拿出自己“壓箱底”的王牌地塊，向市場(chǎng)扔出一顆重磅炸彈。

今年的壓軸地塊，依然足夠重磅，依然出自三亞灣海坡板塊！

位于海坡片區(qū)的三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP02-03-05B地塊昨日正式上架：使用權(quán)面積66615.24㎡，約100畝；土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地 (市場(chǎng)化商品住房)，容積率≤2.20，可建設(shè)面積146553㎡，起拍總價(jià)202037.3614萬(wàn)元，折合起拍樓面價(jià)13785.9元/㎡。

即使加上配建成本，該地塊的綜合起拍樓面價(jià)，也只有1.38萬(wàn)元/㎡左右，對(duì)于三亞灣板塊而言，這堪稱最具性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)地塊！

以海坡為核心的三亞灣板塊，已經(jīng)是名副其實(shí)的海南“地王區(qū)域”。

這幾年土拍市場(chǎng)，但凡上架的地塊名稱帶上“HP”字符，都會(huì)拉響各大媒體“新地王可能會(huì)出”的選題警報(bào)。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2023年至今，三亞灣片區(qū)，3年內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生了3次地王，綜合樓面價(jià)2次突破2萬(wàn)+/㎡?？梢哉f(shuō)，三亞灣片區(qū)站在了海南地價(jià)的最頂端；

最高峰的時(shí)候，三亞灣地塊被房企瘋搶了1100多輪；而數(shù)十上百輪的搶地，在海坡板塊，幾乎成了常態(tài)。這里還匯聚了不少房企巨頭，國(guó)內(nèi)頭部巨頭如中國(guó)綠發(fā)、萬(wàn)科等，都在重倉(cāng)三亞灣板塊，區(qū)域價(jià)值，可見(jiàn)一斑！

地塊周邊實(shí)景圖

從銷(xiāo)售流速來(lái)看，三亞灣板塊也絕對(duì)是海南自貿(mào)港最搶手的住宅板塊：

2024年萬(wàn)科三亞灣開(kāi)盤(pán)狂賣(mài)40億+，成為海南樓市的現(xiàn)象級(jí)樓盤(pán)；2025年1-9月，吉祥16號(hào)同樣以熱銷(xiāo)16億+的成績(jī)，入榜海南樓市前十；

官方數(shù)據(jù)顯示，2024年12月至今，海坡區(qū)域新盤(pán)網(wǎng)簽20.52萬(wàn)㎡，占三亞主城區(qū)新盤(pán)網(wǎng)簽總量的47%，“買(mǎi)三亞灣必看海坡”成為了市場(chǎng)的共識(shí)。

這種超強(qiáng)銷(xiāo)售火力的確定性，無(wú)論給房企拿地還是買(mǎi)房人出手，都投下一顆強(qiáng)力的進(jìn)場(chǎng)定心丸！

地塊實(shí)景圖

根據(jù)出讓公告顯示，項(xiàng)目涉及商品房銷(xiāo)售事宜參照“城市更新工作指引”執(zhí)行，這就意味著該地塊可以享受三亞城市更新“七層以上主體達(dá)到2/3即可預(yù)售”的銷(xiāo)售政策，這在三亞灣海坡板塊，是極個(gè)別。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，則是拿到了核心利好：開(kāi)發(fā)成本大幅下降，周轉(zhuǎn)效率大幅提升！

另外，HP02-03-05B地塊是近3年來(lái)三亞灣板塊不可多得得大面積段的住宅地塊，凈地100畝住宅，在海坡板塊，面積僅次于上個(gè)月綠發(fā)摘下的142畝地塊；從三亞土地規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)，在三亞灣幾乎不再有這樣的優(yōu)質(zhì)地塊能出讓了。

在三亞灣片區(qū)土地儲(chǔ)備告急的背景下，這宗地的稀缺屬性拉到滿格；對(duì)比其它動(dòng)輒2萬(wàn)+/㎡的地王項(xiàng)目，HP02-03-05B地塊具備超高價(jià)差空間，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留了足夠的盈利可能。

不止如此，土地平整，拿地即開(kāi)工，這些特點(diǎn)從開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，節(jié)省大量的拆遷、平整成本；且為100%的住宅用地，0商業(yè)配置，懂行的人都知道，這種100%的含宅量，不用考慮商業(yè)配比吃掉住宅利潤(rùn)的拿地有多香！

而且還在地王片區(qū)，這種“天賦”在海南，可以說(shuō)是獨(dú)一份的存在。

頂配資源+超強(qiáng)配套 地塊價(jià)值爆棚

無(wú)論是哪座城市，“地王片區(qū)”都意味著資源、配套、價(jià)值、區(qū)位乃至售價(jià)的絕對(duì)頂配。

海坡板塊能長(zhǎng)期穩(wěn)坐“地王”寶座，得益于其超強(qiáng)的價(jià)值底盤(pán)；

地處三亞市天涯區(qū)三亞灣海坡度假區(qū)核心板塊，海坡被納入“三亞灣新城國(guó)際旅游社區(qū)”戰(zhàn)略規(guī)劃體系，是三亞展現(xiàn)濱海旅居魅力的核心門(mén)戶。

地塊所處位置分析圖（圖源：三亞自規(guī)局）

海南的高端置業(yè)，都圍繞灣區(qū)展開(kāi)，三亞灣、海棠灣，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)高端度假置業(yè)的代名詞。

海坡歷經(jīng)20余年深耕開(kāi)發(fā)，資源底盤(pán)足夠夯實(shí)，已形成完整的酒店、商業(yè)、住區(qū)配套體系，累計(jì)沉淀超10萬(wàn)高凈值旅居客群，是三亞公認(rèn)的“高端度假置業(yè)首選地”。

靠近鳳凰機(jī)場(chǎng)，擁有得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又與高速、高鐵三亞站相距不遠(yuǎn)，形成“航空+高鐵+高速”三維交通網(wǎng)絡(luò)體系：

5min以內(nèi)，能夠快速鏈接新城路、三亞灣路、海榆西線、鹿城大道；

10min以內(nèi)，能夠直通三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)動(dòng)車(chē)站、G98環(huán)島高速入口；

15min以內(nèi)，即可抵達(dá)三亞動(dòng)車(chē)站，實(shí)現(xiàn)全島的交通銜接，在交通占位上，占據(jù)多個(gè)重要交通節(jié)點(diǎn)，輕松實(shí)現(xiàn)出島、環(huán)島的便捷出行；

便捷的交通體系之外，三亞灣9公里海岸線上，最直觀的教育和商業(yè)配套資源，都在全速進(jìn)化；

教育方面，集結(jié)了三亞教育的超強(qiáng)組合：上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)三亞附屬中學(xué)(市重點(diǎn))三亞中學(xué)、天涯區(qū)第五幼兒園、九小海坡分校；同時(shí)，還規(guī)劃有上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)三亞附屬中學(xué)小學(xué)部、幼兒園，輕松實(shí)現(xiàn)全齡教育覆蓋；

商業(yè)配套，構(gòu)建15分鐘便捷商業(yè)圈：

高端商業(yè)有麗禾MOHO廣場(chǎng)和三亞海之眼，滿足高端購(gòu)物需求；生活配套商業(yè)，則有一豐禾生活廣場(chǎng)，輕松解決日常生活采購(gòu)所需；

步行10分鐘可達(dá)社區(qū)商業(yè)，駕車(chē)7分鐘可達(dá)高端商業(yè)體，匹配高端客群多元化消費(fèi)習(xí)慣，構(gòu)建集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游等功能于一體的一站式旅居目的地。

海岸資源+頂級(jí)商圈+超強(qiáng)教育陣容，構(gòu)建了HP02-03-05B地塊王炸級(jí)的價(jià)值底盤(pán)，也是三亞“城市型度假”即將亮出的新王牌。

從這幾年三亞灣持續(xù)熱銷(xiāo)的表現(xiàn)，不難看出，城市型的度假資產(chǎn)，離塵不離城的度假方式，也正成為國(guó)人追逐的新潮向；

三亞灣，海坡，擁有了三亞，乃至海南最優(yōu)良的城市度假場(chǎng)景：既能享受椰風(fēng)海韻，又能擁有超全配套和城市煙火，這種場(chǎng)景和趨勢(shì)，也正在推高HP02-03-05B地塊的預(yù)期價(jià)值。

這兩年，鳳凰機(jī)場(chǎng)搬遷的消息，在不斷傳出。今年，新機(jī)場(chǎng)的選址消息也被官方規(guī)劃披露。未來(lái)，鳳凰機(jī)場(chǎng)的搬遷，對(duì)板塊的交通出行并不影響，卻又將給該板塊帶來(lái)居住價(jià)值的全面升格；

產(chǎn)品猜想：灣區(qū)低密度頂豪要來(lái)了

除了盛產(chǎn)地王，三亞灣板塊，同樣盛產(chǎn)豪宅！

從魯能三亞灣新城時(shí)代開(kāi)始，三亞灣就已經(jīng)是三亞豪宅板塊的代名詞，打開(kāi)地圖，HP02-03-05B地塊周邊豪宅林立：

貝殼數(shù)據(jù)顯示，三亞灣目前在售的幾大主力樓盤(pán)，房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到了4萬(wàn)元/㎡以上，部分頂豪產(chǎn)品均價(jià)，甚至摸到了5萬(wàn)+、6萬(wàn)+的天花板；

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼

與該地塊相臨的魯能三亞灣的均價(jià)40000元/㎡，而一路之隔的魯能三亞灣高爾夫小區(qū)，均價(jià)也在5萬(wàn)+；

而海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三亞新房今年1-9月的銷(xiāo)售均價(jià)為34135元/㎡，三亞灣片區(qū)的主力房?jī)r(jià)，整整高出三亞均價(jià)超過(guò)6000元/㎡，是高端旅居的價(jià)值高地?zé)o疑！

地處豪宅云集板塊，已經(jīng)具備打造高端的基本面，而從地塊具體信息來(lái)看，HP02-03-05B地塊的先天條件堪稱卓越：

位于三亞灣新城路與規(guī)劃新城支路交匯處，四至環(huán)境優(yōu)越，是區(qū)域內(nèi)少有的“景觀無(wú)遮擋、環(huán)境純低密”優(yōu)質(zhì)宅地。

地塊位置及實(shí)景

如實(shí)景圖所見(jiàn)，方正形態(tài)降低規(guī)劃難度，可高效布局樓棟與園林，提升土地利用率。地塊靠海方向，視線正前方僅2棟建筑，且樓層都不高，長(zhǎng)面寬、窄進(jìn)深，可最大化實(shí)現(xiàn)每戶景觀視野。

不難看出，建成后，大部分的戶型是可以享有海景視覺(jué)的，甚至部分高層，可以實(shí)現(xiàn)南向無(wú)遮擋的瞰海視野。這在三亞灣板塊，是絕對(duì)的資源頂配；

桃源河實(shí)景

除了頂配的海景資源之外，從另一個(gè)實(shí)景角度看，該地塊還擁有三亞灣其它項(xiàng)目少有的河景資源。

前瞰海，南向距離椰夢(mèng)長(zhǎng)廊絕版海岸線僅幾百米；后擁江，桃源河水系環(huán)繞；再疊加周邊的千畝果嶺綠地，形成“海景+河景+綠地”三重生態(tài)景觀閉環(huán)。這三大頂級(jí)資源在手，三亞市場(chǎng)上，基本上對(duì)手少有；

周邊實(shí)景圖

另外幾個(gè)核心指標(biāo)參數(shù)，也同樣指向高端：

從三亞自規(guī)局此前發(fā)布的地塊指標(biāo)來(lái)看：2.2的容積率，給低密舒適高端社區(qū)預(yù)留充足空間。當(dāng)前三亞樓市的住宅產(chǎn)品，容積率普遍在2.5-3.0之間，而這種低密度的豪宅吸引力，會(huì)強(qiáng)的可怕。

建筑限高60米，就意味著產(chǎn)品集中的20層以內(nèi)的高層或小高層產(chǎn)品；

雖然地塊剛剛掛出，但是市場(chǎng)對(duì)這宗地塊未來(lái)入市期待值已經(jīng)拉滿。另外，小易也多方打探到，已有巨頭對(duì)該地塊意向強(qiáng)烈，所以進(jìn)入后面的實(shí)操階段，也會(huì)是順理成章的事；

結(jié)合上述幾個(gè)方面參數(shù)，未來(lái)入市的產(chǎn)品小易可以大膽猜測(cè)一波：

豪宅是必然的！加上60米限高和低密、海景資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品范圍可以進(jìn)一步縮?。?strong>大概率會(huì)是一個(gè)頂豪大平層產(chǎn)品。

如果真的出現(xiàn)，那么，三亞灣的終極版頂豪可能要來(lái)了！

隨著自貿(mào)港封關(guān)時(shí)代到來(lái)，對(duì)一些想要配置自貿(mào)港頂級(jí)資產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)產(chǎn)品，可以期待一下了！

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